2023 年，奥克兰各区房产市场走势回顾与盘点

一直以来，房地产在新西兰的国家认同和经济发展中都扮演着十分关键的角色，买房不仅是一项简单的财务决定，更是一个关乎梦想与人生规划的重大选择，当一个新西兰居民完成从租房客到房主的身份转换时，那种喜悦感和安定感很难用只言片语来形容。而在刚刚过去的几个月中，新西兰的购房者们像是经历了一场希望与现实的拉锯战。在疫情后的经济环境下，许多人实现购房梦想的道路上都充满了挑战和不确定性。

年的回落，奥克兰在这五年间的中位价变化为16%，相当于每年有4%的涨幅。房价增长的幅度以及驱动因素在奥克兰各区域有所不同，因此本文按区域细分了这些统计数据，并重点关注了一些代表性的区域。

们都在投资评估阶段尽可能地广泛考量除房价和还款开支之外的其他因素。

奥克兰正在悄然发生根本性转变，这些转变马上就要达到一个“质变”的临界点并将影响我们的未来。其中，最重要的三个变化是人口增长、住房偏好改变以及都会区的出行方式变化。

都会区的人口超过160万，虽然最近人口增长放缓，但新西兰8月份也刷新了净移民记录，中期前景为持续增长。但在目前，奥克兰已经没有足够的住房来容纳当前人口，住宅的增长几乎无法跟上人口增速。在短期内看不到解决方案的前提下，房价或租金不太可能有下行压力。

人们的住房偏好也在发生重大转变：从独栋别墅转向了公寓和联排住宅。这在一定程度上是由购房成本驱动的，人们强烈倾向于选择位置便利、维护成本低的房屋，以及适合人生特定阶段（而非一生）的住宅。因此，在过去12个月里，公寓、联排住宅和单元房屋的建筑许可数量超过了独立住宅是非常合理的。

在未来五年内，主要铁路、公交和交通网络项目的完工也将带动奥克兰居民的出行偏好变革。与后文各位中介代表所提到的许多地区已经发生的情况类似，交通的演变将进一步加强居住在火车站和公共交通站点步行距离内的重要性。看过《Location Location.Location》节目的人就会知道，对于伦敦的购房者来说，“靠近地铁”几乎是必然要考虑的条件。随着奥克兰即将成为一个超大城市，我们还可以参考这些主要海外城市不同发展阶段的样貌，从中了解我们未来可能的生活蓝图。

经过时间的洗礼，我们将继续在市场中更切身地感受到趋势的影响、见证最受欢迎的房产类型和区位条件的演变。然而，不会改变的是：拥有自己的房产这一人生大事在人们心中有着难以撼动的地位，并将永远给予我们安全感和稳定性。

以上观点来自：

在奥克兰南部的许多乡村地区，这一时期（2023年8-10月）的房价中位数为90万纽币，比五年前上涨了37%。这使得Franklin/ Rural.Manukau地区成为奥克兰房价最实惠的购房地区之一，也是为数不多的房价中位数和平均售价都在100万纽币以下的地区。但出乎很多人意料的是，Franklin/Rural.Manukau地区也是在过去五年中房价增长最快的地区，并且随着该地区的持续快速开发，这里的住房类型也更加多样化，正与其他区域的变化趋同。

Franklin/Rural.Manukau这一地区主要包含了南区高速两侧的乡村区域。比如，南区高速以东的Clevedon和Kawakawa Bay，南区高速以西的Karaka，Pukekohe和Waiuku。

与奥克兰其他某些地区相比，这一地区在2021年房价见顶后，房价下跌并不明显（奥克兰整体下跌17%，而该地区仅下跌11%），这可能得益于该地区的整体增长和开发。

“聚焦Pukekohe，这里有各种住宅类型选择，可以满足不同预算标准。从中等价位的现有住宅（70多万纽币起），到新开发项目中的现代联排住宅（90多万纽币起），再到高端的Lifestyle农庄物业（数百万纽币起），应有尽有。这里近年来的一系列开发项目吸引了越来越多的人来到Pukekohe，推动了区域房价的强劲上涨，涨幅超过了Franklin/Rural.Manukau地区的许多其他区域。同时，我们还看到一些全新的社区随着住宅开发项目而崛起，如Paerata.Rise，五年前这里基本上还不存在。随之而来的还有一些新的基础设施，如幼儿园和学校。”

