中密度影响未来 20 年，开发商和投资者如何把握几十年来最大的变革

2022年新西兰国际建筑业博览会暨峰会（NZIBES）已于8月底落幕，这是新西兰建筑业和房地产也最大的年度活动。在这场行业最为瞩目的展会中，全场的焦点集中在了中密度住宅上。

所谓的中密度政策，是指基于新西兰政府在2021年10月出台的《2020国家城市发展政策声明》（简称NPS-UD）和《2021资源管理修正案》主导下，在中心城市实施一系列提高土地密度的政策。简单地说，这些新的规则提高了核心区域土地上建房的数量或者面积（增加密度），从而大幅度增加原来的房地产开发中的土地供应。比如原来只能建2个房屋的1000平米地，现在可以建10多个联排。

中密度住宅的到来，是一个游戏规则的重大改变，新西兰的房产将会在这个政策出台后走上一条和过去完全不一样的道路，将会开启一个全新的新时代。这对于房地产和建筑业者，购房者、投资者的影响极不相同，有赢也有输，如何面对这样全新的局面，我们就来深入探讨一下。

一场影响未来20年的大变局新西兰经济的发展越来越集中于大城市，人口逐步从分散走向集中，新流入的人口，年轻的人口在向大城市聚集。但新西兰的基建能力是非常有限的，受限于基建能力不足和各种法规约束，核心城市区域的土地和道路供应不足，这导致过去房产开发往往只能建独立房屋。开发速度缓慢，每一住宅的建筑成本和使用成本也变得很昂贵。公共服务上平均到每一住宅上很有限，比如：除CBD以外，从火车站步行可以到达的住宅数量就很少。

这导致了政府中密度住房政策的诞生，未来政府基建将集中于某些划定的核心区域，通过提高居住密度来容纳更多人口，提供合适的基础服务，从而降低大部分个体的居住成本。显然，是一个长期的产业政策，并不会因为政党变化和房产周期而从方向上产生重大改变。

在房地产中，我们常说长期看人口，中期看土地，短期看金融。中密度政策，瞄准的是土地，这将产生10-20年的中期影响。虽然我们没有水晶球，但仍旧可以参考先行地区比如澳洲的发展历史，在这场新变局开始的时候，试着从房产开发者、建造者、投资者和使用者的不同角度，来做一个分析。

对不同人影响极不相同在中密度政策出台后，可以预计的是，既然政府基建能力不足，一旦建了肯定会大大加以利用。未来在核心地段的开发形态将配合政府的基建，以中密度的的联排住宅和公寓为主，房产开发和建筑商的建筑能力将是之前的数倍。

对地产产业和上下游产业而言，更多的住宅开发能力，意味着虽然单一住宅的购买价格可能会减少但总金额则会增加。

试想一下，一次建筑和销售上百套房屋，做不完的贷款申请，一次管理上百套物业，整个产业链条中的所有参与者，无论是土地开发，房屋建筑，市场销售，金融服务，家电家具等所有产业的规模都会快速增长。毕竟，房地产业带动了上下游几十个产业。对于产业而言，这是一个大大的利好，大量的住宅建设，提升了社会整体就业，对于经济是非常有帮助的，政府从中也得到大量土地收入和税收。

对于居住者而言，无论是购房自住还是租房，随着优质地段住宅供应总数的增加，将可以用可负担的成本享受到交通便利的优质地段。比如原来的内城区域，距离市中心不远，交通便利，不少地方风景优美，人人追求之下，要住这些地方要准备200万或者对应的租金。而在提高开发密度后，在这些地方居住的门槛将变为80-90万或者更低，那对于居住者，显然是会有巨大的好处，选择也多了很多。

我们参考悉尼在进入中高密度开发以后的结果，会发现，原来悉尼 North Shore 在高密度开发前，铁路沿线大部分都是独立住宅，入门周租金是1000-1200，在高密度开发以后，这些地区的入门租金变为600，租房者也有比以前多得多的房屋可以挑选，同样的局面也将会发生在新西兰。

对于投资者而言，则可能不是什么太好的消息。以前随便买买买，放着不动就行的策略将成为历史。未来的市场是分化的，一旦投资错误，珍贵的资金投资在不能上涨的物业中，可能就会面投资失败和错失机会。

我们参考悉尼高密度住宅的历史，可以发现，在悉尼房产大发展的10年中，居然很多品质不错的公寓和联排房屋是不涨的。虽然这些房屋均位于优质地段，但密度提高后，供应的大大增加，这些房屋普遍被用于出租后拉低了整体租金，降低了租金回报率。随着供应的增加，地段的稀缺性也在变少，最终结果就是这些房屋并没有随着市场发展而上涨。

再比如学区的变化，未来学校的学区变化会更为频繁。随着中密度的开启，原来的学区变小是趋势，原来买了边缘位置学区房的可能会面对落到学区以外的局面。

地产和建筑业的新挑战中密度政策虽然对地产建筑业而言是大利好，但行业也会面对和过去完全不同的挑战。

竞争会大大增加。政府会集中在某些区域做集中基建和大量释放土地，这通常意味着在同一地段的竞争会大大增加。

围绕着新的交通中心，无论是新法规中的400米还是1500米范围，我们都会看到公寓和联排住宅的大量出现。地块的成本可能是因距离和地段变化有章可循，但开发成什么样的产品则会考验开发者。以前在一个地方开发以后，只要建成，卖出是不用担心的，但未来如何卖会成为贯穿整个房产开发周期的最重要问题。

