第二章 · 地产投资

新西兰的商业地产投资须知

2014 年 12 月约 4 分钟

图片提供自 Enning Tang

消费税(GST)

新西兰Withers Tsang & Co Chartered Accountants的特许会计师Stephen Tsang谈论有关新西兰商业地产投资的税务和资金运用上所需要重视的问题。

不同于住宅物业的投资，商业物业在购买和出租时通常都需要缴纳15%的消费税。

如果年租金是不超过6万纽币的话，某些业主是不需要做GST的登记的。但如果年租金是超过6万纽币，那么业主是被强制性要求做GST登记的。

因为租金的回报高，所以近年来投资者正逐步倾向于商业地产的投资。对于新移居人士和海外投资者来说，拥有一栋自己的商业投资物业是一个梦想，但是在异乡，这个梦的实现又谈何容易。

每个个案的情况都是不尽相同的，所以在购买商业物业前你最好与你身边有执照的律师与特许会计师做充分咨询。要知道，在个案分析和处理上细微的区别都会让你多花很多钱。

商业地产一般都被定义为包括以下类别: 工业建筑、写字楼、零售商铺和厂房。

从2011年4月1日起，多数交易中的土地都享受GST的0税率，或者如果土地交易的双方都已经是GST申报者也不需要缴纳这部分税额——这就是我们所称的强制性0税率(CZR)

在新西兰，商业地产和住宅地产物业的投资都有类似的税务规定(例如没有印花税、没有资产增值税)，但是商业地产物业的准买家们在购买之前要考虑更复杂的问题。

CZR政策是一个有重大意义的改变，因为这减轻了购买者的资金压力，不然的话在购买前要先支付15%的消费税，然后又要向Inland Revenue 部门索回是件很繁琐的事。

住宅物业投资是受到住宅租赁法案(Residential Tenancy Act)所约束的，而商业物业投资则不同，国家没有官方的法规去规管商业物业的租约。

商业物业的租赁中，业主与承租者的关系、权利和义务都只受租约所规管。很多业主会选择使用Auckland District Law Society中的合约条文，但是也有很多会选择自己特定的合约条文内容。

重要的是你的律师要在你购买物业前为你详细解释租约中的所有条文内容。因为即使原有租约不是你签的，你都将会受到这些合同条款的约束。而且通常情况下，这些条款是不可能或者很难被协商改变的。

适用于住宅物业的折旧条例也适用于商业物业中。

但是两者最大的不同是大部分商业物业建筑是不带装修的，简单说就是只有四堵墙、一个屋顶和最简单的洗手间设施。

除非是经过协商，不然物业中所有的装修和动产都是归租赁者负责的。所以业主可能并没有太多方面能申请折旧，因为他们本来就不拥有这些物品。

在物业的交割日你要记得让上一手业主给你一份清单，清楚列出物业内所有物品的所有权。这一点所延伸出来更重要的信息是：你需要承担为业主拥有的物品进行维修和更换的责任。

商业物业的资金需求相对于一般的住宅物业租赁更加复杂和难理解。最明显的不同就是如果需要申请银行贷款，银行需要你提供更多的信息，以备进行评估和审查。

从购买者的角度来看，你需要注意涉及较高银行贷款利息的条款、较短期和更快的还款条款。

除非你是一次性现金缴纳，不然还是腾出足够的时间与你的银行好好计划。

因为在几年前基督城曾经出现过严重的地震，所以很多保险公司都需要你提供相关文件，证明所购买楼宇的抗震能力是符合新的建筑法规规定的，然后才会给你提供相关的保险。你不能再理所当然地认为保险公司一定会受理你所购买的商业楼宇。

这是你所需要特别注意的地方，因为银行在保险批出之前是不会批出贷款的。

商业物业投资者的物权架构形式与住宅物业是一样的，都包括以下分类

独资拥有

共同拥有

有限公司名下物业

家庭基金

但是，无论你选用哪种物权架构形式，你都需要考虑以上所有的因素，特别是你的商业物业还贷时间比一般住宅物业还贷时间短的时候。

声明: 此文章内容仅作参考，不能用于专业建议的用途而使用。

出版：逸居新西兰 YIJU NZ。文章作者与资料出处按原刊保留。

来源：逸居杂志 · 第 2 期，原刊第 42–45 页。网页版本调整了排版。