行业人士说房产

无论是专业人士才能看懂的晦涩难题，还是和每个吃瓜群众都息息相关的居住问题，只要您关心、您提问，《逸居新西兰》就帮您找专业人士，答明白、讲透彻！

2022年，全球楼市进入寒冬，新西兰房地产市场不断下滑，创30年来最大跌幅；2023年，关于新西兰房地产建筑业，您最关心哪些问题？

政策变化？投资机会？如何选择？……本期《逸居新西兰》从收到的25个问题中，精选了5个最具代表性的问题，邀请了五位来自不同领域的专业人士与您分享他们的观点。

大大增加了购房者要支付的利息金额，从而对购房需求产生了负面影响。

专业领域：建筑规划专业人士：John Yan同样，由于对利率上涨、贷款收紧、成本增加和劳动力短缺的担忧，房地产开发商也始终保持着谨慎的态度。需要特别指出的是，较高的利率正在导致新西兰主要城市的新建房销售放缓，因为开发商急需先售出已完成的项目。

Envivo设计顾问公司规划团队John毕业于奥克兰大学，并获得了城市规划学士（荣誉）学位，同时也是新西兰规划协会里的会员。John在城市、郊区、商业、工业、古建筑保护区和沿海等一系列区域都有相关的规划工作经验。

由于2023年是选举年，许多人预计住宅市场将会是相对平静的一年，并开始新的开发项目。从过去的经验来看，选举年的发展历来是缓慢的，因为人们在对即将到来的政治影响感到“不确定”时，对进行房地产投资也常常犹豫不决。

逸居公众号读者梅子：2023年，建筑规划方面会有哪些政策上的变化？

A三年来，Covid-19疫情的爆发、蔓延，以及随之而来的公众恐慌、封锁、经济衰退等一系列问题，使得许多人在经历着未知和不确定性带来的焦虑和挑战。在2023年到来之际，我们似乎正在进入一个更加确定的时代。

尽管存在这些挑战，但对于那些对未来有着正确估计的房地产开发商来说，机会依然存在。2023年，建筑规划行业将出现一些重大的政策变化，可能对当前市场的回升产生积极影响。其中，有两个关键领域值得注意：

值得注意的是，新西兰房地产市场发生了急剧变化：房价在2021年爆涨之后，2022年呈现一路下跌趋势。根据新西兰房地产协会(REINZ)的房价指数，全国房屋均价已自2021年11月的市场峰值下跌了13.7%。其中，惠灵顿的房价已经从峰值下跌了20.8%，奥克兰的房价下跌了18.4%，而且每个地区都出现了一定程度的下跌。

2022年8月18日，中密度住宅标准（MDRS）正式成为新西兰主要城市的规划规则。其中，奥克兰将在2023年期间就拟议变更的法律意见进行听证，预计到2024年年中将对奥克兰统一计划进行修改。因此，我们可以预期，在2023年10月选举后，MDRS规则具有更强的法律效力，这将增加新住宅项目的信心。

随着利率上升带来的不确定性越来越大，买家更犹豫不决，随之不断增加的是未售出的房屋数量。2022年年底，新西兰银行已将房贷利率上调至约7%，这扫描二维码向我们提问吧

2022年11月，政府决定对《资源管理法案(RMA)》实施彻底以及全面的改革，其中包括三项环境法立法，最终将取代现行的1991年RMA。新的《自然和建筑环境法案(NBA)》和《空间规划法案(SPA)》将于2023年晚些时候通过成为法律。因此，在未来几年中，随着新的规划法开始在全国范围的《规划规则手册》中生效，我们可以期待新房开发的资源许可申请逐步简化。

总而言之，2023年对于住宅市场来说是，会是相当平静的一年，因为开发商除了完成现有项目的建设之外，会在接近年底时选择按兵不动、静观其变。

在这些已知的市场限制下，精明的投资者仍有机会以合理的折扣价购买可开发的土地，并在2024年即将到来的下一个建筑热潮之前，准备好设计许可文件。

一方面，我们James.Hardie是行业的风向标，据我所知，James.Hardie目前在澳新市场的销售量是有所提高的；另一方面，目前获批的建筑许可一直保持在较高的数量，截至2022年11月的年度，共有50,209套新房获批，比截至2021年11月的年度增长3.2%。因此，虽然市场一直是存在波动的，我个人还是持比较积极的态度，期望明年的市场回暖。

专业领域：建筑材料专业人士：Menglong Zhang James.Hardie业务拓展总经理Meng作为James.Hardie（新西兰）的业务拓展总经理，主要负责领导“亚洲建筑商增长Asian.Builder Growth”的细分市场和新西兰市场内的主要需求增长。Meng在新西兰建筑产品领域拥有丰富的经验。尤其擅长识别和扩展新的细分市场。

需要指出的是，上文说到的50,209套获批新房中，有21,064套为联排别墅、公寓和单元（与截至2021年11月的年度相比增长32%）、4,325套公寓（+2%）和2,975套退休村单元（+7.6%）——32%的增长，可以看出中密度住宅是未来的发展趋势。

逸居读者佟健：2023年，建筑业还会继续经历低谷么？

我作为材料行业的从业人员，对中密度住宅的材料要求更为敏感。目前，

我个人认为，现在的建筑市场是有所反弹的。

逸居读者Rachel：房价大跌，新西兰豪宅市场情况如何？

专业领域：豪宅买卖专业人士：Sarah Liu A目前，新西兰整个房地产市场，都处于较为低迷的状态，受到利率的影响，房价也在持续下降。住宅市场表现得尤为明显。然而，豪宅市场虽然也身在其中，却像是另外一个市场。

