项目开发须知

公寓开发商Mark Todd亲身目睹了奥克兰批建过程与建筑程序的改变，他明白在项目开始的时候得到专业的意见是多么重要。

项目选址

奥克兰是澳亚地区发展最快的城市，城市大部分地区对房屋的需求都非常强劲。而选址最重要的方面并不是去选择哪个地区进行开发(全奥克兰都有房子在销售)，而更重要的是当地的基础设施和土地条件是否适合项目的开发。如果你没有其他的途径，可以登录http://maps.aucklandcouncil.govt.nz/ aucklandcouncilviewer/，在线上系统了解新西兰的基础设施分布。这个免费的网上信息系统操作简便，而且为你提供市内所有区域的详细信息，其中包括：

新西兰住宅建筑开发可以说是日新月异。城市与郊区的房产市场经过一段时间的粗放型发展后，现在更需要的是拥有高端设计和建筑质量的项目。无论是国家层面还是奥克兰市政厅都在支持短时间内兴建更多新房屋的观点，而这就促成了房屋协议(Housing Accord)和特别房屋区域(Special Housing Areas)的诞生，而它们都使新屋批建的过程更加合理化和效率化。在我17年的房地产开发生涯中，从未遇见过如此优厚的批建环境。

运用网站里基本的服务去查找选址是否有合适的泄洪和排污设施是最重要的。如果你觉得所购买的土地过于便宜，那么大多都是有公共设施配套上的隐患。

政府这种自上而下的配合的态度会帮助开发项目在合理的时间内得到批建许可。但是在你买地皮之前，你还是需要寻求一些专业意见去避开所有的陷阱。

奥克兰是位于两个码头之间的一个不规则的海峡地区，而且还是一个火山爆发活跃区域，当地有超过50座火山。所以，奥克兰的土地状况是多样性而且变化频繁的。有很多地区的花岗岩地层是一个开发陷阱，因为处理的费用相当昂贵。在你购买土地之前要跟你的地质工程师做充分的交流，特别是如果你所开发的项目楼高超过3层的时候。

设计方案

下一步就是拟出一个初步的选址方案帮助你评估资金可行性。要执行这项工作你需要有针对规范住宅建筑开发的规划条文中的不同类型知识。不幸的是，奥克兰的规划条文构成现在有点复杂。因为在2010年，奥克兰的7个市政厅被整合成一个，成为奥克兰市政厅，但这7个市政厅的历史遗留性的规定都被奥克兰市政厅认可，并且分区域在执行。

在过去超过3年里已有一个新的“奥克兰城市统一规划”(Unitary Plan)在酝酿，并且在2013年的9月已经公布。但是，这个重要的新统一计划在未来的2年都不会得到全面的展开。我们要注意的是，很多项目用地都是在“奥克兰城市统一规划”下的“重新开发专用地”，但是新的条例并不对其产生影响，除非这些用地已经被划入“特别房屋地区”(Special Housing Area)。在很多案例中，现有的条例通过以往7个市政厅的历史性遗留条文来实现都是常司空见惯的。

我强烈推荐大家在执行初步设计前要征求专业的意见。奥克兰这方面的政策环境有些复杂而且变化的频率较高。即使所有条例都能在网上及时翻阅，但在没有批建专业人士的专业意见指导，你是很难理解，并且对你的项目进行规划的。

泄洪系统 (Storm Water Lines)

排污系统 (Sanitary Sewer Lines)

水源 (Water mains)

划分轮廓 (Contours)

土地报建申请

无论你是进行任何类型的开发，都需要得到土地批建许可。奥克兰市政厅鼓励发展商在设计阶段尽早参加议题会议(Pre-lodgement meeting)，以确保自己明白将来有可能发生的所有状况，然后才提交申请报告。我再次强烈建议大家无论进行任何规模的发展都要好好利用议题会议，它的确会提高你项目发展的速度。你可以登陆以下网址去在线预约你的议题会议。

如果你的开发项目的规模比较中规中矩，那么在申请土地报建前，你需要跟以下的人士打交道：项目计划人，建筑设计师，地质工程师和基础设施工程师。如果是更大型的项目你可能需要消防和声噪工程师。有很多较大型的公司会提供一站式的服务，还会提供项目经营的专业意见。如果你是行业新手，你最好选用一个整套的服务而不是单独性的咨询。

建筑这个步骤在新西兰既不快也不便宜。你需要为你的项目建筑预留更多的时间。新西兰因为可建设的用地少，又注重建筑与周围环境的协调，所以工厂式的大片重复性建筑是不允许的。在新西兰一年内能盖超过100所房子的公司基本是屈指可数。

奥克兰现在正处于住宅建筑项目遍地开花的时期，而项目开发所需要的费用也在上升，所以你要确认你所做的资金预算是合符行情的。为了更好展开你的计划，你最好在项目设计阶段就提早跟建筑公司建立合作关系，以确保提前就锁定了项目建筑的费用。

作者介绍：Mark Todd在住宅地产开发项目上已经有18年的经验。在2009年他与他的资金合作伙伴Ben Preston一起成立了Ockham Residential这间投资开发公司，专门从事项目规划、建筑，并且是奥克兰Brown Field Residential项目的拥有人。Ockham的目标是去证明奥克兰Brown Field城市用地改革可以成为世界一流项目，并且是资金可行性项目。

图片提供自 Enning Tang