专题 · 商业地产
五大法律陷阱：房产投资者如何防范
潜在的利益关系按照新西兰房地产（Property Council of New Zealand)的数据，商业地产的回报前景十分强劲。截至2017年3月这一年，整个商业地产的回报为10.4%。其中工业地产表现最佳，为13.7%；写字楼以10%
紧随其后，零售物业为8.2%。
投资者Pauline Gao指出，商业地产与住宅地产最大的差异在于，租客承担一切的支出，小到一个需要维修的灯泡。
通常，商业物业的租客需要承担的运营费用包括物业费（Body Corporate）、地税和保险等费用。
Kristine King也赞同上述看法。所有投资商业地产的人都知道，只要有租约，他们不需要负担任何相关的支出。一些事宜可以在合同里写清楚，从租期到续租的权利，到租金何时上涨，以及以何种方式上涨。
如果你幸运地找到一位资历深厚的物业经理，那管理商业地产会比住宅地产简单得多。
Pauline Gao认为，物业经理专业地处理租客和业主的关系，确保双方都履行各自的职责。这会减轻业主不少负担。“我相信，所有的投资者都应该像运营一家企业一样，遵守这里面的游戏规则。”
五大法律陷阱房产投资者如何防范？
Kristine King是奥克兰Duncan King律师事务所的总监。作为一名律师，她擅长房地产、商事法和信托，与地产开发商和买卖双方有着密切的合作关系。从业多年，Kristine总结了房产投资者最容易遇到的五大法律问题。
尽职调查的时间不够；或是没有聘请律师和会计师参与尽职调查大型商业地产的交易中，尽职调查是很必要的环节，决定该物业和租客彼此是否合适。这一过程周期较长，尤其是需要重新审核大量的文件。聘请的律师和会计师能够利用专业能力和经验去判断文件中的风险。
误判贷款和保险的时间周期意识到商业地产的尽职调查比住宅更复杂后，也需要注意贷款和保险也是如此。在申请贷款和投保时，银行和保险公司对投资者都会提出更高的要求。
所以，投资者准备有条件的买卖协议时，要对贷款和投保所需的时间有所判断。
草拟的买卖协议很糟糕，或是条件条款不正确如果草拟的条款不恰当，可能导致意想不到的后果。在签约之前，投资者务必先让律师审阅。有一个常见的误区是，把“买方或卖方的律师审查批准合同（Solicitor approval)当作全面检查的条款。前述的合同通常限于产权和转移方面。如果发现该项目或租客并不适合你，可能就没有办法取消。
消费税（GST）
商业地产投资者可能会因为消费税遇到各种不同的麻烦。当审阅合同时，务必要多个心眼，确保在签字前会计师和律师已经确认过。
缺乏对自身责任和义务的了解商业地产，可不是买了个物业等着钱进来那么简单。业主对租客有相应的责任，需按照Health and Safety at Work Act 2015履行。业主应咨询各方意见，对自身的责任有充分的理解。
出版：逸居新西兰 YIJU NZ。文章作者与资料出处按原刊保留。
来源：逸居杂志 · 第 6 期，原刊第 31 页。网页版本调整了排版。