商业物业投资的基本要素：收益和租金

《逸居》

新西兰市场现在充满商机，而且在未来的18-24个月，你将会看到投资的良好收益，而这个趋势在24个月后可能还会延续。新西兰的政局稳定，而经济发展状况相对于其他很多国家都要好，新西兰本来对优质的工商型物业需求就强劲。随着新西兰的移民人口在增加，他们在开展或者发展业务时对商业物业的需求，也会促进该市场的发展。

与其他国家相比，您觉得当前新西兰商业物业的状态如何？例如收益和活跃程度

利率上升就会导致收益率的下降。利率上升，这将会是不争的事实，所以要考虑的是这将在何时影响收益。而我预计在未来的12个月内这个情况都不会发生，因为现在新西兰的经济正在增长期，而这将会减轻利率上升所带来的负面影响。

我们先分析下一些国家的经济情况：澳大利亚的经济状况虽然不如媒体描述得那么糟糕，但是就业率还是不足；美国的经济正在复苏期；而欧洲经济还在整顿中。

亚洲依然是经济发展最好的区域；非洲的发展正是弦上之箭，充满着机遇；中东的发展正在重新启动，但中东国家要达到新西兰现时的经济增长水平，还有一段路要走。非洲和中东存在着地区性的战争与疾病问题，而这些负面因素都是新西兰不存在的。

Wade Allen是一位资深的商业物业顾问，服务于Murchison集团。他将在《逸居》与大家分享他的经验，告诉大家在商业物业投资上最值得我们注意的方面，以及如何平衡收益与风险之间的关系。

坦率而言，其实在新西兰的其他地区仍然有很多投资机遇的，但是想得等同于奥克兰市场的收益并不容易，而我认为投资超级市场物业相对于投资办公楼更好。

您跟许多分析家一样都以奥克兰作为分析例子，所以我们能认为奥克兰的商业物业发展状况就是新西兰的缩影吗？

我们将更多的投资目光集中在奥克兰或者惠灵顿，因为其他地区的发展趋势还有待观望。皇后镇仅剩余少量的投资机会，因为城市面积较小，大部分的物业已经掌握在少数人手中。

基督城的震后重建正像雨后春笋般出现，但如果您想在这里的地产投资项目中获利，只有资金是不足够的，您需要得到得到更多更专业的投资建议。而从规模上讲，即使是基督城最大的重建项目相对于奥克兰市场来说规模还是较小。再而就是跟皇后镇同样的情况：当地大部分物业都已经掌握在少部分人手中。

一般来说，我们都建议将投资放在区域中心，并选择好的承租人(例如政府部门，大型跨国公司)，但是需要提醒您的是，政府部门通常的租约是9年左右，而之后要他们续约会有一定难度。

奥克兰作为新西兰最大的城市，是大部分移民选择的城市，也是很多新西兰当地人选择移居的城市，这就意味着城市将继续快速发展，而对好地段的需求会一直存在。

图片提供自 Enning Tang

Murchison集团在工业物业、办公室和零售物业上都有做投资，那么不同物业的预期投资回报率是多少？

对于价值800-2000万纽币的高质素工业物业来说，收益率大概在6.5-8.5%之间(300万纽币以下的投资，收益率应该相对较低，这是因为太多人关注这个价格区间的物业，从而导致价格的上升和收益率的下降)。

商业办公楼的收益率在7-8.5%之间(好地段的收益率会相对较低)。好地段的办公室的收益率虽然较低，但是物业增值潜力较高(在新西兰没有资产增值税)，只要你购买了这些高价值的物业，你接下来看到的就是这些物业给你带来的高增值。我们强烈建议投资者购买他们资金承受范围内尽量高值的物业，这会让你的租金收益稳定。

零售物业的状况比较尴尬。新的商铺，收益率在5%，而如果能得到一些国际零售品牌(如BurgerKing这些销售小型消耗性产品的公司)的长期租约的话，那么收益率能达到8%。但是这种类型的生意歇业的风险也比较大，从而也会影响你的收益。油站是一个不错的投资选择，如果能签下一个20年的租约，那么年租金能达到30万纽币，收益率在5%左右。这项投资比较稳健是因为油站通常都是国际性大企业经营的，而且设施都是很难被移走的，所以承租人只会不断地更新设施。超级市场场地出租的年租金大概在150万纽币，收益率很高，而租约通常也是20年，租金收入相对稳定。