“当然，与同等面积的老房子相比，新建住宅的价格也更高，这也反映在该地区平均租金价格的稳步提升上。Drur y South、Pōkeno和Karaka等地的商业项目，以及新的公交线路等交通基础设施，也为新居民提供了他们所需的就业机会和通勤保障，让他们有信心到更远的地方去享受更乡村化的生活方式。”

放眼奥克兰南区，房价中位数为82.5万纽币，虽然在此期间上涨了20%，但仍然是继市中心公寓市场之后全市最实惠的购房区域，对于首次购房者和投资者来说很有吸引力。在2021年市场高峰期，平均房价曾一度突破100万纽币，这可能也反映了当时创纪录的低利率的影响。因为首次购房市场对利率更为敏感，所以在过去10年里，奥克兰南区的利率与房价中位数之间存在明显的反向关系。

以Papatoetoe为例，这里的房价中位数为87.375万纽币，五年间涨幅达到了24%。与奥克兰其他地区相比，这一涨幅接近平均水平，印证了该区域一直以来稳健增长的特点。

“Papatoetoe 在当地被称为‘南方明珠’（Jewel of the South）— —这个可爱的昵称体现了该地区为居民提供的诸多便利与裨益，同时也向这里居民的多元文化背景致敬。Papatoetoe分为两个不同的部分：历史悠久的老城区和Hunters.Corner的新开发区。但整体而言，它们都为当今的奥克兰购房者提供了便利和多样的选择。”

“Papatoetoe很受各类买家的欢迎，尤其是首次购房者，因为这里的房价门槛较低。同时，该地区公共交通网络发达能帮助居民轻松前往奥克兰的商业中心，而且基础设施齐备，这些优势令Papatoetoe广受居民的赞誉。”

“Papatoetoe的房产类型多样，从上世纪30年代的传统平房（bungalows），到60-70年代建造的大量优质砖瓦房（brick-and-tile），再到新建住宅。许多开发商们也在持续投资这一区域，他们明白，凭借其位置优势和价格实惠性，Papatoetoe可以一直稳定吸引购房者。”

Pakuranga/Howick的房价平均数和中位数在此期间都在130万纽币左右，分别比五年前增长了22%到23%。这片奥克兰东南部的广阔地区包括了许多内陆区域，如Pakuranga、Botany Downs、Howick、East.Tāmaki和Flat.Bush，外围则被Half Moon.Bay、Bucklands.Beach和Maraetai等沿海区域所环绕。

该地区提供的房产类型同样广泛，既有许多大户型的、有历史的家庭住宅和高端海滨房产，也有雨后春笋般出现的新建房和联排住宅。这里区位条件极佳，既靠近Penrose、Mt Wellington、East Tāmaki和Manukau等商业和工业中心，又毗邻后花园般的Hauraki Gulf。

随着时间的推移，大地块上的旧式独栋住宅已经让位于高密度的联排住宅，同时从Panmure到Pakuranga，再到Botany的Eastern.Busway等交通投资也推动了Pakuranga/Howick地区的发展。而在稍远一些的地方，类似的趋势也在上演，越来越多的四到五居室和两到三居室联排住宅在以前的独栋住宅用地上开发。由于该地区提供了从小学到大学的优质教育选项，加上靠近海滩、码头、公园、运动设施和购物中心的种种优势，这里的房产正受到越来越多年轻家庭的青睐。

在Flat.Bush，这一时期（8-10月）的房价中位数为147.7万纽币，比五年前上涨了28%。最值得注意的是，这里在2023年8月至10月期间的销售数量高达108套，几乎是Howick等更成熟区域的三倍，也是Pakuranga/Howick区内销量最高的区域。

