如何遵守《资源管理法》（RMA）规定

在新西兰，无论是计划建造梦想家园、扩建商业空间，还是开发新项目，很多时候都离不开一项关键法律——《资源管理法》（Resource Management Act，简称RMA）。这部法律规定了人们如何使用土地、水、空气和其他自然资源，并由各地方政府负责执行。了解RMA的基本运作方式，能帮您避免不必要的麻烦和费用。

近期一直有报道称政府计划对《资源管理法》进行修改，以减少市政府过度的监管，使资源许可流程更加高效，并加强对产权的重视。与此同时，我们仍要明白政府并未暂停对《资源管理法》合规的任何要求。关于《资源管理法》的基本原则目前仍然适用，并将继续适用。

今天，逸居特邀Meredith.Connell的《资源管理法》专家Brandon Watts，带您深入解读这部关键法律。了解如何遵循该法律，资源许可系统的工作方式，以及在调查物业时需要关注的关键问题。

RMA的作用是什么？

《资源管理法》管理着新西兰土地、水源、空气等自然资源的使用方式，小到砍一棵树，大到开发商业项目，都要遵守它的规则。后院的大树可以砍吗？邻居的房子和您家要有多少距离？开店需要配多少停车位和装卸区？这些问题的答案，都藏在RMA里。

RMA如何运作？

《资源管理法》大多数由地方政府机构执行。新西兰被划分为16个区域，每个区域都有一个大“管家”——区域委员会，负责管理环境事务，比如水资源和污染物排放。每个区域又由若干市或区政府组成，它们负责管理土地使用，比如确定哪里能建住宅、哪里能做商业，并制定适用于每个区域的规则。而以奥克兰为例的有些地区，则设有单一的政府机构，兼具区域委员会和市政府的职责。

RMA的主要任务之一，就是要求各委员会编写规划。在奥克兰，这份由市政府编写的规划被称为《奥克兰一体化规划》。其他地区则有自己的区域规划和市区规划，由当地政府编写。这些规划通过公众参与的方式制定，委员会将举行公开听证会，作为市民，您有权在会上陈述自己的意见和证据，说明规划应包括什么内容。最终，委员会将决定规划的内容。对于大多数人来说，最重要的是，这份规划将告诉您地块的区域类型，以及适用的开发规则。因此，对于有意购买物业的人来说，提前研究规划内容是必不可少的功课。

关于资源许可，您需要知道什么？

在新西兰进行房产开发时，《资源管理法》规划通常不会简单地用“是”或“否”来告诉您可以如何使用您的物业。规划会告诉您某些活动是“允许的”，意味着您可以在不需要任何《资源管理法》许可的情况下进行这些活动。某些活动是“受控的”、“受限制的自由裁量的”、“自由裁量的”或“违反规定的”。这并不意味着您不能做这些活动，而是表明您要先从市政府获得“资源许可”再做。某些活动则被归类为“禁止的”，这意味着市政府无法为其授予资源许可。

要获得资源许可，您必须向市政府提交正确的申请表格，并附上“环境影响评估”（通常简称AEE），并支付规定的费用。对于简单的申请来说，费用可能相对适中，但对于复杂或特殊的申请，费用可能会非常高。市政府收到申请后，会根据项目可能造成的负面影响程度，和是否有任何受影响的人已经书面同意您的申请，来决定是否“通知”您的申请。只有大约2%的资源许可申请会被通知。如果您的申请是这少数被通知的申请之一，那么受影响的人将有权就您的申请向市政府提出意见。如果他们反对您的申请，他们可以要求召开公开听证会，由您负责费用。最终，市政府必须决定是否批准资源许可，并确定附加条件。大约99%的资源许可申请会被批准，但这并不意味着您会自动获得您申请的所有资源许可。在许多情况下，申请人会对申请内容做出妥协，以便在不通知的情况下获得资源许可，从而确保获得高效的结果，并避免听证会所带来的费用和延误。

资源许可通常包含条件要求。其中一些条件在履行后将不再适用，但其他条件则会持续生效。比如施工期间的噪音限制，在施工完成后就会自动失效；但要求保留特定树木的条件会一直跟随土地，即使物业易主也不会改变。值得注意的是，大多数资源许可并不是独立的财产，而是“随土地而转移”，这说明任何成为土地所有者的人也会成为资源许可的持有者，并且有责任遵守资源许可的条件。因此在购买物业时，您需要仔细确认哪些资源许可适用于物业（这些信息应列在LIM报告中），以及有哪些持续义务。在许多情况下，资源许可的条件要求任何持续的义务都要作为契约、地役权或同意通知登记在物业所有权记录中，您可以通过查看所有权记录了解这些义务。然而这并不总是如此，因此最好请规划师或律师审查任何资源许可，来帮您识别持续的义务。

