旅游地产的 AB 面

Trends旅游地产的AB面

价值，还是陷阱？

坐拥着天然的美景资源，新西兰的旅游业前景按照商业、创新和就业部门在2017年9月发布的数据显示，截至2017年7月这一年，游客在不同类型住宿场所的入住天数增加了3%，达近39亿个入住天数。同时，今年9月份的入住率比去年同期上升了0.9%。酒店和汽车旅馆的入住率增速最高，分别为1.7%。

MBIE展望未来旅游业7年，2017年到2023年，

抵达新西兰的游客预计每年增加4.8%。如此一来，到2023年，游客人数会达到4,900,000人。这一数字比2016年的游客规模增加了1,400,000人。

来自海外的消费支出预计在2023年达到150亿新西兰元，比2016年整整增加一半以上。

其中，MBIE预计，在这7年，中国将成为新西兰最大的旅游业旅客来源市场。

如果上述趋势得以成真，投资酒店、Holiday parks、背包客客栈和汽车旅馆的投资者都有理由对未来持有乐观态度——无论是买了现有的物业，还是翻新，亦或是投资兴建。

更多中国人到新西兰旅游，意味着另一拨投资者身份的中国人可以买入旅游地产，面向中国人做生意。

房地产和旅游业分别为新西兰第一二大支柱产业。如何一举两得，同时收获两大优势产业的投资回报？旅游地产或是可行的途径之一。甄别个中的风险，也是投资要义之一。

优质的自然资源庞大的游客规模旅游业前景预测固然美好，但并非是铁打不动的承诺。突如其来的自然灾难是无法抗拒的。自从2010年惠灵顿、凯库拉(Kaikoura) 和坎特伯雷(Canterbury)多地发生地震后，对旅游地产造成了严重的影响。按照MBIE的数据，2014年11月凯库拉地震后三周内，该地区的旅游业消费减少了0.16亿新西兰元。

当谋划旅游地产投资时，天灾是最难估计的变量。正如再厉害的科学家也无法准确地下一次灾难预计何时何地降临。

另一个限制旅游地产发展的障碍则是基础设施。如果没有足够完善的配套基础设施，再精致的酒店也可能因为交通不便让游客止步。为了应对游客的大量涌入，新西兰政府计划投入1.78亿新西兰元兴建旅游基础设施。同时，旅游业基础设施基金（The Tourism Infrastructure Fund )每年拨款0.25亿元兴建与旅游业相关的设施，如停车场、自由露营设施、污水和供水工程和交通项目。

持有不同类型，对冲风险

“市场竞争十分激烈，必须要通过不断地加大对产品的投入，才能留住客户。”Sudesh Jhunjhnuwala认为，酒店运营者如果能保证自家的酒店胜过同一条街上的竞争对手，就能既守住入住价格，又能提高运营效率和利润。

自从2001年移居到新西兰，Sudesh在酒店业投入重资，并通过运营其他类型的商业地产对冲风险。商业地产能够提供稳定的租期和租金收入，并通过合同达成租金上涨的共识。这些优势是旅游住宿业难以提供的。

突如其来的禽流感或是经济衰退等不可控因素，对旅游地产营收的打击较大。2008年全球金融危机来袭时，一夜之间，Sudima损失了25%到30%的生意。有时候，总有一些意想不到的因素中断了业务的运营。这也是为什么Sudesh要把业务分散在不同的业主和管理方。HIND Management是Sudesh新近成立的一家公司，负责Sudima集团的物业，以及集团之外的其他资产。

谨慎选择进入的城市面对着激烈的市场竞争，Sudesh持保守的态度，控制风险。虽然新西兰有不少独特之处，自然风光分布在不同的城市；但他认为，奥克兰和皇后镇是现在市场上机会最多的两个地方。这是投资者唯一可以直接买地或买房，进入酒店业的两个城市。奥克兰和皇后镇市场需求旺盛，其它旅游产品仍有机会。基督城现在有点过度饱和了。因为建筑成本高企，在罗托鲁瓦盖一个全新的酒店也没有那么容易。

皇后镇唯一的风险就是自身经济过度依赖旅游业。比起奥克兰，任何小问题都会更快地影响到皇后镇的旅游住宿市场。毕竟奥克兰除了旅游业，

还有其他的市场驱动力。

Sudesh认为，对于业主和投资者而言，旅游地产的前景值得期待。“旅游业一路向前，全球人口的增长也是如此。”不过，从业人士需要更多的基础设施去支撑发展，比如奥克兰CBD和机场之间的交通。此外，他提醒道，每个投资者都应该意识到自己申请资源和建筑许可时需要履行的要求，以及需要为此投入多少时间和金钱。当酒店盖好之后，健康和安全等法律也提上议事日程，而总监是那个需要承担法律责任的人。

哪怕新西兰的经济环境很好，聪明的做法还是保守一点。

Sudesh Jhunjhnuwala这个诚恳的忠告来自Sudesh Jhunjhnuwala。他是Sudima 酒店和度假村、HIND酒店管理公司的创始人和CEO。

Sudesh Jhunjhnuwala出身于酒店世家。1950年代和1960年代，他的父亲和叔叔在本土市场新加坡进行大肆地业务扩张。但是他更倾向于把控增长的速度，于是开始寻找机会翻新现有的酒店。