回首 2023，展望 2024：新西兰建筑及房地产业的表现如何？

回首2023年，相信无数的新西兰建筑业同仁都会承认，这是建筑行业相对艰难的一年。这样的艰难，体现在各个方面：

高通货膨胀：虽然最近通货膨胀有所放缓的迹象，但仍与新西兰央行所制定的2～3%的目标还有很大的距离，而建筑业的通胀水平一贯比CPI的平均值要高一些，这就造成了2023年的利息和建筑成本也在始终保持上涨。

高通胀带来的高利息：目前新西兰央行已经将官方现金利率（OCR）提高到了5.5%的历史高位，并多次重申短期内不可能看到OCR的下降。这对房地产市场，特别是对于首次置业者和投资型买家的打击是致命的，也造成2023年大部分时间里新西兰房地产市场都保持着低迷的状况。

建筑及其他成本继续上涨：建筑成本的上涨步伐在2023年并没有停滞不前，虽然大量新移民的涌入在一定程度上解决了技术工人的短缺问题，但最近几年建筑业薪资上涨水平一直是个行业中最高的。

债务危机和现金流短缺：2023年开年，就不断有建筑公司倒闭的消息传来，许多材料供应商和分包商都反映有严重的欠款情况，这些都预示今后1-2年的建筑业充满挑战。

当然，往往挑战与机遇并存，市场的逐渐回暖和新政府的上台给新西兰房市和建筑业带来了更多的希望。

本期文章，我们邀请到了数位新西兰建筑行业内的资深人士，他们同时也是新西兰华人建筑业协会的成员，与我们共同回顾和总结2023年的得与失，以及2024年的期待与机遇。

Q：2023年是疫情结束后的第一年，国际局势和经济局势都面临着重大的挑战，各类天灾人祸给民众带来了深切的影响，但市场也孕育着转机和希望。在2023年，哪些重大事件最让您难忘，这些事件给行业带来了什么样的影响？

Dylan.Huang：2023年5月份和11月份的H1节能保温规范发生了两次大的升级，对建筑行业带来了比较大的影响。保温棉产品的技术革新和门窗的产业链全面升级给设计报批增加了很大的计算工作量，施工阶段的成本有了明显的提高，这无疑是建筑商和开发商在成本管控上的新挑战。

Q：2023年您看到了哪些新技术或创新举措在建筑行业得到应用？这些技术变革如何影响行业的效率和成本？

Dylan.Huang：经历了过去几年的磨合，越来越多模块化预制建筑项目落地，海外生产模块的审批合规路线已经打通，政府和市议会也积极推动并认可这种新技术，例如在奥克兰Point Chevalier政府KO保障房项目率先选择了模块化公寓。

Q：对于即将进入或已在新西兰建筑行业工作的华人同胞，您有哪些建议？

Dylan.Huang：对于华人同胞的投资和开发商来说，项目设计报批要1年起，施工交割要1年起，2024年种下的种子需要等到

2026年才能开花结果，那么2026年的建筑市场会是怎样？建议在下一个房地产周期高峰到来之前提前两年开始准备。

Q：在经历了一年的起伏波折后，您认为目前新西兰房地产开发企业和新西兰建筑企业面临的最大问题是什么？有何破解之道？

Sean.Li：一个问题是建材供应链较为单一。新西兰能选择的建筑材料很少，供应链中断或不足可能导致建筑材料短缺和涨价，给施工企业和业主的成本造成压力。

我认为的破解之道是减少对单一建材供应源的依赖，开辟更多建材供应渠道。材料认证和合规性尽量和国际接轨，减少或适当打击新西兰当地特殊的认证方法和建材型号体系。

另一个问题就是政府政策和税收的不确定性。政府在建筑规范、建筑检查、开发政策和税收政策上不断调整策略，让开发商很难对市场做出预判，从而增加了开发难度。政府政策复杂难懂，各方专业人士很难相互配合，也很难跟业主解释明白。