Bayleys房产公司豪宅市场资Sarah拥有国际金融学士学位、经济学硕士学位和工商管理研究生文凭，加上在金融和商业领域超过20年的经验，和认真努力、一切为客户利益着想的态度，Sarah成为了Bayleys Remuera团队里的核心成员，也是Bayleys交易绝对值最高的经纪人。

当然，豪宅市场也会在一定程度受到影响，但是，相对于首次置业类型的民宅而言，豪宅市场整体受到的影响不大，因为豪宅面向的买家都是很有实力的。

在豪宅市场中，目标客户如果遇到喜欢的房产，价格又合理，他们都会选择购买；整体来说，豪宅购买是更具个性的，

政府还没有给出明确的要求，例如，中等密度住房与独栋住房的设计有一个主要区别——需要间隔墙(Intertenancy Wall，ITW)，且其需要具有耐火等级并达到令人满意的隔音水平，而新西兰《建筑规范》（Building Code）对间隔墙的要求只字未提。

尽管具体规则是模糊的，但作为开发商和承建方，选择隔音且防火系统比较完善的材料一定是正确的选择，而James Hardie就是比较具备优势的选择，因为我们有很多外墙板可以选择。尤其是Cladding外墙板，我们还设置了相关的培训课程帮助工人更容易上手。

除此之外，我们的Stria™.Oblique这一产品有新的尺寸推出，市场需求也很高，更适合大家对具体（个性化）需求的满足。

豪宅市场的销售最重要的是满足客户的需求和风格喜好。

最近，我有很多客户和潜在买家都在找高端豪宅，其中还有来自全球各地的千万级买家，比如美国、英国、新加坡等。可以说，2023年，新西兰豪宅市场还是非常稳固的。

交易量可观。2023年，CBD商圈仍将活力满满、继续发展，一些物业受到领先指标的影响，而另一些则没有那么大影响。

专业领域：商业地产专业人士：Jonathan Lynch JLL Real Estate 高级主管在商业地产房源的展示方面，也出现了许多新的要求。CBD商圈内商业物业选择繁多，在大多数情况下，如果能够预先、有效地对房源推广进行规划和定位，展示效果是截然不同的。因此，在向潜在客户展示您的资产之前，与熟知市场的专家深入沟通是非常重要的。

Jonathan Lynch毕业于梅西大学房地产专业，获得金融硕士学位BBS学位，是商业地产销售和租赁领域的资深专家。自2010年初加入该行业以来，他已完成价值超过6.5亿新西兰元的房地产交易，重点在投资物业、混合用途开发、土地销售和商业地产租赁等。

适应变化很重要，了解当今市场正在发生的事情比以往任何时候都重要。2022年期间，商业和工业地产市场面临着愈演愈烈的不利因素——为了对抗持续的通货膨胀，利率有所上升、建筑成本继续呈上升趋势，而Covid-19疫情导致的强制封锁使人们养成了居家办公的习惯，未来是否能够“重返办公室”仍逸居读者XILA：我想在City投资商业地产，2023年是合适的时机么？

在2022年年底到2023年的过渡时期，奥克兰CBD及其周边区域内、价格区间在100万-1000万新西兰元的商业物业续回落，较高的抵押贷款利率的持续时间可能比预期更长，住宅市场投资成本和风险越来越高。但是，有实力的投资者仍然希望找到优质的投资物业，我认为，商业地产是值得考虑的投资选择之一。

专业领域：房产买卖及投资专业人士：Jenny Zhang首席运营官商业地产投资通常是防止通货膨胀的最佳保障，因为业主有机会通过增加租金获得更高的收入，而且与投资住宅地产相比，商业地产的投资更简易。

Jenny在商业、住宅、房产投资、客户服务以及建立人际关系方面有一套严谨而特别的方法。在新西兰学习生活超过20年的Jenny，对新西兰市场有着深入的了解、对房产行业抱有极大的热情，非常享受于通过专业的知识、真诚的态度和细致的服务来帮助买卖双方实现不同的目标和梦想。

商业地产物业主要分为两大类，零售店/写字楼和仓储型仓库。受到新冠疫情的影响，目前零售店/写字楼的空置率极高，价格降幅也最大，虽然投资风险相对较高，但从另一个角度来看，现在也是抄底买入的好时机；仓储型仓库不但没有受到疫情的影响，反而在疫情的推动下，涨幅像坐上了过山车似的，投资回报率远远超过普通住宅地产。究其原因，是因为仓逸居读者JIM.Lin：2023年，新西兰房地产市场有哪些投资机会？

A总体来看，2023年，部分楼价将持然是个未知数。

因此，投资者都相当谨慎，这使得商业地产市场从2020年和2021年的强劲需求中放缓。尽管人数有限，新西兰边境的重新开放为海外游客、学生和工人的返回提供了便利，此举也导致海外投资者对新西兰房地产投资的兴趣增加。

我相信，海外投资者对新西兰商业地产市场的兴趣将在未来12个月内继续增加。与目前其他主要的全球市场相比，新西兰被视为投资的避风港，自2019年以来，贷款一直在不断发展，增长可观。

储型仓库在使用用途上比较灵活，既可以用来存放货物，还可以用来作为开放式零售店使用，所以备受市场的追捧。特别是疫情以后，许多零售业的储货方式从即时库存到大量库存的转变。

至于投资哪个区域的商业地产更合适，我认为是南区。由于南区地理位置优越，高速公路四通八达，地势平坦，开发成本较低，所以，目前南区的商业物业是发展最快的区域之一，同时也是最受追捧的区域之一。市政府规划未来30年的发展重中之重是从Manukau开始一直往南，最终跟哈密尔顿，陶朗加接轨，而以Manukau为中心向四周扩散开来的East Tamaki、Wiri、Mangere等地区也是发展迅速。此外，许多地区的新开发项目周围还没有足够的配套基础设施，这意味着商业地产的需求依然很大。