“Flat.Bush区域以前是一片农田，经过精心的重新开发，如今已经成为一个蓬勃发展的区域，并且还在不断发展和演变。我们团队多年来见证了这一地区的诸多喜人变化。在最初的开发阶段，重点主要集中在易打理的地块上建造六到七居室大房，这些房产很快就被多代同堂的家庭抢购一空。而现在，我们将迎来多个低层公寓楼和联排住宅的开发项目，如Ormiston Central，这些项目都将进一步增加Flat Bush的活力和可选择性。”

“另一方面，在Whitford和Regis.Park的边缘地带也有一些Lifestyle农场物业地块，为那些追求乡村生活的买家提供了广阔的土地和理想中的住宅。总的来说，该地区为买家提供了丰富的选择，价格点从70万纽币以下到200万纽币以上不等。”

“基础设施和配套设施也是吸引人们搬迁到该地区的重要因素。就休闲而言，当地的Barry.Curtis.Park为居民提供了94公顷的游乐场、运动场和休闲空间，还有新开张的Ormiston.Town购物中心。对于家庭来说，该地区也有从小学到大学的优质学校，包括计划在2026年开设的一所新小学可供他们选择。”

在这一时期（2023年8-10月），Eastern.Suburbs的房屋成交中位数为124.1万纽币，比五年前上涨了21%。该地区包括Parnell、St.Heliers、Mission.Bay和Kohimarama等东部海湾地区，以及Remuera、Newmarket和Panmure等内陆区域中心，还有Stonefields等新兴区域。

Eastern Suburbs的各区域的房价中位数存在一定差异——Mt Wellington、Glen.Innes和Ellerslie等五个郊区的房价中位数低于100万纽币，而Kohimarama和St.Heliers的房价中位数则高于180万纽币。

Remuera是该地区最大的社区之一，拥有各种类型的房产，从大型豪华的数百万元高端物业，到结实耐用的砖瓦单元房（brick-and-tile units）和联排住宅。

“Remuera是一个风景优美的社区，凭借着优越的地理位置和学区吸引了众多买家。一旦在此安家，人们往往会选择长期留下来。几年之后，这里的居民可能会在这个自己钟爱的社区内或周边区域进行升级换房或者退居较小的房产。但有时这种现象会导致区域内可供选择的房源减少，尤其是在高端住宅市场。”

“在最近的统计数据中，最值得关注的可能就是在售房产的类型。我们看到单元房和三居室联排住宅的市场活跃度有所提高，而居住在200万至400万纽币高端房产的家庭则趋于观望——他们选择熬过经济低迷期，等待更多优质房源上市，以便有更多选择。这一细分市场确实存在一些被压抑的需求，随着待售房源的增多，我们也将看到市场活动重新升温。”

在Central.Suburbs所涵盖的区域中，2023年的房价中位数为120万纽币，比五年前上涨了9%。这些区域包括：Ponsonby和Mt.Eden等市中心边缘的区域，以及Hillsborough、Epsom和Greenlane等稍远一些的地方。其中，Mt.Eden的房价中位数增长最高，比五年前上涨了37%，达到130.5万纽币，其次是Mt Roskill、Onehunga、Grey Lynn和Mt Albert。

许多Central.Suburbs的区域在保持着良好绿化环境的同时，也在不断优化住房品质和交通网络建设，这为购房者提供了更广泛的选择。随着新住宅物业类型的发展，如公寓、联排住宅和排屋等，人们有了更多购买价格较低房屋的机会。这使得像Mt Albert这样的地区，尽管靠近奥克兰市中心，但房价中位数仍然低于100万纽币。而对于一些其他地区，比如Mt Eden，有时房价数据看起来可能波动较大，这在一定程度上可能归因于不同类型的住宅在不同时期的售出。

“Mt.Eden凭借其地理位置、发展潜力和社区氛围的优势，近年来房价持续强劲增长。靠近市中心也是该区域的一大魅力，即将完工的City Rail Link则是另一大利好，意味着Mt Eden将拥有自己的交通枢纽，目前我们已经看到大量商业和住宅开发项目在车站周边涌现。”

