买法拍房，到底是捡漏还是踩坑？

由于成本增加、建筑材料交付延迟以及贷款收紧压低价格等因素，近期，市场上开始出现开发项目被银行以抵押拍卖（Mortgagee Sale）的方式出售的情况。例如，15栋联排别墅的开发项目Totara Vale Sunnynook Central在开发商Sunnynook Central.LP无法还款后，被该项目的一位融资人触发了抵押拍卖。

被抵押拍卖的房子，被我们华人俗称作“法拍房”。如果你恰巧看上了一个法拍房，到底能不能买？购买法拍房和普通的拍卖又有何不同？今天就和大家讨论一下新西兰抵押拍卖的相关问题：

抵押拍卖如何而来？

在新西兰，抵押拍卖指的是债权人拍卖债务人的抵押房产，这里的“Mortgagee”指的是放贷给房屋贷款者的债权人，最常见的为银行，也可以是金融公司、民间债权人等。

通常，借款人（债务人）向银行贷款时的时候，会抵押其房产给银行；当抵押贷款的债务人无力履行合约或无法清偿债务时，债权人可根据借款合同的条款，经由司法程序强制拍卖房产，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得偿还其债权。

我的自住房抵押给了银行，会被拿去拍卖吗？

新西兰是一个公平的法治国家，抵押拍卖也不会在一夜之间发生，在申请强制执行前，银行需要考虑以下几个因素：

1. 该借款合同是一个消费者信用合同吗？《信用合同和消费者金融法案》（Consumer.Credit Contracts and Consumer Finance Act 2003，CCCFA）中，明确规定了什么样的借款合同是消费者信用合同，其中包括但不限于：借款人是否是个人，且贷款是否用于个人或者家庭用途等。

如果一个借款合同属于消费者信用合同，那么银行需要遵守更加严格的“有责任的债权人”的要求，在抵押拍卖的环节，也会有更多的合规要求；但是如果贷款是商用或者生意用途，例如以公司的名义借款，是不属于CCCFA的信用合同的范畴的。

2.是否符合可以进入抵押拍卖的流程？具体的流程是什么？

第一步自然是需要合同中出现违约情况，最常见的违约包括逾期不还款，或者利息没有按时偿还。除此之外，其他的过错如在没有得到银行的同意拆掉房子、提供虚假的信息、违反了相关贷款条件等也属于合同违约。

一般来说，只要违约成立，银行首先都会向借款人发出相关通知：如果是借款逾期或者有欠款的情况下，会发出要求还款的通知(Demand.Notice)。通知中通常会注明所需要支付的和逾期的款项。

如果还款通知发出后还是未收到还款，那么，银行的下一个步骤就是发出Property Law Act (PLA) 通知。在新西兰地产法规定《2007年土地法》第120(1)(c)条规定，债权人必须发出通知，告知债务人必须补救违约和使其得到补救的期限，这个期限目前不得少于20个工作日，然后才能使用抵押权占有或出售抵押财产。

在PLA通知到期但是债务人还是未弥补其过错的情况下，债权人才有权利：

a.进入或者获得土地的控制权；b.管理抵押土地、收取所有的土地相关的收入如租金等；c.进行银行拍卖或者出售抵押土地。值得注意的是，在这个过程中，债权人的身份不会变成是房产的拥有人，而只是可以去执行权利的一方。

此时，房屋就可以进入被拍卖的流程来强制出售，以偿还其逾期的欠款、利息及相关执行费用等。

如果拍卖所得不抵所有债务的话，债权人有继续追究剩余款项的权利。

《2007年土地法》第176条有明确的规定，债权人的行动必须为正当目的，也必须用合理的情况拿到最好的出售价格。因此，在拍卖过程中，会建议用有经验的的估价师或中介来为拍卖的房产做广告，让其能得到足够的市场的推广；另外在拍卖的过程中，使用的买卖合同也是特定的抵押拍卖合同。

购买法拍房，与买其他的房子有什么不同？

正如上文所述，被抵押拍卖的房子，就是所谓“法拍房”。如很多人不敢对法拍房下手，或者认为其“不能买”，主要是因为购买法拍房存在一些潜在风险。其中最需要注意的一点，就是：和普通房产的买卖合同不同，法拍房的合同中会有很多免责声明，这是因为银行是作为拍卖房产的执行人，本身并不能控制这个房子，也无法给出常规的卖家担保。

法拍房合同中常见的免责声明，可以分为以下几个方面：第一，合同中不会带有基本的卖方(vendor)担保条款，包括不担保房子的任何政府批文，例如，不担保房屋有建造许可、不保证房屋在屋主拥有期间没有任何违章的加建改建等。删除这些担保条款，就增加了整个拍卖中房屋的风险系数。

第二，不担保房子能空房交割。一般来说，法拍房都是强制拍卖，房主不一定配合整个流程，包括不允许潜在买家看房或者不配合搬离房子——请走原屋主也成了新屋主的大难题，并且新屋主只有在交割完成后才有权利清走原居住人，执行也需要向法庭进行相关的法律申请、花费一段时间等。

第三，房子里的东西可能被破坏/被拆除——银行在拍卖时会特别标注：对房子里所有资产都不做任何担保。在一些极端的例子中，有房主会做出恶意损坏家具、弄坏墙壁、拿走所有能拿走的东西等行为。

第四，风险性和责任这一部分与其他的拍卖不同。抵押拍卖会在拍卖“一锤定音”时就把所有和房子相关的责任及风险转嫁给新屋主，换句话说，如果在这个期间，房子没有买保险并且着火烧毁，那么即使尚未交割，新买家也需要按照合同来完成交易。

重要的法律调查正因为“坑”的防不胜防，拍卖之前，我们建议您找专业的人士对房屋及产证进行专业的研究和调查，对房屋的方方面面进行一个全面了解：

首先，我强烈建议买家在买法拍房之前，先要一份没有签字的买卖合同，然后找您的律师了解法拍流程的内容，厘清整个过程中的风险所在。除此以外，还需要您的律师详细解释特别条款，确认拟购买物业是否包含GST，避免多付15%GST给卖方。

其次，检查所有资料档案，对房子充分了解；做屋检报告(Building.Report)、毒品报告和LIM报告详细了解房屋质量，确保无误再决定；如果一旦买下，尽快交割，避免房屋被破坏的情况。

第三，买家需要提前和银行沟通好是否能批贷款。有的银行会担心抵押物的价值被破坏，通常会需要律师提供书面证明，说明买家知晓法拍房的合同风险。建议在参加拍卖之前，预留足够的时间来完成以上的这些工作来满足银行的要求。

第四，在参加拍卖之前就安排好房屋的保险，确保从拍卖成功的那一刻起，房子就会以买家的名义上保险。

其实，每一个房屋都有一个“合适”的价格线，“捡漏”并不是不可能完成的任务。对于购房者而言，在购买前充分了解房屋的整体情况，并把所有不利因素都计算到最终价格中——需要指出的是，不管您是房屋市场上的新手还是老手，都建议您在参与抵押拍卖之前聘请一位专业律师，让您的律师仔细审核每个条款，并以书面形式告知每一个存在的风险，保证您对每一笔花费确实知情，最终买到最适合自己的房子。

作者简介

新西兰高等法院律师，Turner Hopkins律师行主任律师，法律管理双学位，波士顿Babson.College MBA创业主修。擅长于各类商业法，如公司构架、股东协议书、信托建立，以及各类地产法，如土地分割及房产交易等。Joy Yuan