2023 年度新西兰租房市场大总结：租赁热潮下，您该怎么做？

2023年奥克兰租金变化的回顾与分析回首整个2023年，奥克兰租赁市场经历了前所未有的火热增长。一月，一场洪水冲毁了奥克兰许多住房资源，同时也让许多失去家园的市民迫切地在租房市场中寻找临时的安身之所。我们曾认为这场自然灾害只能掀起暂时的租房热潮，但经过长期考察，这其实只是租房市场火爆的导火索之一罢了。对于投资者和业主来说，了解租赁市场火爆的背后原因，才能明确投资风向。

根据屋诺的不完全统计，以截止到2023年第三季度的数据为例，一至两房的小型住宅租金与2022年同期相比增长7.5%，平均达到570纽币/周；三到四房的中型住宅租金同比增长11.4%，平均租金达到了780纽币/周；五房及五房以上的大型住宅物业的同比涨幅最大，为16.8%，平均租金达到了1，145纽币/周。

综合来看，我们还观察到2023年一整年的租金水平出现了持续上涨的态势，只有7、8月份相对平稳，之后又马上迎来一波增长。

那么2023年的租金水平为何远超2022年呢？

洪水是年初的一个重要因素，同时造成了住房资源供给下降和租房需求上升，供不应求，奥克兰全域的租金水平升高。

但与其他因素相比，洪水只能算是一个短期推动力，另一个重要的原因就是新冠疫情正式落幕，新西兰边境开放的政策开始影响到租房市场了，尤其是影响到了租金水平原本就高于其他地区的奥克兰市中心。

2023年整体入境人口远远高于2022年，更多的人进入这个国家，在这之中留学生是最能影响奥克兰市中心租房市场的主力之一。坐拥奥克兰大学和奥克兰理工大学两所高校的市中心原本能吸引许多大学生租客，但受新冠疫情影响，许多学生在2022年留在了原籍国远程学习，致使奥克兰市中心的公寓租赁受到严重打击：一些公寓空置了数月，另一些则不得不大幅降低租金以吸引有限的租客。而这一切在2023年发生了反转，入境人口增加，租房需求上涨，以屋诺所经手的市中心物业管理项目为例，大部分的公寓租金回归到了疫情前水平。在物业管理工作者精准定位目标租客、引导业主与租客科学决策、高效协调多方权益……等一系列努力之后，有些市中心公寓的租金甚至能高于疫情之前的水平。

另外一个推动租赁市场的因素就是高利率环境下的市场环境。自2022年起官方现金利率（OCR）就开始被不断上调，在2023年5月达到了5.5%的峰值，商业银行所提供的贷款利率也随之上升。尽管新上台的联合政府有意采取一些利于业主和投资者的措施，但政策的落地还需要时间，具有一定的不确定性。种种宏观因素增加了房产投资者和项目开发商的经济压力，持有投资房变得越来越不可负担或者整体投资回报率下滑，这导致很多业主选择抛售房产减轻压力，转而选择回报率更高的投资项目，进而造成了2023年出租房源供应量下滑，租金长期上涨。

租赁热潮下，房东需规避的矛盾从2023年到2024年，在租房市场火热、租金上涨的态势下，房东的收入逐渐增加，而租客则面临着生活成本升高，生活压力加剧的问题，这无疑引发了房东房客之间的紧张关系。如果事先双方的责任与义务又不够明确，且物业中的设施又出现使用、维护不当的情况，就更容易导致冗长的争端。这类案例物业管理行业中屡见不鲜，因此以下几点是我们为房东提出的几个规避纠纷的建议。

首先，房东要保持租金的定价合理，即便是在租房需求猛增的情况下，我们也不建议房东将租金提升的幅度过大乃至高于市场水平，以保持出租物业在市场中对租客的吸引力。

其次，在房东对现有房客很满意的情况下，大幅涨租盲目追平市场价也是不推荐的，房东可以考虑采用略低于市场价的租金以留住现有的好租客。因为从物业管理的角度来看，好租客通常能做好对房子的日常维护工作，对房子的损耗较低，并且在房子出现问题时能及时地与房东沟通，这本身就可以省下许多的时间和金钱。

再者，我们建议房东审慎选择租客，某些在新西兰没有正规租房记录的租客确实存在一定的风险，所以房东可以通过背景调查、信用检查和租金支付记录检查等方法来规避租金拖欠和租赁纠纷的风险。

此外，房东还应与租客签订详细的租赁合同，列明双方的权利和义务，特别是在房屋维修、日常维护、租金调整等容易引发争议的问题上要有明确的约定。同时，房东要定期对房屋进行检查，确保各类设施一切正常。如果房东没有时间或精力亲自管理，可以考虑聘请物业管理公司，专业的物业管理不仅能提供高效的管理、协调服务，还能帮助房东及时了解租房市场的新动向和相关法律变更，避免在出现问题时房东陷入猝不及防的境地。

进行房产投资，选择大于努力近两年，在我们的工作和与相关行业的交流接触中，看到了许多投资不利的状况。我们认为慎重选择投资房产是确保成功的关键。以下是一些选择投资房产时我们建议考虑的要点。

第一点，明确投资目的。一般来说常见的投资目的不外乎寻求稳定现金流和达成短期资本增值两点。投资者最好根据投资目的来选择合适的房产类型和房产地理位置。举个例子，如果没有考虑清楚而盲目购置“大地破房”等着开发，长期下来，非常有可能导致租金收入无法填补最基本的维修、保险等支出，更不用说以租还贷了。

第二点，充分了解自身财务状况，推算出适合自己的投资房价位、贷款利率、税务支出、保险等投资出项。同时建议各位投资者留出足够的流动资金以应对突发情况。此处强调一定要留一部分的流动资金在手上，不能卡得太紧。

第三点，洞悉投资房的区位条件。如果投资房所在的社区发展成熟、治安条件好、就业机会也多，这就让投资房具备了一定的“硬实力”。再考虑好投资房是否占据交通便利性、周边设施（医院、公园、购物中心）等区位优势，那么投资者就离理想的投资房不远了。

第四点，洞悉目标租客的需求。市场上的租客可被划分为许多类型，如留学生、上班族、家庭等，不同的租客类型又在住房选择、负担能力、进行日常维护等方面上有分别。如果投资者的目标租客是家庭，那就要明白家庭租客最先考虑住房的学区、社区环境和安全性等因素。

第五点，充分知晓房产状况。在购置投资房前，投资者可以通过房屋的内部和外部结构、屋内陈设、电器燃气设备等方面出发去查看一个投资房的状况，选择一个结构良好、维护良好的房产，可以减少后续的直接和间接维护成本。

综上所述，选择投资房产需要综合考虑地理位置、租客需求、房产状况、投资目标、财务状况、市场调研和法律规定等多个方面，以确保你做出明智的投资决策并取得成功。

作者简介

Monica Chen 是屋诺房屋管理公司Uno Property Management的创始人。Uno Property.Management成立于2015年，为奥克兰众多的房东服务管理他们多类不动产。Monica 同时是一个热衷的房产投资者，从自2007年以来开始投资，有着自己的房产投资的一套心法。

Monica能够从投资和房屋管理的双重角度看待问题，这使她在帮助她的众多客户优化回报和降低风险方面独具特色。从投资角度出发，加上对房屋管理的专业理解，Monica能帮助投资者发掘其投资潜力，有效利用投资机会，并在房地产市场上实现持久的财务安全。