“一些住在这里的居民还喜欢Mt Eden的小村庄氛围，也重视它提供的便利、多样性和强烈的社区归属感。还有许多家庭被这里的优质学区所吸引。而房价平均数和中位数的周期性变化主要是由于不同时期我们上市的房屋类型所致。”

“在过去几年里，我们看到了更多的公寓、联排住宅的出现。随着几个大地块被出售并正在等待开发完毕，我们可能会看到市场上持续的强劲交易活动。与此同时，持有200万纽币以上大户型住宅物业的业主也在等待时机。在大选之后，我们也看到更多此类紧凑型住宅物业上市，并且受到许多买家的青睐。”

奥克兰市中心地区这一时期（2023年8-10月）的房价中位数为50万纽币，比五年前下降了5.5%。奥克兰市中心的市场环境与其他地区截然不同，所以中位数也不能一概而论。该市场几乎完全由高密度公寓组成，而且通常是较小的一居室和两居室住宅物业，许多买家在考虑价位的同时还要计算物业管理费和未来可能的整修费用。

与全球许多其他一线城市一样，原本受国内外学生、工作者和游客欢迎的奥克兰，在新冠疫情的影响下受到重创。为了应对疫情，新西兰采取了边境封锁措施，国内人员活动也被限制，远程学习与工作的趋势几乎在一夜之间产生了影响。

2023年，随着学生、工作者和游客的回归，市场一直处于复苏模式，奥克兰市中心的待售物业供应再次面临压力。

目前，租金价格已经出现了明显的复苏。在8-10月季度末，市中心1000多处管理物业的平均周租金与往年同时期相比上涨8%，达到556纽币。

“我们可以看到，过去几年的市场变动反映了世界其他主要城市的市场。与疫情相关的活动减少以及工作者、学生和游客的住房需求下降，对城市中心产生了最显著的影响。奥克兰市中心也是如此，但现在需求量正在反弹。”

“与悉尼、墨尔本等城市一样，租赁市场的供应紧张推高了价格。而在奥克兰市中心，市场依然具备许多回暖的条件——多年的基础设施投资和开发即将成为现实，像Auckland.City Rail Link和市中心再生等项目，将吸引更多人选择享受市中心生活的便利和活力。”

奥克兰西区在这一时期（2023年8-10月）的房价中位数为88.9万纽币，上涨了7%，再次确认西区仍然是全市可负担性最强的地区之一。此外，房屋销售数量也在回升——8-10月这三个月售出了500多套房屋，而2022年同期只有359套。这一数字更接近于2015年和2016年以及2020年和2021年的房市活跃高峰期。

在该地区不同区域的销售数字中，一些区域表现迥异，如Avondale和Te.Atatū.Peninsula，其房价中位数比五年前低了约12%。这可能有些出乎意料，因为这两个区域都是西区买家的热门选择，拥有繁荣多元的社区，并且靠近市中心，交通便利。这种变动可能是对早期高房产溢价的重新评估，也可能反映了利率上升后购房者对负担能力的考量。此外，这两个地区也都在加强开发，建造了更多的公寓和联排住宅，价格低于该地区以典型家庭住宅为主的房产。

Swanson是一个位于Waitākere山麓边缘、坐落在通往迷人西海岸海滩途中的一个半乡村式的“村庄”。是西区房价增长最快的区域之一，也是西区为数不多的在8-10月时段内房价中位数没有下降的区域之一。这里的房价中位数为139万纽币，比2021年的峰值上涨了61%。

与此同时，Swanson的新开发项目中有更多大户型家庭住宅，这也拉高了房价——2023年8-10月这三个月，售出的房屋中有70%以上是五居室或更大户型。

“Swanson的房市活跃反映出这里的开发规模大和日益增长的区域吸引力。因为越来越多的奥克兰人开始在城市非中心区寻找经济实惠的生活方式。Swanson最近开发的住宅项目为买家提供了许多新选择。现在有更多大型的新建住宅进入市场，这些房屋通常是为大家庭或满足多代同堂需求而设计的。”