人们有时会混淆“建筑许可”和“资源许可”。它们虽然名字相似，且都由市政府管理，但实际上是完全不同的。建筑许可是根据《2004年建筑法》所要求的，允许按照某种方式建造东西的许可，它关注的是建筑物的技术细节，主要涉及安全性和耐用性。资源许可则与物业的使用有关，主要关注对环境、他人或其他物业的影响。

《资源管理法》合规案例分析奥克兰市中心的一个真实案例生动地展示了忽视资源许可要求的后果。一对夫妇购买了一处位于奥克兰市中心的两层住宅物业。购房时，楼上为一个单一的住宅单元，楼下则包含一间办公室和两个住宅单元，市政府按照该物业包含三个住宅单元的标准征收税费。然而，该物业的分区和相关规划规则只允许这片地块上有两个住宅单元，而且从未为第三个住宅单元授予资源许可。

该物业引起了市政府合规团队的注意，原因是有人投诉。在业主许可后，市政府检查了该物业，并发现住宅单元数量超过了规划允许的数量，而且额外的住宅单元并没有获得资源许可。市政府根据《资源管理法》向业主发出了通知，要求他们在指定日期前拆除多余的住宅单元。不幸的是，业主并没有认真对待市政府的要求。他们没有遵守停工通知或依法挑战通知，而是选择了忽视。

在几次接触无果后，市政府的合规团队对业主的反应不满，并决定对其物业进行搜查。由于违反停工通知属于违法行为，市政府得到了法院的搜查令。市政府随后在警方的陪同下访问了物业，并进行彻底搜查，来寻找证明该物业的使用违反《资源管理法》的证据。市政府发现，业主不仅忽视了通知，而且在之前的一次检查后，他们还将楼下的一个单元拆分成了两个更小的单元，同样没有获得任何资源许可。

市政府随后对业主提起了刑事指控。业主不认罪，并上庭辩护，认为市政府根据三个住宅单元征收税费，因此额外的单元不可能是非法的。法院不同意这一观点。事实是这些额外的单元在法律上需要资源许可，而业主并没有获得许可。最终，业主被判有罪并罚款。

这个案例给了我们三个关于遵守《资源管理法》的重要教训。第一，市政府对不合规行为非常重视，因此与市政府沟通时，必须清晰且信息充分。MC拥有相关的专业知识和双语能力，能够为您提供帮助。

第二，一种类型的市政府批准不能替代另一种类型的市政府批准。我们在实践中发现，很多人对此理解有误。人们可能会假设，由于市政府已经授予了他们资源许可，他们就不需要建筑许可。或者像这个案例一样，人们认为因为市政府的税务数据库记录了某项活动，就说明它不需要资源许可。这些都是误解。为了确保《资源管理法》合规，您必须检查规划允许的内容，是否已有资源许可，以及这些许可允许什么内容和条件。一位经验丰富的规划师或《资源管理法》律师可以帮助您解决任何疑问。

第三，当您购买物业时，您可能会继承现有的《资源管理法》合规问题，并可能被追究未解决的责任，因此尽职调查至关重要。

作者简介

David一直站在地方政府监管执法诉讼的前沿，曾参与处理一些最重大、最复杂的案件。在公共法律事务方面，David擅长应对司法复核，并就地方政府的高效决策提供建议，尤其专注于附例制定和政策制定。他还经常就调查策略提供专业意见，并协助建立最佳实践的政策、系统与培训机制，以维持有效的合规与执法职能。

汪君尊律师是一位拥有超过20年法律诉讼经验的资深律师，同时也是皇家律师事务所的创办人。并于2020年收到邀请，带领她的团队加入Meredith Connell (MC)继续专注为华人的各类诉讼业务提供服务。她的专业范畴涵盖移民、房地产、海外投资、多管辖权合规以及跨境诉讼等领域，并对于不同的文化视角有敏锐的辨识，为客户提供更适当的法律建议和支持。

Brandon专注于环境与规划法，尤其擅长处理环境合规与执法相关事务。他的工作通常涉及资源许可、指定用地、规划变更以及环境执法。他曾在高等法院、地方法院和环境法院出庭。Brandon曾为各类客户提供法律服务，涵盖地方政府、中央政府部门、房地产开发、工业、林业、农业及能源等多个领域。他代表客户出席法院听证、地方议会听证、谈判与调解，以务实、具说服力著称。他为全国范围内的地方议会及其他客户就环境合规问题提供法律意见，并多次为议会执法人员提供专业培训。