近年来建筑和房地产开发行业概述

房地产开发与建筑业是息息相关的上下游产业！在新西兰，房地产价格涨跌往往伴随着建筑业的起起伏伏。新西兰华人建筑业协会（NZCBIA）成立至今正好十年，今天我们就聊聊新西兰的房地产和建筑业这十年的风风雨雨。如果只是聚焦在这十年，那么不得不提几个对奥克兰房地产市场起着决定作用的里程碑。首先是奥克兰统一规划（The Auckland Unitary Plan）的公布实施，时间是2016年11月15号。自从这个极具争议的城市规划法案的实施以来，奥克兰统一规划对城市的发展产生了重大影响，主要表现在以下几个方面：

1.增加住房供应：该计划促成了数千套新房的建设，解决了奥克兰的住房短缺问题。

2.环境保护：已采取战略措施来保护奥克兰的自然环境，即使城市正在经历变化和发展。

3.经济增长：该计划为发展提供了明确的指导方针，有助于刺激经济活动、促进未来发展并吸引投资。

4.中密度市场的崛起，2021年奥克兰中高密度住宅的建筑许可证批准数量首次超过低密度住宅的数量。

其次就是2020年的新冠疫情的爆发，不仅仅把房价打到2008年世界金融危机以来的最低点，“也许”从此改变了新西兰房地产的市场周期。2020年到2024年，房地产市场经历了一段“特殊的时期”，2020到2021年，新冠疫情大流行期间，受高需求、低利率和旅行受限的影响，房地产价格急剧飙升。2022到2024年期间主要是2021年市场高峰后的冷却、修正和稳定。如今，房价基本上回到疫情前理性的水平，影响房价的主要因素回归到传统因素，如：利息水平、市场资金、人口增长、收入水平等等。其他规划政策的变化，如：MDRS，国家城市发展政策声明（NPS-UD）对中高密度住宅的推进都可以视为奥克兰统一规划政策的延续和修正。综上所述，影响房地产市场的根本因素没有变化，新西兰房地产市场的周期性特征不会改变，随着利息的降低，市场信心的恢复，人口稳定增长，未来几年房地产价格必将稳中有升。相信大部分的华人房地产业从业人员经历了过去1至2个周期的历练，会愈加成熟和理性。笔者有几个建议：

尊重市场规律，合理安排投资资金额度、项目数量和类型。• 深入市场，了解市场真实的需求，依据市场的需求设计适销对路的产品。• 勇于创新，这里的创新不仅仅指技术上的创新，还有管理方式、领导力、决策方式的创新；这也是这几年华人开发商能够拥有越来越多市场份额的关键所在。

房地产市场的波动归根结底是一个供需关系的转换，需求方是终极买家或使用者，而供应方则与建筑业息息相关。

正如“2024年《NZCBIA建筑业年度报告》”所述：

新西兰建筑业规模庞大，其2024年收入达到994亿纽币。建筑业为全国提供了大量的就业岗位——超过30万直接岗位以及近27万间接岗位（如材料和服务供应商）。建筑业的发展对新西兰而言是至关重要且必不可少的。新西兰住房和基础设施短缺，改善政策和解决供给不足问题将在未来十年加速住房的供应。人们日益增长的政治认知和觉悟也将维持强劲的基础设施投资。为了满足未来的需求，新西兰建筑业必须成熟起来。而其成熟的关键则在于减少模糊性、精简工作流程、以及为员工投资提升其技能水平。如此，新西兰建筑业的生产力才能被提高。

新西兰建筑业在过去10年没有诸如“奥克兰统一规划”这样革命性的政策的影响，疫情对建筑业的影响却极其相似，2020至2023年，在经历了一个“疯狂”的时期后，建筑市场已回归理性。2020至2023年，建筑成本激增，材料和技术工人短缺，市场纠纷猛增，至今仍让许多从业人员心有余悸。正如NZCBIA建筑业报告所指出的，生产力不高并亟待改进是新西兰建筑业面临的核心问题。虽然生产力增长是整个新西兰都面临的挑战，但自1990年代初以来，建筑业的生产力几乎没有改善，这也是经合组织（OECD）国家普遍关注的问题。更重要的是，通过政府、行业和企业的共同协作配合，建筑业的生产力是可以提升的。建筑业普遍存在的问题就是过度依赖大量小型企业，而这些企业因忙于日常事务，难以在新技术、培训、系统和流程方面进行投资，从而提升生产力。这些年整个行业都在寻找解决方案！建筑业的复杂性以及生产力不足的复杂性使得许多解决方案迄今未能取得成功。不过，国际上的一些解决方案为我们提供了以下三类思路：

减少制度方面的歧义更准确的信息、更高效的协调和更高质量的政策讯号能让各方在建筑业体系中更放心地扩大生产规模以按时完成生产。这些措施影响的是建筑业的价值构建，而不会影响成本。这一策略往往在制度和行业层面发挥作用。这一届新西兰政府已经出台许多改革措施，希望能够尽快落实细节，如果这些改革得以实施，未来对建筑业生产力的提升有着积极的作用。

精简流程通过标准化、加快审批流程和投资于自动化生产等干预措施减少决策层的影响并减轻工人的负担。如能得到行业层面的支持，精简流程这一策略往往能在跨行业、跨施工场地作业时发挥作

用。许多建筑业的企业和个人一直的前赴后继地努力，有的在优化精简流程，如：市政府审批流程，ECI等新的合同方式；有的在利用新技术来提高效率，如：BIM，预制，模块化，3D打印等等。

提高技能即提高当前参与施工的工人和未来潜在劳动力的教育水平和技能。随着越来越多的关键岗位依赖移民工人，阅读能力和口语表达能力等基础知识会变得十分必要。提高技能这一策略往往是在整个体系内进行的，并且需要具备前瞻性。可以说这几年建筑业的工资水平领先于其他行业，政府也非常重视学徒培训，BCITO的培训机构从政府得到越来越多政策和资金的支持，希望会缓解技术工人短缺和专业技术人员流失的问题。

如上所述的解决方案或策略都是比较宏观的。当我们将其付诸实践后，管理流程将变得成熟，现场返工、员工流动和延误交工都会被减少。整个行业的规模可能会变得更大，从业者技能变得更高。总之，新西兰房地产建筑业依然是新西兰最活跃的行业，同时也存在许多亟待解决的问题；但笔者相信未来几年，这个行业依然给所有从业人员和企业提供优秀的机会。新西兰华人建筑业协会将继续踔厉奋发、勤耕不辍，进一步为新西兰华人房地产和建筑业从业人员和企业提供一个团结、可持续、有前瞻性的服务平台，为推动建筑业的改革和欣欣向荣作出积极贡献。

作者简介

Frank目前担任新西兰华人建筑业协会会长，新西兰雇主与制造商协会创会董事，新西兰舜地集团副总经理和项目总监。同时他是一位资深开发经理、资深项目经理、建筑和房地产业分析师。Frank拥有35年的项目管理和房地产开发的专业背景。Frank带领团队参与的项目包括高层办公楼、多层或高层公寓楼、购物中心、超市和零售店、学校建筑、大型工业开发和仓库建筑、大型住宅房地产开发项目等。在商业经营管理和治理方面，Frank勇于引领公司团队识别项目中利益相关者的需求，并据此制订短期和长期目标。Frank通过发挥领导作用和过硬的经验保障团队按计划顺利推进工作，达到既定目标。