商业地产 VS 住宅地产：投资利弊分析

住宅地产投资利弊分析

我们都知道住宅地产的好处——成本相对较低，容易出租，操作程序更加简单，似乎是地产投资的不二之选。但是凡事必有两面，在此我也列举一些住宅投资的缺点，以帮助你作出更适合自己的选择。

投资利弊分析

住宅地产投资目前主要的问题是，它受政治评论影响较大。在新西兰，每天在媒体都有不绝于耳的声音批评住宅地产的投资者，把出租房源的短缺、租金的上涨的问题都归到他们头上，抨击投资者过高的利润回报，甚至不久前还有人提议引入资产增值税或增加措施去抵制所谓的“税务欺诈”。这些在将来都很可能为住宅投资者带来更多的税收壁垒。

对于专业投资客来说，投资住宅地产的另一个问题是，物业的出租条款受到繁琐的官僚式控制，而不是完全由市场决定。如果你跟租客不能协商解决争议，你还需要到房屋租赁仲裁处进行交涉。虽然这个措施本身的用意是好的，但过程却很繁琐。

商业地产投资是替代住宅地产投资的最佳选择。住宅地产的特点是容易售出，资金流动较快；但成功的商业地产投资，在我看来比住宅投资更容易管理。

总结下来，如果你是一个有远见且明智的住宅投资者，这可以是回报率很高的投资项目，因为它容易操作和容易申请贷款，而且如果你需要申请新的贷款时，你拥有的住宅物业会使新贷款更容易审批下来。

为何选择商业地产？

那么，我们为何还要进行商业地产投资呢？商业地产在近年非常受投资者追捧，与住宅地产相比，其主要的优势如下：

只要交易合法，与交易无关的人都不能掺和进来只要双方同意，租金不设上下限，而且租约条款没有限制只要是承租人同意，你可以设定任何金额的押金你可以根据租约即时要求不良租客离场，而不需要受到过多外部的干扰唯一能“控制”你的，是你跟承租人之间的协议文章 | Olly Newland商业地产的折旧抵扣通常都比住宅地产要高，特别是房屋的软装和设备Olly Newland是新西兰最权威的投资顾问和评论员之一。在本期《逸居》中，他会带领我们认识住宅地产与商业地产各自的投资优势，以及为什么商业地产是住宅地产的最佳替代性选择。

更重要的是，根据租约，商业地产的承租人会支付所有物业营运费用(Out-goings)，例如地税，水费，保险。一般来说这些都会以两种方式向承租人收取：要么单项列在租约里(Net lease), 要么包含在租金里(Gross lease)。无论是选用哪种方式，都是承租人埋单，这会让你的回报率更可观。

商业地产升值潜力分析

投资商业地产的奥妙在于寻找有升值潜力的项目，这样的物业无论市场大环境在通胀或通缩，其价值和租金回报上都能有上升的空间。你只需要花点时间学习并且坚持就能找到这样的投资机会。

比如我和我的团队之前协助客人购买过一个比较破旧的商铺，经由我们的专业帮助，只花了很少的费用，半年内物业的市场估值就从140万纽币推高到200万纽币。与此同时该物业也已经租出，并收取租金，业主同时获得双重收益。200万的价格并非我们凭空吹嘘出来的，因为最近这个物业的公开拍卖价格为195万纽币，比我们的估价仅低了5万纽币左右。

商业地产优点总结

前面说过与住宅地产相比，商业地产的几个优势。接下来我们再总结一下商业地产的其它几个优点和要注意的事项：

如果条款和交易过程正当合法，商业地产的投资数据相对比较真实商业地产投资不需要交纳资产增值税、印花税、遗产税和继承税，也没有土地增值税。除非你是依赖购买和销售商业地产来盈利，才需要交纳资产增值税大部分的商业地产都是承租者负责支付运营的费用，例如地税、保险和内部维修及保养的费用商业地产的租约期限相对较长，一般来说租约都长达3-5年，更长的租期也很常见银行很乐意给商业地产贷款，只要提供物业的出租情况和承租者实力等数据，大部分银行可以提供约为物业总价65%的贷款。此外，商业地产的贷款利率与住宅物业也是很接近的，我个人可以保证总价百万以上的商业地产可以享受利率为6.01%左右的25年期贷款。这也说明银行认为商业地产的投资环境与住宅地产一样合理

商业地产资金回报水平

几年前，传统商业地产(包括零售、办公室、工业物业)的平均回报在10%左右。一个价值50万纽币的物业，扣除了所有支出后，会得到大约每年5万纽币的租金剩余。

几年后的今天，这个回报已经急速下降到5%左右。我估计对于高端商业物业来说，未来的回报率还会进一步下降。换句话说，越来越低的回报率意味着投资者需要投入更多资金去买一个有一定回报率的投资项目。

举例来说，以前想要获得每年5万的净收益，可能一套总价50万的物业就能够达到要求；现在如果想要获得这个年收益，投资者可能需要投入100万进去，目前能达到5.5%回报率的商业地产价值90万纽币左右。但相对于购买一个不怎么样的地产，并出租给一些不太靠谱的租户，购买价格相对较贵的优质地产仍然是一个不错的选择。

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