别小看物业经理

商业地产在新西兰几乎已进入专业化分工的阶段。物业管理作为链条末端的一环，起着锦上添花的作用。

成为业主后，责任随之而来。

拥有一名专业的物业经理，意味着业主可以充分利用一家公司在商业地产租赁和管理上的知识、资源和JLL商业销售经纪William Wang建议，投资者购买商业物业后最好交由物业管理公司打理。商业地产领域涉及的专业知识比民宅投资复杂许多。其中包括，Building WOF、

处理租客纠纷、安排维修、联系中介出租物业、安排抗震检查和安排结构增强强度等等。若交由物业经理管理会省去很多隐藏的麻烦。

“物业管理有不少事要做，租赁管理、评估、会计、装修，以及确保租户支付租金，支付账单和保险协商等。”Murchison集团总监Donald Reid表示，是否聘请物业经理的差

异在于，业主要自己打理，还是坐在沙滩上请专业人士来做这些事。

拥有合适的物业经理，业主将受益于创新和积极的管理，最大限度地提高资产回报率，并保持高入住率。

业主自行打理，为何没必要？

Donald Reid说，运营商业地产最大的支出就是地税和保险。“你不能做任何事情改变地税。但是引进物业管理公司，业主将受益于公司的保险政策。我们能拿到比你自己买更优惠的价格。”

另一个往往被忽视的现实是，

与物业经理的合同虽然和业主协商，费用却是由租客支付。根据ADLS商业契约，物业经理的费用是由租户支付。Donald Reid指出，许多业主不清楚这一点，因此可能会选择自己管理。

“业主自己管理物业是没有意义的。他们免费做这件事，但没有带来价值。ADLS商业契约（ADLS Commercial Deed of Lease）指出，业主不能从管理物业中获利。如果业主从中牟利，就违背了租约。”

避免麻烦如果，业主直接打理，与租户的关系可能会变得紧张。作为第三方缓冲区，物业经理的存在使各方都非常了解其在租赁期间的义务，

并防止业主与租客之间的沟通和关系恶化。

Donald Reid说：“使用物业管理公司，业主将获得一个与租户关系密切的人。因为物业经理和租户在处理日常服务问题（如空调故障或大楼清洗等），需要经常沟通。

未来评估或是进行下一个三年续租谈判时，物业经理是做这件事最合适的人选。因为物业经理和租户已经建立了关系。反过来，如果业主管理这些事情，那就是一个完全不同的情况。”

也指出，商业地产的租约需要持有中介证的中介来协调完成。一般来说，物业管理会负责与中介物业经理还可利用专业性避免业主花冤枉钱。Donald Reid指出，典型的例子是空调机组故障，

如果修理了机组，它被认为是运营费用，即由租户支付。如果不修理，导致完全坏掉，那就是业主承担的资本项目。此时，业主就需要更换整个空调系统。这可能是一场恶梦。“如果你有一个良好的管理制度和维护计划，长期将节省不租客心理学作为房产投资者，研究租客的搬家路径是很有趣的——租户从哪里搬来，要搬去哪里。

集团总监Donald Reid

“看看哪些地方不是每个人都在关注的。现在的答案是郊区写字楼。“CBD深受城市轨道交通和交通堵塞的困扰。所以，如果你有一个待租的空置写字楼，CBD的租户是理想对象。”他分析道，CBD很难进出，企业很难很好地运转。这种形势在加剧。CBD的租客正在搬走，往城郊方向。

PARNELL、PONSONBY NEWMARKET 和EPSOM 地区都出现了强劲的需求增长。