高房价背后的故事：新西兰住房、非住宅和基础设施的缺口有多大？

《新西兰建筑业年度报告》核心内容（三）

新西兰的房地产市场长期以来面临着价格昂贵和供需失衡的问题。无论是住宅还是非住宅建筑，甚至基础设施建设，新西兰都存在显著的缺口。这些短缺不仅影响着经济的发展，也影响着人们的生活质量。《新西兰建筑业年度报告》分别对这三类市场进行了调查，得出了如下重要数据。

住宅建筑的挑战新西兰的住房市场一直被认为是全球最昂贵的市场之一。尽管疫情期间房价从极度难以负担的水平有所缓解，但大部分地区的住房仍然难以负担。

根据统计，在2000年之前，新西兰房价收入比相对稳定，此后开始显著上升，并在2020年左右达到顶峰，房价与收入的比率甚至一度超过了10倍，这意味着许多家庭需要用超过十年的收入才能购买房屋，这在全球范围内都被视为极不可负担的水平。此后虽然有所下降，但仍旧处于历史较高水平，住房市场的压力依然巨大（见图1）。

可以看出，由于历史性的住房短缺、未来人口增长及老龄化带来的住房需求，新西兰需要在未来几十年中持续投资于新住房。

近年来，新西兰的新住房供应速度虽然因2023年中以来的经济放缓而有所下降，但整体上呈上升趋势，得益于《奥克兰单一规划》和《城市发展国家政策声明》等政策的改善，规划变得更加宽松，大城市地区的密度得到增加。同时，通过进一步减少规划限制和改进《资源管理法》，以及地方政府在基础设施资金和融资方面的努力，住房政策环境正在变得更加有利于新建活动。

新住房建设面临一些挑战，如建造时间的延长（见图3），主因是经济周期造成的劳动力和其他资源不足。但监管机构和劳动力市场的专业知识增长预计将有助于解决这些问题。

非住宅建筑非住宅建筑行业种类繁多，涵盖从监狱到酒店，从工厂到办公室的建筑等多个领域。非住宅建筑市场的需求因行业而异，除了因政治和政策因素推动的政府建筑外，从广泛的分类来说，非住宅建筑可以分为零售、住宿和工业建筑领域，而这三个领域都面临不同程度的供应不足。

近年来，零售业没有建设太多新设施（图4），这与零售消费的放缓一致。然而，长期来看，随着人口的增长和财富的积累，零售和餐饮空间的需求将会增加。

住宿行业（酒店、汽车旅馆及类似场所）自疫情以来几乎没有新建房（图5）。该行业对新高档库存有显著的压抑需求，但疫情的不确定和当前的经济衰退导致新房供给推迟。旅游业的复苏将暴露出未满足的需求，并导致未来十年内投资加速。

虽然办公楼供应有所增加（见图6），但优质办公楼的空置率仍然很低，显示出优质办公空间的不足。同时，较旧的二级办公楼因难以出租可能转为其他用途。此外，服务经济的增长将继续推动办公需求，公共部门需求可能会进入整合期。

而在工业建筑方面，仓储建筑的需求旺盛，供应加速（见图7），但对工厂空间的需求较弱。仓储需求的持续增长显示出仓储建筑的缺口，而工厂建筑的需求可能性较小。工业建筑的需求细分明显，对不同类型建筑的需求各不相同。

总的来看，非住宅建筑市场的需求因行业而异。新西兰整体经济环境将逐步改善，但各个细分市场恢复的速度和规模将受到现有短缺和需求状况的影响。

基础设施新西兰的基础设施存在显著缺口，估计为2040亿纽币。为了维持现有基础设施并填补这一缺口，新西兰在未来30年需要投资约10000亿纽币，这是新西兰难以承担的巨额数字。尽管如此，由于设施的更新，以及为了缩小缺口而做出的努力，基础设施建设的长期前景仍是十分积极的（图8）。

基础设施项目的主要风险是政府作为主要客户，其项目选择和资金可能会因政府更迭或偏好变化而受到影响。这种影响可能会改变项目的类型，但不会影响改善资产质量、弥补赤字和扩大基础设施容量的总体目标。

无论是在住房、非住宅建筑，还是在基础设施建设上，新西兰都面临着或大或小的供应短缺问题。为此，政府、企业和社会需要共同努力，通过政策改革、技术创新和投资力度的加大，我们有机会改变现状，新西兰的未来仍然充满希望。