MDRS 草案出台，哪些人才能享受到“风口”红利？

去年10月，工党政府与国家党共同宣布了房地产建设新法案《住房供应法案》（Housing.Supply.Bill），其中的新概念“中等密度住宅标准(MDRS)”被认为是对奥克兰统一规划(Unitary Plan)以及《国家政策声明-城市发展》(NPS-UD)的补充，引发了新西兰社会的广泛关注。

4月19日，将MDRS和NPS-UD相结合的规划草案“千呼万唤始出来”，并且开始向公众征询意见——这意味着，不久的将来，奥克兰大部分区域将启用中高密度住房规则，土地分区的规则、中高密度住房的设计要求等也会随之产生变化。

规划草案建议，重点释放中心城区的高密度开发潜能：市中心步行15分钟范围区域内，可建造至少6层的开发项目；在10个大型城区中心(Newmarket、Manukau、New Lynn、Sylvia Park、Botany、Papakura、Takapuna、Henderson、Albany以及Westgate)火车站和公交站步行10分钟内的地区实行高密度的建筑规划；在公共交通便利的较大城镇中心周围增加密度；在距离较大城区中心400米和较小城镇中心周围200米内规划“联排和公寓建筑区”。

而在设计草案中，有以下几个改变需要我们注意：• 在一块地上建3座（及以下）房子不再需要资源许可(RC)；房屋高度最高不超过12米，可以建最多3层；• 阳光角限制放宽，从提议的6米+60°变成4米+60°（从边界向上4米夹60°角）；• 建筑覆盖率增加到50%；• 客厅的展望空间(Outlook space)变成4x4米，所有卧室的展望空间都是1x1米；• 室外活动空间最小为20平方米；• 面向街道的玻璃门窗面积不小于正立面面积的20%，绿化面积不小于20%；• 面向街道边界(Front.Setback)后退1.5米，其他边界后退1米。

行业人士解读

Barfoot & Thompson Milford分行地产经纪新的规划草案是新西兰多党派共同支持下的产物，目标简单直接：就是为了加强各城区土地的开发和建造能力，让未来的建筑变得更高、更密，改善住房的可负担性。因此，这次各区Zoning全面增强，大部分的土地都变成了“红区”——Mixed.Housing Urban.Zone。对比之前的规划，新草案的“红区”容积率、阳光角等方面放宽不少，可谓是加强版的Mixed Housing Urban Zone，但这个加强版给发展商带来了实惠、也给设计师提供了方便，今后房子的美观度也会有所提升，街区风貌也会因此更加美好、更加符合城市建筑的多样性需求。

其次，我也注意到，通过新出台的规划草案，政府重点强化了各城区中心和交通枢纽站周边区域的地位，这些区域的Zoning提升是最大的——直接上升到Terrace.Housing.&.Apartment Zone，体现了政府希望大力发展公共交通、利用交通枢纽站的思路。

需要指出的是，Lifestyle、Rural区域的Zoning在新的草案中变化不大。这是因为，一直以来，基础设施落后和建设缓慢都是困扰新西兰的问题，政府也确实没有能力去铺开摊子搞发展。

买家，尤其是想购买新房的买家比较关心的是，新的政策出来之后买新房是否能得到实惠？实话实说，房价的可负担性在新西兰是一个很复杂的话题，尤其是新建房，涉及到开发商(土地、建材、人工成本、融资成本等)和多个政府部门(多种许可申请费、开发贡献费、水表、电表等)甚至签证移民政策等多个方面。与其猜想未来房价的走势，不如把精力更多花在对于自身购房需求、负担能力，以及未来利率变化对自身贷款能力影响这些方面更为实际。

Flourishing Property设计负责人新政推出后，奥克兰大多数土地的区域规划都发生了变化。从这些变化里，我们大概可以解读出奥克兰的整体发展方向：一个是围绕18号、16号和1号高速的大三角区域，另一个是1号高速往南北两个方向延伸的线性地带；这些地方也将是未来奥克兰基础设施的主要建设方向。

大多数老房子的占地，约为800-1000平方米，或400-600平方米每栋——这里烙印着奥克兰不同时期历史规划要求的痕迹。可以看出，草案规定3座房子不需要资源报批这条要求，基本就是根据这些老区土地面积所制定的，因为新区的地并不需要再分割。这个要求间接鼓励了开发商在一块地上只做3栋建筑，其实是在鼓励开发商做独立房子，并做大一点面积。

另外一个需要注意的变化是，Mix Housing Urban Zone总体的建筑高度从原来的11米变到12米，虽然仅仅增高了一米，但这可以让原来最高三层的方案直接拉到4层；再加上对阳光角的要求放宽很多，这就让之前三层联排的开发标准（一般为120-180平方米，三房到四房）增加了一个可能性——做4层的小公寓，这意味着开发商可以做40-50平方米的Studio/一房，或者60-70平方米的两房，大大增加了房屋市场的多样性。