了解不同类型的商业地产

文章 | Richard Keene商业房地产投资可能要比住宅物业投资需要多一点的学习与理解，但掌握这些知识能带来的是相对来说更加可观的回报，以及减少可能面临的问题。本文中Richard Keene将向我们介绍商业投资房地产的不同类型。

大多数的业主和投资者对住宅地产都应该有一定程度的了解。但是如果你要涉足商业地产或者工业地产市场的话，你需要做更多的调查和具备更多的知识。肯花时间去准备和对市场做了认真分析的买家才能选购到合适的物业，从而享受到稳定的租金收入和往后的资本收益。

在商业地产里，承租者的需求都是有特定性的，而物业也分为很多类别，它们的用途都各不相同。承租者如果需要一个零售商铺，那么他就需要人流量，所以他不会选择工业区的厂房。显而易见，了解你所购买的商业地产的类型和你的潜在租户类型是非常重要的。

图片提供自 Shan Su

商业地产市场能够分为大概20个类别，但是在这个文章里，我们只会将其归纳为4大类。下面就是对每个大分类的简单介绍。

写字楼

办公室物业的类型有很多，从市中心商业区的办公大楼到区内单层办公室都应有尽有。CBD的办公室大楼会因其地段、楼龄和面积被分为甲级和乙级。

基本上，办公室大楼都会有高端公用设施配套，例如电梯，防火系统(包括感应喷水器)，数据线，公共洗手间和停车场，而且通常办公室在一定时期都需要在设备和装修方面进行升级。业主都需要在租期的约满之际或者新约开始之前对物业进行翻新。乙级办公楼在经济下行时期都最不容易出现吉空的现象。长期的平均收益取决于办公室物业的等级和位置，但通常都在6.5- 9%以内。

零售商铺

零售业商铺覆盖了很多物业类型，从主要的大型购物中心到区内街铺都有。新西兰市中心的零售业主要分为几个类型：购物中心和大型购物广场；独立排铺(在主要街道两边的商铺)，超级市场和社区商店。

主要的购物中心都由一些大型的公司拥有，但是其他类型都会有独立的商铺，并且由不同的业主拥有。超级市场是较大型的商铺类型，通常都会在公共停车场周围林立，而且通常出现在郊区，或者是在中心城市的外围城镇，这个现象出现的部分原因是因为这种零售形式是近期才被发展起来的。

街铺是新西兰零售商铺最传统的形式，独立的商铺沿着特定城市或者地区的主要街道排列。现在，街铺的大部分生意已经被购物中心和超级市场分薄，但如果商铺经过重新改造的话也会有例外的情况。而现时大部分街铺经营的都是美发、地产中介和其他服务性行业，而不是零售商品的销售。

社区商店一般是指在住宅区销售精选杂货、酒、水果和蔬菜或者提供服务的店铺。

零售商铺的长期平均收益率通常是在4.5- 7%之间。

工业建筑

这个归类包括了厂房和仓库。正如办公室一样，工业建筑也会因为其面积和地段而被分类为甲级和乙级。而对工业建筑价值和出租的难易程度造成影响的因素还包括：空地和停车场的面积、建筑物的高度、建筑材料和与其他建筑物的间距。建筑物是否方便出入也是一个重要因素，因为货物需要被搬进搬出，而货车所运输的货物体积也越来越大。

实用面积——或者是物业的有效使用面积也是一个重要的考虑因素。楼层比较高的物业越来越受欢迎，因为在同样的占地面积上，它们能存储更多的货物。大部分的工业物业都逐渐进行合理规划，而且能进行多功能使用。

工业物业的长期平均收益通常是在7.5- 9.5%之间。

专用型商业物业

现在有一大批的专用型商用地产物业，它们都有自己明显的优缺点。通常专用型物业都是为特殊的目的建造的(例如油站、银行或者冷库)，而如果要改用途的话花费是非常大的。这类型专用型商业物业的回报率会比较高而且租期也会比较长，但是一旦市场不再有这方面的需求，改建的费用会非常庞大。

图片提供自 Enning Tang

你需要注意的事

与所有的地产物业相同，地段是影响商业地产价值和出租速度的主要因素。好的地段通常售价都比较高，就如街道前段的商铺通常比街道尾段的要贵。

停车是否方便是影响新西兰商业地产价格的重要因素。正如其他国家一样，使用公共交通工具上下班的人数已经越来越少，新西兰也一样，而这些员工都需要有停车的地方。

商业用地有两种主要的类型: Unit Title 或者Fee Simple。了解它们之间的区别是非常重要的，您还要了解它们对您所打算和能够建造的物业有什么影响。

通常来讲，物业的额外支出(outgoings),例如地税，公共设施费和物业管理费都由承租者支付。业主主要负责物业的维护和改善。但是费用由谁付还是取决于租约的类型和里面的独立条款，不是所有的租约都是一样的。

在新西兰，所有的商业及工业用地都被当地市政府划分在不同等级的“区域(Zones)”里。不同的区域有着不同的规定，您只能在区域内经营规定允许的商业物业。比如，在某些区域内是不允许开设零售店铺的。

一般来说，对于商用物业贷款，银行会有更严格的资产比例要求。购买住宅建筑一般只需20%的首付，但购买商用物业银行通常会要求50%的首付。

以上是对新西兰不同类型的商业地产投资的简单概要。而我们建议您在在、投资前做更多细节的调研考查。

关于作者: Richard Keene是Expedio Ltd的董事长，而该公司是南奥克兰(South Auckland)工业物业的所有者。想了解更多关于Expedio的资讯，请登录他们的网站