餐馆/酒吧的投资风险较大，所以可以的话尽量选择国际大品牌的加盟店，而这类型物业投资的收益率和租金水平是与风险程度挂钩的。

如果你在寻找总额1000万纽币左右的投资项目，而且以购买整栋物业为实现形式，我们建议将商业、工业和零售的比例按5:3:2分配。零售物业所面对的风险较大，而工业物业相对短缺，因而其收益会比较好。重要的是你所选择的地点一定要好，这样才能保证长期的良好收益。

对于不同的投资类型，您会推荐怎样的投资方案?

在新西兰你还可以选择通过提供“企业联合组织“投资形式的投资公司实现“按份共有”的投资方式。例如你可以通过Oyster公司购买位于惠灵顿的富士大楼的份额股权，每个份额只需要10万纽币。这样的投资方式让您能动用较少的钱参与到一项高质素的物业投资项目中，而且也让您省时省心，因为投资公司已经帮您处理好所有的租务和维护问题和其他额外的费用。您也可以选择直接投资在一些资质物业投资公司中，例如Argosy和Kiwi Property, 以实现一种风险较低和收益较温和的投资需求。

从以下这个网站你能查到一些企业联合组织的名单(名单并不全面)，而他们所经营的项目的收益率都在9%左右。

首先我们会关注那些收益率较低，但长远来看，租金收益和物业增值潜力较大的物业。这种物业的位置都非常优越，所以增值很快而且租金会不断增长。在冷门地区的高收益投资也是存在的，但是你不会见到物业的增值。冷门地段的空置率较高，而且租金水平也比较低。

对于长期收益的投资，Murchison集团在物业选择上的标准和原则是什么？

Albany就是一个很好的长线投资地区。Albany因为同时出现了很多发展项目，所以那里的地价，特别是住宅用地地价现时是被高估的。商业物业跟住宅物业一样，都有一个发展周期，我们行内人士称为“clock cycle”。所以如果您在未来的12-18个月不能进入到Albany的商业物业投资市场，那你就需要再苦等下一个周期了。同样地，如果您能忍受在下个也周期才进行购买，那在物业动工时，请为物业预留一些“回馈”项目，例如为您的零售、办公和住宅物业发展项目提供足够的车位或停车场。

最近我一直在接受银行债券(Bank bond)作为租金，这种方式像保险一样保证不会让我面对租金拖欠的情况。这是商业银行对租金的一个承保方式，一般我们接受至少期限1年的银行债券(但是对于一些优质的租客我们也可以接受期限6个月的债券，这主要是针对一些国际性的公司或者一些高素质的专业公司)，除非承租人是大公司或者是政府部门。承租人通常每年投入少量的手续费就能在银行得到大金额的承保。

在选择租客的时候，Murchison集团会有什么样的准则？

在签署租约之前要确保您已经对承租人有充分的了解。你需要要求承租人提供至少近两年的银行账户明细，并且了解他们的信用记录。这对新公司来说有点难度，而且新成立的公司越来越多，所以您在这个过程中需要得到专业的意见和指导。

事前调查是十分重要的，只有调查充分才能保证你所选择的地点的优越性，然后你才容易租出或放盘。在购买前请确认你已经得到足够的法律、物业资质和物业评估的专业意见。

多与中介沟通，了解谁正在找放盘。中介都有客户数据，所以他们能为您的物业找到适当的承租人。有时广告的效果也是不错的，特别是对于一些规模较小的零售物业，但我们一般都是通过中介来进行业务。要注意准时保额地付给中介他们应该得的钱，那样他们才会对你的业务更上心。

您是怎样找到好的承租人的？

当然有。他们在购买前要一直留意着物业的状态；保证他们的结构符合最新的抗震要求。楼龄较高的建筑通常不符合抗震要求，那么就需要做抗震结构升级，以符合国会将要颁发的抗震法例要求，而如果您购买了此类物业，那就意味着：您要么对建筑物作一个大规模修整，要么拆除后重建——这将会是一个昂贵的失误。

对于有兴趣在新西兰进行商业物业投资的投资者，您还有什么建议吗？

想了解更多关于Wade Allen或Murchison集团的信息，欢迎登陆www.murchisongroup.co.nz