商业地产的投资逻辑

编译陈秀月摄影 YIUCHEUNG想要追求较高的投资收益率，必须置身在更大的市场环境中，从变化与趋势中把握投资脉动。

在新西兰，基本上有五种不同类型的商业地产可用于投资。但要记住，

每种类型的商业物业都有很多子类别。选择百分之百确定的投资类型并不容易。很难简单地判断，写字楼比零售店铺更适合投资。

对于所有的商业地产投资者，在相同回报率的前提下，都希望拥有长期且稳定的租客。市面上大部分待售的商业地产都带有租约。商业地产投资中，租客是非常关键的一部分。

商业地产投资的成功或失败，还取决于用途（例如餐厅或咖啡馆）、临街的程度、改造成其它不同用途的便捷性、决定物业用途的区域规划和附近社区的经济水平。

与经济共振与住宅不同，商业物业与经济状况息息相关。当经济开始衰落时，首先出现的信号之一就是在所有的商业和工业区域里挂起的“To let（待租）”

的牌子。

虽然新西兰经济强劲，这一趋势预计在2017年仍将持续，但Westpac银行业经济学家David Norman警告说，随着坎特伯雷重建逐渐结束，净移民人数下滑，预计经济将在2018年下半年放缓，就业增长将会减弱。叠加上奥克兰出现的写字楼新建高峰，

可能意味着未来有更高的空置率，特别是低端建筑。

“高端建筑往往更有吸引力，而且A级和优质物业的短缺已经持续了多年。总体上更高的空置率可能不利于大量的资本增值。“他说。

此外，需要注意的是，一个地区可能蓬勃发展，但不能保证附近也会继续繁荣。大公司可能会搬出某个地区或经营失败，当地的购物中心也可能会关闭。公共交通、政府和地方政府政策的变化，甚至一些业主的疏忽，

都可能引起物业价值的下降。

热门行业背后的潜力2013年掀起的旅游业发展热潮持续至今，投资者对酒店业领域保持着高度的兴趣。许多地区在旅游旺季感受到了供应能力的不足。入住率和房价在主要中心现在都处于高位。Colliers报告指出，不难看到，酒店业已经进入了前所未有的发展阶根据Colliers酒店业数据库，在主要旅游市场奥克兰、罗托鲁瓦、惠灵顿、基督城和皇后镇，现在有2900个酒店房间（分布在5个项目）处于建设中。有8400个房间（分布在55多个项目）处于计划中。

随着新西兰国际会展中心（NZICC）

即将在2019年完工，美洲杯的举行和2021年的APEC会议，这些催化剂将进一步点燃市场对酒店业的兴趣。

酒店热潮受益于新西兰天生的旅游资源和全球消费力的增长，代表了未来的潜力。而快餐店则经受住了多年经济的起伏，被认为是抗周期的投资类型。在经济衰退期间，快餐行业仍表现出显著的弹性。Bayleys全国商业地产总监John Church表示，快餐商铺由大型快餐品牌（如麦当劳）长期租赁，使其具备良好的房地产投资前景。但是，位于高价值地区的快餐店不经常出现上市出售。投资者倾向于持有这些物业。当上市时，很快就会被买走。

被忽略的新兴领域婴儿潮一代占新西兰人口的31％。

传统上意义上，他们是车辆拥有率高的一代人。随着年龄的增长以及不太方便使用公共交通工具，预计他们将继续依靠汽车。根据新西兰交通局的说法，每周在奥克兰注册的汽车约800辆，停车设施可能是一个经常被忽视、但有前景的物业投资。

养老地产也在人口结构的变化中找到发展的空间。医疗保健设施包括退休村、诊疗空间、咨询室和医院。婴儿潮是富裕的一代人，他们的寿命更长，且有充裕资金用于健康和生活方式。退休村项目的发展态势已步入正轨。但医疗诊所、健康和美容水疗，以及健康和营养服务（如游泳池和运动设施）仍需要进一步扩充。

人口规模变化引发的公寓热潮，

则给商业地产投资带来另一种思维。

JLL 商业地产销售经纪William Wang表示，现在有不少二级或三级写字楼开始被改造成公寓。有位投资者仅花了50万至60万新西兰元就买下了170平方米可被改造成公寓的一层办公不过，这些有改造潜力的项目在没有获得许可的情况下，无法投放在民宅版块进行销售推广。甚至，有些项目还没有上市就被买下。因此，许多投资者错失了良机。一般情况下，