“在未来的几个月和几年里，我们还将在这里看到更多较小的联排和退休住房，为那些想要在Swanson安家的人提供更多选择。除了这些具有吸引力的新住房类型，Swanson还有舒适的乡村氛围、活跃的社区，以及近在咫尺的户外探险机会。”

“Swanson距离Lincoln.Road、Henderson商业区中所有的便利设施都很近，开车到高速公路只需几分钟，当地的火车站也提供了便捷的通勤选择，潜力非凡。”

Rodney地区的房价中位数为114万纽币，在过去五年中上涨了23%，是奥克兰房价增长最高的五个地区之一。这里的成交量也在增加——2023年8-10月期间，有200多套房屋售出，比2022年同期增长了40%。

在过去，许多奥克兰人会认为Rodney的一些区域是理想的短期度假之地。而现在，越来越多的人选择在这里定居，而且也没有放弃与市中心之间的联系。

Rodney地区的增长有据可查——新西兰统计局的数据显示，过去五年Rodney的人口增长了12%，是奥克兰各区中增幅最大的。Millwater、Milldale和Ōrewa周边的大型新细分地块，以及Whangaparāoa Peninsula沿线的小型细分地块为地区的人口增长和发展做出了巨大贡献。

此外，日渐完善的交通网络也发挥了重要作用，前往Rodney的路以及地区内的出行达到了前所未有的安全便利：与1号、16号和18号高速顺畅衔接，更多的公共交通选择，以及从Pūhoi到Warkworth（现在延伸到Wellsford）的公路路段。随着越来越多的城市办公室工作人员有机会远程工作或是采取远程和到岗混合的工作方式，该地区的生活风格与入门价位住宅开始吸引越来越多的购房者。

在过去五年里，Stanmore.Bay的成绩在Rodney地区遥遥领先。这一时期Stanmore.Bay的平均房价略超过100万纽币，上涨了31%，中位数则略低于97.6万纽币，上涨了28%。

“Stanmore Bay位于Whangaparāoa Peninsula的黄金地带，不远不近，恰到好处，许多住宅都有着这样的独特优势：离海滩只有几分钟路程，同时离超市和商圈也只有几分钟路程。”

“从新建的家庭住宅，到翻新的度假小屋，再到顶级的崖顶住宅，各种房屋类型为每个买家和不同预算都提供了选择。Stanmore Bay凭借梦幻般的泳池、休闲中心、运动场、滑板公园、码头和海滩步道，让居民每天都能过着假期一般的生活。”

“最近，连接Whangaparāoa和奥克兰的O.Mahurangi–Penlink项目已经进入主体建设阶段，该项目将缩短两地之间的通行时间，对城市上班族和繁忙的家庭更加便利。”

奥克兰北岸地区在这一时期（2023年8-10月）的房屋销售价格中位数为121.5万纽币，与五年前相比上涨了24%，位列所有地区中房价中位数增长第二。

北岸内的区域价格范围非常广泛，并且房屋价格与所在区域相关。从中位数在90万纽币左右的Birkdale、Beach.Haven和Glenfield，到中位数目前远超200万纽币的高端区域Castor Bay和Pinehill。

北岸地区的成交数量在此期间也有所回升，在这8-10月的三个月内达到358套。与2022年同期相比增长了38%，已经恢复到了前几年该地区的常见销售水平。

Albany作为未来发展和增长的焦点，在数据中表现出明显的迹象——过去五年该地区的中位价格达到了155万纽币，增长了53%。这种房价增长在一定程度上可归因于更多大户型住宅的销售比例提高。2019年，大约47%的房产为四居室或更大户型，而到了2023年，这一比例上升到了65%。

Albany是奥克兰市政府确定的市中心以外三个发展重点之一，这进一步推动了该地区商业和住宅项目的增加。20世纪90年代Northern Motorway的延伸和2008年Northern Busway的建设等基础设施奠定了今天大规模开发的基础。随着时间的推移，预计发展趋势将继续向高密度住宅和混合住宅区（比如Library Lane公寓开发项目）转变。