我认为的破解之道是减少政府政策对市场的干预，建立健康市场。简化各种政策，取缔难懂的政策，让想做事情的普通人不会应为政策的复杂性而望而却步。

Q：2023年，NZCBIA举办了以节能减排、低碳未来为主题的建博会，请问您如何看待可持续发展在新西兰建筑行业的重要性？过去一年中，哪些相关的实践和成果让您印象深刻？

Sean.Li：要按照《巴黎协定》的要求将全球变暖控制在不超过1.5°C，排放量需要在2030年前减少45%，到2050年实现净零。对建筑行业来说，可持续发展意味着减少能源消耗、降低碳排放、促进循环利用和采用更环保的建筑材料。在过去一年中，我印象深刻的一些实践和成果包括：政府参与和教育倡导，建筑规范的变化，H1政府和行业对可持续建筑和环保要的增加，更多的企业需要投入大量的人力和材料来满足这些要求，这样大幅增加了成本，也更激励企业追求更创新的方法来适应市场需要。

Q：展望2024年，您对新西兰房市和建筑业的整体发展方向有哪些期盼和解读？

Sean.Li：随着环保意识的提高，预计更多的建筑项目会采用可再生能源、环保材料和绿色建筑技术。政府和行业可能会鼓励或规定更多的可持续性标准，推动行业向更环保、更可持续的方向发展。

在2020年和2021年新西兰房地产价格破纪录增长后，市场失去了动力，价格下跌，然后趋于稳定。过去两年，新西兰商业建筑市场和民宅建筑市场表现迥然不同，民宅建筑市场与房地产市场共进退，这两年一直不景气。商业建筑市场却一直保持繁荣，直到2023年底才达到阶段性的高峰。

现在所有的目光都集中在2024年及以后。新西兰房地产市场会如何发展？新西兰房地产会不会崩盘？贷款利率什么时候下降？新政府上台后对房价有积极影响吗？民宅建筑市场什么时候会复苏？材料价格还会不会上涨？商业建筑市场会不会继续保持平稳？

2024年新西兰房地产市场解析与展望现在市场上大多数专家预测新西兰房价将温和复苏，新西兰几家主要银行和金融机构预测，2024年平均房价将上涨5.6%，各家预测具体数据如下：

ANZ澳新银行：增长4%。

Westpac西太平洋银行：增长8%。

BNZ新西兰银行：增长2.6%。

ASB奥克兰银行：增长7-10%。

Kiwibank Kiwi银行：增长6%。

财政部：增长5.3%。

Reserve Bank新西兰央行：增长4-5%。

在2024年1月的预测中，ASB高级经济学家Mark.Smith还补充说，该银行预计到2025年年中，价格将超过之前的历史高点（2021年11月）；而新西兰央行的预计是，房价在2026年年中超过历史最高点。

可以看出，所有的专家都对房价的上涨保持谨慎乐观，是什么导致2024年新西兰房地产价格上涨？新西兰经济学家表示，有几个因素导致2024年房价上涨。它们包括：

人口增长——2023年创纪录的净移民流入（增加了127,400人）为这些额外的人提供住房需要大约50,000套额外的住房。但有的经济学家认为住房压力远不止于此，随着游客和外国学生的回归，许多房产又回到了短期租赁市场，比如Airbnb或者酒店式公寓。这些都将提振住房需求，这将有助于提振价格。

降低利率——利率可能在2024年下半年开始下降，这应该会给房价带来上行动力。

对房产投资者友好的政策导致投资者重返市场——新政府正在将明线测试从10年减少到两年，恢复抵押贷款利息扣除和90天无故终止租赁。随着定期存款利率下降，抵押贷款利率下降，以及税收规则的变化，从今年4月1日起提供80%的利息支出扣除，我们将看到更多的投资者进入市场。