当投资者向商业地产中介表示出投资的倾向性时，中介有相关的信息会及时转达。

一些非主流的投资机会需要用心去发掘。近年来，数据中心在移动互联网浪潮下成为商业地产的一颗新星。在所有类别里，它的存在感很低，通常藏身在大型的、外表上很难辨认出的、专门设计的类似仓库的建筑里。但是这是投资者需要关注的一个类型。相关领域的研究表明，长期投资一个数据中心可以提供稳定的现金流。Bayleys指出，数据流高速增长的驱动下，新西兰数据中心服务市场预计在2020年达到2.72亿新西兰元。

商业地产投资的成功或失败，取决于租赁用途、临街的程度、改造成其它用途的便捷性、决定物业用途的区域规划和附近社区的经济水平等。

奥克兰的新机会Bayleys国际销售经理James Chan告诉《逸居新西兰》，生活方式和投资环境是华人喜欢新西兰的原因。他分析了奥克兰值得关注的几大区域。

“奥克兰国际机场是一个强劲增长的地区，尤其是机场与世界各个重要城市直接连接。”他还建议投资者关注奥克兰的CBD。几年后的美洲杯即将到来，将是酒店、娱乐休闲业和快餐业发展的催化剂。他还进一步建议投资者考虑带有稳定租户和租约的超市。

寻找机会的投资者也可以研究下奥克兰西北部。Bayleys公司项目经理Gerald Rundle说：“Hobsonville和Westgate之间是新西兰最繁忙的发展热门地区之一，价值数亿新西兰元的商业地产和住宅开发正在进行中或在规划阶段。高速公路的带动下，

图 Winston Tan奥克兰西港码头 (Hobsonville)

奥克兰西北部有许多绿地已经划为商业、零售、工业和住宅开发区。

当考虑投资何种类型时，应经过一番彻底研究和咨询专家意见后决定。同时也要分析和预测附近社区未来的发展轨迹。其中涉及的需要讨论的问题包括道路和基础设施的规划变化。投资者可以从提前制定好的规划大致了解未来发展的方向。

转折点：小心，新变化

一直以来，新西兰经济的发展支撑着商业地产的运转。写字楼、零售和工业产业方面表现强劲，这一趋势与全球相呼应：全球经济增长振兴商业地产市场。

目前，在新西兰，通货膨胀水平得到有效控制。新西兰元依然相对坚挺。新西兰主要行业农业、建筑业、服务业、旅游业和制造业方面表现良好。迹象表明，目前官方现金水平较低的水平将持续一段时间。经济活跃的市场下，大多数中心地区的商业地产供应量存在短缺。

值得注意的是，新西兰商业地产投资似乎正在告别高增长年代。

房地产周期：即将见顶商业地产周期主要有繁荣、萧条和复苏增长阶段。同一物业的价值随着不同阶段的变化而改变。充分意识到自己处于何种阶段，以及价格的变化，有助于做出更加理性的投资决策。

看待商业地产周期的另一种方式是，

把市场想象成时钟。从12点到6点，时针的方向由上往下走，反映了市场处于房产价值下降的阶段。从6点到12点，时针从下往上，反映了房产价值增长的阶段。

目前，新西兰商业地产市场正在穿过繁荣阶段，接近这轮房地产周期的顶端。

上述结论来自JLL商业地产数据的推断。

数据显示，租金增幅已经下滑。由于信贷环境的变化，多个领域的租金收益已经降低到最低点。

充分意识到市场处于何种阶段，以及价格的变化，有助于做出更加理性的投资决策。

编译陈秀月

亚马逊对零售业的冲击

“零售物业似乎到处都是快餐店。”

Bayley全国商业地产总监John Church认为，大型快餐连锁店在新西兰的黄金地段拥有700多家网点，其中大部分都是租赁。

前几年快餐零售业不被视为优先投资的类别，但这种情况已经变了。快餐在新西兰十分流行。快餐店也因此在商业地产里举足轻重。John Church指出，鉴于目前的市场情况，买家正在改变对好坏投资的定义。

至少，快餐不是消费者可以从亚马逊购买的东西。

巨大的在线零售商即将来到大洋洲，

正在引发零售行业的不稳定。市场流传着一种说法，在和亚马逊的发展速度和价格的竞争之下，大洋洲的零售行业可能会有所萎缩，特别是在像新西兰这样的小市场。

国际市场上，网上购物已经对传统实体店造成影响。JLL在2017年8月份的全球市场视角报告中指出，零售市场发生了巨变。网上销售量、全方位零售渠道及技术创新都在迅速发展。美国零售店的关闭显示了传统实体店的投资表现

“虽然这些转变带来了挑战，但这也是零售商和商场业主重新定位和加强产品品牌化的机会。零售商继续寻求优质的空间，为消费者提供便利和吸引人的