消费者的口味多变，细节决定成败。中高密度的开发，单个成本会变低，但购买者的目的会变得很不相同。其中，购买并用于出租的比例会变高，入门价格变低后，即使是自住购买者的喜好也会发生改变。

一些细节会在真正销售时候变得非常重要，比如车库设置，朝向如何，绿化形式，外墙使用什么建材和风格，商业设置如何，这些在以前基本是约定俗成的设计在中密度出现后，会因为市场变化变得很不一样，在一个地方好卖的设计在另一个地房可能会变得很难卖。

建筑和科技的挑战。随着开发的增加，新的建筑材料和科技会变得更容易获得尝试的机会。中密度房屋不同于个性独特的定制住宅，新建材和科技的应用会更多。一旦应用新的建材和科技，做出性能更好（比如更保温）更符合消费者喜好的时尚房屋后，周边不使用这些技术的新房就会受到一定的影响。

小区和配套成为新的关注点。中密度开发对应了较多的未来居住者，随着较多的新入住者和入住门槛变低，甚至会改变一个街区的属性。

未来的开发商除了在设计、地段和建筑上研究如何竞争外，还需要研究小区整体的配套和管理，商业问题，治安问题，甚至时尚性。

市场销售的挑战。相对于传统住宅，中高密度住宅的购买者会更重视品牌，品牌开发商会在这样的模式下享有更高的溢价。

这就导致了从整体外观，平面布局，销售策略，房屋展示，甚至网站设计、宣传品印制的整体形象上需要预先做全面规划。成功有效的营销会减少错误，让资金周转效率的大大提升从而降低成本。

房产开发如何面对这些挑战？

对于市场销售面对的挑战，我们采访了地产销售的专家Barfoot&Thompson的2位销售专家，看看他们的经验和体会。

Jacqui Ding Kitty Long逸居：预计中密度规划落地后，市场会有什么变化？未来受市场欢迎的产品会有什么改变？

Jacqui：这将使更多的中等密度住房成为可能，也许会将进入一个需要产品竞争力的改革时代了，房源的产品和销售专业度都会被考验，我们需要从更多详细点出发，研究如何做到更好来迎合大众市场，这使产品的细节/组合搭配、地理位置、及负担能力不同的区域等因素变得更为重要。并且要研究市场购房者心态和需求的变化，为每一套房源找的那个最对的新主人。

Kitty：房屋建造细节、位置以及建商的实力经验等因素也变得很重要。市场其实一直会以购房者需求为主线去做调整，更多可负担新房，更多易打理需求的房源，又或是智能化配置的房源，都有可能会出现在未来的中长期内。我们要做的就是不被过去经验限制，抱着开放性态度和思维去拥抱一切可能的变化。

逸居：作为房产开发应该如何适应这些变化？

Jacqui:开发商们应该需要专业房产中介更早介入市场前期规划阶段，这方面我们Barfoot的房产销售同僚们都有着相对更完整更丰富的经验，譬如：

从房屋类型/布局/平面图设计等提供相对更贴合市场需求的中肯建议• 规划完整的销售策略/设定相对高效的任务目标• 在营销计划上给与完整的阶段性预算和时间表让开发商可更积极的与我们一起参与进来。

Kitty:我们从开发的初始阶段就介入项目，经常会与开发商针对市场变化的进行沟通，把市场需求及时反馈给与到开放商，中长期来说可以为开发商节约很多的试错成本。

我们也会为不同阶段的营销活动设置全面的进程时间表，比如线上线下营销活动如何在不同时段的推进等，这将大大提高销售效率和结果，也会节省很多市场费用。

逸居：作为奥克兰最大房产销售网络你们会有什么应对措施？提供什么样的服务？

Jacqui：我们是房产市场最前线的人士了，对市场变化的敏锐度很必要的，这样可以更加准确的把握较为重要的一手信息，它可以帮助到我们把控完整市场销售质量及有效提供一些信息网络的价值，尤其在现在网络大数据时代，我们的价值体现更明显了。我们Barfoot 现在已有共80个分行，每个分行里的每个销售精英都有自己的database,每个房源在上市前，公司内部的信息传导速度是快人一步的，资源共享力非常强大。而且我们Barfoot能专业的协助进行一体化营销模式，让人耳目一新的高级宣传网站及销售中一些广告推广活动的造势等。

这些以上业务能力等都是让我们公司长期不断做大做强的必备因素。

Kitty:我们非常重视客户，无论是对现有客户还是新客户我们都是非常专业和尽心，所以客户对我们的信任度和粘性也是极高的，这在房地产销售上是非常重要的一个环节。

另外，我们会根据市场喜好的营销手段进行调整和推进，比如传统营销与现代网络营销的配合，线上与线下的结合是我们具有优势的地方。Barfoot会有专业的市场规划专员Project Specialist来协助建立品牌标识，包括Logo设计，视觉形象规划，设计和制作市场喜欢的中英文宣传内容，筹备线下活动造势等等。