通胀持续飙高，商业地产投资还是有效的对冲工具吗？

6月，全球性的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)新西兰公司发布了一篇名为《通货膨胀、贷款利率和房地产市场》(Inflation, Interest Rates & the Property Market)的报告，剖析了新西兰通胀和贷款利率的大环境与前景，以及这些变化对新西兰商业地产的影响，并预测了不同市场领域的投资表现：

新西兰的通货膨胀和贷款利率新西兰2022年第一季度的通货膨胀达到了6.9%，这是自1990年来的最高纪录。不论企业还是消费者都表现出对未来的担忧，成本预期、定价意向、通胀预期都处于或接近于长期的历史高点。

CBRE预测：新西兰的通货膨胀率在2022年中左右将可能达到顶峰，其依据是新西兰央行(RBNZ)继续积极提高短期利率；（OCR)将在2023年中期或后期达到顶峰，并有150-200个基点的进一步增长；掉期利率(IRS)和债券利率将在2022年底达到峰值，将比目前的利率高出25-50个基点。这意味着固定利率仅有适度的上涨压力，且有可能在2023年开始缓解。

通货膨胀对商业地产投资收益的影响• 通货膨胀与房地产投资回报率并没有很直接的关联。• 间接且消极的影响来自于通货膨胀和贷款利率之间的联系，这主要取决于GDP增长与通货膨胀的平衡以及供需关系基本面。高利率推高了债务成本，从而影响商业地产的投资回报；融资成本上升的同时，也侵蚀地产本身的价值。

对商业地产的租客而言，普遍认为租金作为公司成本，也会和其他成本一样随着通货膨胀而上涨。• 租约条款非常重要：可根据CPI重估租金的租约条件有利于上调租金，尤其是购物中心、优质办公室和工业厂房等。• 建筑成本上涨意味着新项目数量可能减少，出租率和租金则可以得到保障；更高的建筑成本也使得新项目的租金上涨，从而推高整个商业地产市场的租金。• 资本回报率对于贷款利率的变化非常敏感，但收入增长和投资者情绪可以超越贷款利率对资本回报率的影响。

商业地产受到的影响和前景• 总体而言，供需平衡的前景为租金收入增长提供了一个积极的平台。但市中心二级写字楼除外，预计其空置率和租金压力可能延续。• 商业地产租金收益率相对还算可观，但对于更多依赖贷款的投资者来说，高贷款利率带来的压力正逐渐显现出来。• 目前，投资者会优先考虑以稳定、确定和增长型收入为重点的投资策略。资金将流向具有这些属性的领域和子市场，从定价的角度来看，它们将保持更强的弹性。反之，不能满足这些属性的领域和资产将面临较高的折价率。• 贷款利率带来的资本回报率压力看起来是暂时的，利率前景显示，这一压力可能将在2023年消除。在目前环境下，对融资依赖程度较低的投资者可能会开始改善流动性，他们将目前的市场僵局视作机会。

行业人士解读

资深房产投资人在这份CBRE关于通货膨胀、利率及其对房地产市场的影响的报告中，房地产被视为有效的通胀对冲工具。尽管如此，随着通胀压力的加剧，以及新西兰央行和市场对利率上升的反应，人们更加关注房地产市场在这一轮通胀周期中可能受到的影响。

这种关注，从一个侧面可以说明，在2022年上半年，通胀成为引爆讨论的公共话题之一；人们在猜测：通胀将如何在商业地产市场上发挥作用？未来充满了不确定性。

通过解读该报告，我认为：在经历了两年的海外投资抑制之后，新西兰的商业地产市场有望在未来几个月内出现激增。随着新西兰边境的重新开放，办公资产将吸引更多的资本投资。

奥克兰、惠灵顿和基督城的物流和工业地产市场仍然最为活跃。库存不足、有限发展机会以及旺盛的需求，将继续推动工业租金上涨。

通货膨胀正在直接影响成本，商业地产的成本正通过租金上涨来实现，特别是新项目，在未来12个月内，将对租金市场施加上行压力。房租明显上涨，到2024年可能达到每平方米900新西兰元。