税收新法案通过，新西兰房市魅力不再？

3月17日，新西兰国会正式通过了一项备受争议的法案，取消了实行已久的出租房利息抵税政策。新西兰是少数几个不征收资本利得税的经合组织国家之一，但该法案的实施，本质上就是一种松散且变相的资本利得税。

为了解决失控的房价问题，工党政府早在去年3月就宣布要对税收制度进行改革，并取消房产投资者所享有的优惠待遇。

除了改革税收制度以外，新西兰政府还延长了“明线测试期(bright line test)”，按照最新规定，于2021年3月27日以后购买的物业，明线测试期定为10年。这意味着业主对持有10年以内的住宅物业进行出售（主要自住房例外），需要缴纳收益税。

财长Grant.Robertson表示，税收(2021-22年度税率、商品及服务税和补救事项)法案的通过，旨在抑制投资者的需求，同时鼓励新建住宅的供应。他说：“我们希望创造一个公平的环境，让首次置业者能够成功‘上车’，同时确保不对供应环节制造阻碍。”

需要特别指出的是，这项法案存在豁免条款，例如商用土地、房产开发商以及新建房将不受该法案制约。

具体条款如下：• 2021年3月27日或以后购买的住宅物业，自2021年10月1日起将无法申请利息抵税；• 在2021年3月27日以前购买的物业，房东能够抵税的额度将在未来几年逐步减少；• 2021年10月1日至2023年3月31日可申请抵扣75%利息；• 2023年4月1日至2024年3月31日可申请抵扣50%利息；• 2024年4月1日至2025年3月31日可申请抵扣25%利息；• 2025年4月1日以后，利息抵税将完全取消。这意味着在2025-2026年及以后的财年，房东将无法从房租收入中扣除任何的利息支出。

行业人士解读

新西兰华人建筑业协会会长逸居：您认为税改政策实施后，投资者持有物业的成本会大幅上涨吗？

Frank：确实会增加出租物业的持有成本，尤其对于短期投资者，以及在2020年3月27日以后购买二手房的投资者来说。未来三到四年内，投资房业主的持有成本肯定会越来越高。

逸居：新规的实施，会不会诱使房东将成本转嫁给租客？Frank：这一点几乎是毫无疑问的，对于出租房投资者来说，他们需要取得一种平衡——要么考虑从其他地方去节省这一成本，要么就是把这些成本转嫁给租客。

逸居：这些规定是否会降低投资房产的吸引力？Frank：我并不认为这些新规会从根本上降低投资物业的吸引力，如今奥克兰房屋均价已超过100万新西兰元，而每年的房价涨幅在5%至7%之间，保守地说，一套房产每年的增值收益在5万到7万新西兰元区间，而我们刚刚讨论的税收新政，每年的额外支出其实只有几千新西兰元，相比几万的增值收入，其实不值一提。

逸居：您对出租房投资者们有什么建议？Frank：我相信大部分的出租房投资者早有对策。首先，我建议他们可以把当前的二手房置换成新房，因为新建房不受新规制约，仍然可以利息抵税。目前市场上有许多新建的联排别墅项目，它们面积较小，而且又是新房，对租客而言更具吸引力。

其次，改变投资组合，目前商用物业仍然可以利息抵税，新房也可以。投资者可以通过持有新房+二手房，新房+商用物业或二手房+商用物业这样的投资组合来将贷款成本降到最低。