全国已达十年最佳可负担性，新西兰房市正在悄悄重启？

在经历了疫情时期房价快速上涨、随后利率大幅攀升带来的市场冷却之后，新西兰房地产市场似乎正在进入一个新的阶段。最新数据显示，全国住房可负担性正逐渐回到近十年来的最佳水平。与此同时，住宅开发项目开始重新推进，房地产“阶梯”也在重新运转。然而，在复苏迹象背后，利率前景与国际局势的不确定性，仍为市场未来增添了一层变数。

可负担性回到十年来最佳水平

根据房地产数据机构Cotality最新发布的住房可负担性报告，截至2025年第四季度，新西兰全国房价收入比为7.2，这是自2019年以来的最低水平，也接近长期平均水平6.8。相比之下，在2021年疫情房市高峰时期，这一比例曾一度升至历史最高的8.8。

报告显示，全国房价中位数为803,151纽币，而家庭年收入中位数约为111,400纽币。尽管房价依然不算便宜，但多个指标显示购房压力正在明显缓解。

Cotality首席房地产经济学家Kelvin Davidson指出，这一变化主要来自几股力量同时作用：过去两年房价有所回落、家庭收入逐步上升，同时抵押贷款利率也较此前高点明显下降。“住房仍然昂贵，但对于首次购房者或想要升级住房的人来说，现在的条件比过去几年要好得多，”他说。

抵押贷款偿付压力的变化尤为明显。数据显示，按80%贷款比例计算，全国平均房贷偿付占家庭收入比例已回落至42%，重新回到长期平均水平附近。而在2022年利率高峰时期，这一比例曾高达56%。

与此同时，首付压力也有所缓解。平均而言，家庭现在需要约9.6年才能存够20%的购房首付，而在疫情房市高峰期，这一时间曾达到13.4年。

奥克兰与惠灵顿改善最明显

在主要城市中，奥克兰和惠灵顿的可负担性改善最为明显。

奥克兰目前房价中位数约为104万纽币，房价收入比为7.5，这是超过11年来的最低水平，甚至略低于该地区长期平均水平7.7。储蓄首付所需时间也降至约10年，低于长期平均水平。

房贷偿付压力方面，奥克兰家庭用于偿还房贷的收入占比已降至44%，相比2021年底63%的高点明显回落。

惠灵顿的情况则更加宽松。当地房价中位数约为878,869纽币，房价收入比为6.4，与长期平均水平基本一致，使其成为主要城市中相对最可负担的市场。相比之下，陶朗加仍然是主要城市中可负担性最差的地区，房价收入比为8.5，不过这一数字已明显低于2021年高峰时期的11.9。

房地产“阶梯”重新运转

长期以来，新西兰房地产市场的一个关键问题是：首次购房者即使进入市场，也难以升级到更大的房屋。然而最新数据表明，这种情况正在发生变化。

数据显示，若购房者在10年前以当时的低四分位房价购买首套住房，并在2026年按当前低四分位房价出售，其房屋净值在多数地区足以提供接近或超过40%的首付，从而帮助他们升级至当前房价中位数的住房。

以一个典型案例为例，如果一对夫妻在10年前以302,500纽币购买了他们的第一套住房（当时全国低四分位房价），那么按照目前约580,000纽币的低四分位房价出售，他们的房产价值已经上涨约92%。

在扣除剩余贷款和销售成本后，他们可能获得约363,000纽币的房屋净值。这笔资金可以作为新房的首付，相当于全国房价中位数753,106纽币房屋约48%的首付比例。

在当前约4.7%左右的房贷利率水平下，这类购房者需要承担的贷款约为389,886纽币，每周还款约468纽币。假设两名35至39岁的全职工作者领取全国平均工资，他们税后每周收入约2525纽币，那么房贷支出仅占收入的18.5%，处于相对可承受范围内。这意味着，房地产市场中的“第二阶梯”买家——那些已经拥有第一套房、准备升级住房的人——重新获得了向上流动的空间。

开发项目开始重新出现

可负担性的改善，也正在逐渐恢复房地产行业的信心。近期，新西兰各地宣布推进的住宅开发项目明显增多。

房地产

在奥克兰北部，Templeton Group开发的Warkworth Ridge社区已经完成100套住宅，最终将建设超过600套房屋，目前约70%的地块已经售出。

在奥克兰南区Takanini，上市开发商Winton.Land计划建设Sunfield大型社区项目，占地244公顷，预计将提供约4000套住宅，目前已获得快速审批程序的初步批准。

在陶朗加，Classic Developments正在推进Tauriko West开发项目，未来计划建设多达4000套住宅，其中首期Riverside项目将提供约1200套住房。与此同时，皇后镇的大型混合用途开发项目Te Taumata Lakeview也已正式动工，总投资约30亿纽币，最终将提供超过1000套住宅。

官方数据也显示开发活动出现回暖。Stats NZ（新西兰统计局）数据显示，截至今年1月的一年内，全国新房建筑许可数量达到36,944套，同比增长9.3%。其中公寓和联排住宅许可数量分别增长26%和14%。

不过，建筑行业仍然面临挑战。2025年第四季度住宅建筑活动量环比下降1.1%，建筑总价值也较去年同期下降3.6%，显示行业复苏仍处于早期阶段。

利率与国际局势成为新变量

尽管新西兰房市出现复苏迹象明显，但未来走势仍存在较大不确定性。独立经济学家Tony Alexander指出，中东局势升级可能推高全球油价，并通过供应链和通胀影响新西兰经济。近期消费者信心调查也显示，新西兰居民的消费意愿明显下降。

在他的调查中，去年底仍有净23%的消费者计划增加支出，但最新调查显示这一比例已经降至仅4%。这种变化意味着经济增长可能放缓，同时也增加了利率走势的不确定性。

Alexander认为，在当前环境下，借款人或许需要更加谨慎地考虑固定利率期限，因为批发利率已经出现上升迹象。

房市复苏仍取决于供应

尽管可负担性明显改善，专家普遍认为，新西兰房地产市场的长期健康仍取决于住房供应的持续增加。Kelvin Davidson表示，如果要实现持久的可负担性改善，新西兰必须继续建设更多住房，不仅是绝对数量的增加，还要确保供应能够跟上人口和需求的变化。

“好消息是，政府目前正在推动土地供应和基础设施建设等关键政策，这些都是增加住房供应的重要环节。”

总体来看，新西兰房地产市场正逐渐摆脱过去几年的极端波动，向更接近长期均衡的状态回归。房价不再像疫情时期那样快速上涨，但市场的基本面也在逐渐修复。

思考与总结

多项最新数据表明，新西兰房地产市场正在逐渐回归更接近长期平均的状态。房价收入比下降、房贷偿付压力减轻、首付积累时间缩短，这些变化都意味着过去几年困扰购房者的可负担性问题正在缓解。同时，住宅开发项目重新启动，也为未来住房供应提供了新的希望。不过，房市是否真正进入稳定复苏阶段仍有待观察。全球局势、油价走势以及未来利率变化，都可能对市场产生新的影响。

ANZ银行最新发布的Property.Focus报告直言，房价开局疲软，几乎没有上涨动能。经济正在缓慢回暖，但强劲的供应、长期按揭利率仍处高位，以及官方现金利率（OCR）年底可能上调的预期，都在压制价格反弹。ANZ银行已经把今年房价涨幅预期从5%下调至2%，甚至不排除进一步下修。