进入市场的新房供应量正在下降——住宅建设在2022年达到高位，2023年在全国范围内颁发的新住宅建筑许可证数量已从峰值的51,000份下降到38,000份。但是，最近的数字比2023同期下降了30%以上，看起来我们正朝着30,000份的方向前进。

综上所述，随着人口增长，通胀放缓，新西兰家庭可能拥有更多的可支配收入，必将有助于房地产市场的好转。话虽如此，市场的风险依然不可低估，可负担能力仍然捉襟见肘，经济正在降温，失业率预计将增加，所有这些都可能对房价产生寒蝉效应。

2024年新西兰建筑业市场解析与展望接下来让我们看看新西兰建筑业未来一年的情况。总体来说民宅建筑市场会与去年一样举步维艰。商业建筑市场竞争将越来越激烈，根据2023全国建筑市场统计报告（National Construction Pipeline Report），商业项目的总价值将会从2023年的124亿，逐步降到2028年的118亿。所以在接下来的12个月里，控制风险依然是建筑企业经营的主旋律。

那么2024年新西兰建筑市场主要问题以及要如何应对呢？目前市场上普遍认为主要有以下几个方面：

房屋市场：2023年在建工程订单有所萎缩，大型房屋建筑商都在苦苦挣扎，一些建筑商报告订单下降了60%。如果2024年房地产市场稳中有升，预计开工的项目将增加，但是在2023年耗尽了现金储备的情况下，建筑企业如何能够渡过难关，将会是艰难的考验。2024年房地产行业的发展方向是微妙的平衡。以下6个关键因素的影响将决定这一点：

利率• 市场信心（受全球和本地事件的推动）• 政府举措的速度和范围• 房地产/二手房市场的表现• 建造成本• 土地负担能力

债务与现金流：建筑商在过去12个月中可能一直在消耗他们的储蓄来偿还债务。随着这些储蓄的耗尽，这可能会在 2024 年达到顶峰。因此，预计到 2024 年，建筑行业的公司清算数量将激增。

建筑成本：建筑成本增长有所放缓，2023全年平均为 4%左右，由此产生的低利润率是2023年建筑商的一个普遍存在的关键问题，如何解决这个问题将是2024年（及以后）的挑战。

利率与通货膨胀：这些数字仍然相对较高。现阶段基准OCR为5.5%，大部分经济学家认为，通胀已得到控制，经济将在2024年陷入困境，因此可能会降息。随着加息压力的缓解，我们也可以预期银行会通过降低自己的价格来竞争业务。预计到2024年资不抵贷的现象（mortgage sale）将增加，这对房屋建筑商来说又是一个充满挑战的一年。

政府更迭：信心在任何经济体中都发挥着重要作用，新政府会采取新的举措来刺激建筑活动。然而，前任政府的支出计划很可能会被取消，尤其是Kainga Ora的住房建设方案。两相抵消，对整体建筑业的影响比较有限。可以关注某些特殊建筑类别，比如建后出租（Build to Rent）。

移民与劳动力：创纪录的净移民流入会增加对住房的需求，并增加行业急需的熟练劳动力的供应，从而缓解工资压力。吸引更多新人入行及激励和保全现有人才仍然是建筑行业面临的长期挑战与任务。

虽然2024年看起来对行业来说将是充满挑战的一年，但如果您的业务领导良好，必将经受住这些挑战并变得更强大。我想针对我们行业不同产业链的企业提出以下建议：

开发商——尽可能降低杠杆（可以通过重组投资组合），多花时间了解市场需求，优化设计，提高设计质量。

设计顾问——审查您的目标市场，重新评估你最擅长的领域，多考虑为客户提供增值服务。

建筑商——密切监控您的财务状况并巧妙地削减成本（而不是一味的压低价格），贴近客户，加强沟通，在培训员工和留住人才上不遗余力。

材料供货商——贴近客户，与您的客户重新建立联系，乐于助人，倾听他们的意见。不要削减Marketing的预算，要投入更多资源抢占市场。