第六章：聚焦细分市场 · 非住宅项目

非住宅项目

非住宅建筑业涵盖甚为广泛，例如酒店、工厂和写字楼（见图38）。

就非住宅建筑而言，我们应该重点关注三个领域：零售业、写字楼和工业。其他领域主要是由政府主导的（如卫生、教育、监狱、体育场馆等），他们由政治和政策驱动而非受经济驱动。

近年来，零售业并没有增加太多新产能（见图39），这与零售业的支出放缓（见图40）保持一致。零售业的长期前景是乐观的——人口的增长和富裕将推动对零售和酒店的需求。地理区位的变化也将推动这一趋势，特别是随着奥克兰等大型城市市中心的扩张。

自疫情爆发以来，并未有太多住宿类建筑（酒店、汽车旅馆等）落地（见图41）。对新的高质量的住宿类建筑的需求被严重压制（见图42），但疫情和对当前经济衰退复苏的不确定性也推迟了新的住宿类建筑的供给。旅游业的复苏将进一步揭示住宿类建筑的广阔前景，并刺激未来十年的加速投资。

近年来，写字楼供应量有所增加（见图43），优质建筑的空置率仍然很低（见图44）。旧的二手写字楼越来越难出租，这可能会导致其用途的改变（

例如改建为住宅）。从长远来看，服务业经济的长期增长将继续提升对写字楼的需求（见图45）。公共部门也增加了对写字楼等办公区域的需求。对写字楼等办公区域的需求在经历了20年的停滞之后又增长了20年（见图表46），但现在可能正在进入一个整合期。

近年来，在仓储建筑的推动下，工业建筑的供应量迅速增长（见图47）。这是因为仓储建筑的交付渗透率更高，并且企业库存的管理方式不同（持有更少的仓库，但加快物理运转效率）。由于制造业前景疲软，工厂建筑需求低迷（见图表48）。由此可见，工业建筑的前景可被一分为二——仓储建筑的需求将继续保持高位（见图49和50），但工厂建筑的需求则较为低迷。

非住宅建筑这个子领域是一个奇怪的集合体，客户在本质上有很大区别，且所受到的影响因素也不尽相同。对于服务于这一广泛类别的领域的人来说，了解细分市场和客户至关重要。尽管2025年整体的经济状况是利好的，但非住宅建筑的复苏速度和规模仍将取决于对多年来供不应求的状况的解决。