OCR 飙升史无前例，将如何影响购房者的借贷和还款能力？

11月23日下午2点，新西兰储备银行发布了2022年最后一次货币政策声明，将OCR提高了75个基点，上升至4.25%。这是新西兰有史以来最大的OCR上调幅度，也是自2008年金融危机以来OCR的最高水平。

储备银行预测，OCR将在2023年达到5.5%，然后从中期开始回调；新西兰商业研究机构Infometrics首席预测员Gareth Kiernan表示，他预计OCR将升至5.75%，而一年期利率将升至7.2%左右，两年期利率略低。大幅提高OCR的背后，是新西兰30年来从未有过的高通胀。新西兰储备银行的职责是在中期内将新西兰的平均通胀率保持在1%-3%，但最新的通胀率却高达7.2%——房贷利率的上行压力加上持续上涨的物价无疑会增加许多家庭偿贷难度。

目前，新西兰20%的住房贷款是固定的，且将在未来六个月内到期。EasyStreet.Mortgages抵押贷款顾问Gareth.Veale认为，随着利率上升，许多贷款人将陷入经济困境，因为他们的家庭支出预算是基于2021年极低利率下的还款额计算的。人们要么不得不大额削减开支，要么需要向银行申请延长还款周期、或从“同时支付房贷本金和利息”转换为“只支付利息(Pay Interest. Only)”等，以期度过金融危机和经济衰退的困难时期。

OCR上涨究竟将带来什么样的影响？受到冲击的贷款者将何去何从？“只还利息”真的可行么？

行业人士解读Industry Insights

华融信贷(Plaxo Mortgages)资深贷款经理逸居：OCR再次上涨，将如何影响购房者的借贷和还款能力？

Frank.Fu：OCR上涨的最直接影响就是贷款利率的上涨，以及银行评估贷款申请人是否有偿还能力时使用的测试利率(Testing.Rate)的可能上涨。贷款者直接看到的影响就是：银行减少贷款批准数额，以及日常还款金额的提高。

但我们认为银行不会进一步调整测试利率及标准生活成本测算。事实上，商业银行也需要生意的，我们看到银行也在变相调整贷款测算，在计算贷款人实际开销及其他收入上做优化调整，如自住房房间出租收入(Boarder Income)的上调等。

逸居：哪些贷款人受到的冲击最大？在缓解还贷压力方面，有哪些建议？

Chanpman.Leung：贷款有两个最大的元素：收入和开销增加了，就会令贷款人承受巨大的压力。开销方面当然包括银行的还款，而还款直接被利息上涨而影响。

受到影响最大的人就是有很多贷款的贷款人，他们在一两年前，当利息低的时候把贷款额度贷到最多，刚好能在自己能够接受的情况下贷款，但由于在这一年利率突然上涨了很多，之前的预算也低估了。第二是通胀导致自己的收入减低的行业，比如说零售行业，他们的生意可能比以前少了、收入也少了，还款金额增加令他们承受巨大的影响。

舒缓有几种方法：一是增加收入，找其他方法增加家庭收入；二是减少消费；三是直接减少贷款，有些贷款人可能有超过一套房子，可以卖出一套房子减少贷款，减少还款压力。

Tim.Liu：比起已持有房产一段时间的客人来说，过去两年间相继购入房产的客人相对来说应该会感到更大的压力。主要原因是前两年受新冠疫情的影响，新西兰的贷款利息一直处在历史低位上，所以当利息成倍增长的时候，原先只经历过低息时代的客人会感到压力倍增。

至于如何在目前的高息环境下缓解压力，首先，我建议客人可以考虑适合自己的贷款结构重组方案。例如，在目前固定贷款到期时，根据自己的现金储蓄或是额外收入的情况，用循环信贷(Revolving Credit)减少固定贷款重新锁定后的金额，进而降低每期的还款；将储蓄或闲置的现金放入Revolving.Credit里，去对冲重组部分的利息从而减少还款压力，但同时又能保留原先的贷款额度以做应急之用。

针对没有太多闲置资金的客人，可能最有效的方法就是勒紧裤腰带，减少支出、降低生活成本，熬过高息这段时间的还款压力。根据目前央行的预估，在2024年利息会回到相对正常的水平上，所以大家要做好打一年到一年半硬仗的打算。

逸居：假如贷款人无力支付迅速上涨的房贷，改成“只还利息”的还款方式是否可行？

Grace.Huang：最近的涨息造成许多人的财政缩水，借贷者的经济压力越来越重。还款方式改成Interest.Only的确能缓解一些还款负担，但是什么样的人群符合Interest.Only的条件呢？以ANZ银行的政策举例，Interest.Only的期限只能申请最多2年到5年（取决于贷款人的房子是自住还是投资）。借款人的偿还能力将需要被银行审批通过才能改。需要注意的是，如果借款人的财政/收入有了巨大的变化，银行则有理由拒绝此类申请。借款人如果曾经在同一个银行有过并且用完了Interest Only Term那就无法再次申请。