要闻速览：盘点过去六个月的市场动态

盘点过去6个月的市场动态

奥克兰房地产交易市场开始逐步复苏2023年8月，奥克兰市场份额最大的房地产公司Barfoot.& Thompson的统计显示，当月是过去17个月以来奥克兰房地产交易量最高的月份，单以住宅物业为例，成功交易量多达879套，平均销售价格达到108.85万纽币，而中位数则达到98.25万，环比增长3.4%。董事总经理Peter Thompson表示：“交易数量的大幅提升表明当下的买家积极性达到近两年最高。乡村地区的房产与生活方式型住宅是最受投资者青睐的类型，销售总价值达到5800万纽币，是上个月销售额的两倍。”

同时，许多住宅物业供应商也感受到了市场情绪的正向变化，当月共有1577套新房源流入市场，同比增长13.1%，其中公寓的占比有所增加，市场上重新出现售价低于50万纽币的房产。

奥克兰中心商务区商业租赁行情回暖2023年6月的商业地产空置率调查显示，奥克兰写字楼物业市场行情出现积极的转变，空置率自2019年12月以来首次下降。整体空置率从六个月前12.9%缩减至12.5%。一级地段空置率降至8.0%，二级地段空置率降至16.8%，而2022年12月的调查数据分别为8.3%和17.1%。

由于高档写字楼的空置率较低，加上开发和翻新成本的不断增加，预计租金将有所上涨。CBD一级地段的平均租金介于每平方米444纽币至592纽币之间，比上一年增长了2.9%。数据显示，截止当时有8.42万平方米的在建楼盘，预计将使高端写字楼库存增加11%，创纪录的租金上涨水平可能会继续保持，租金有望可达到每平方米1,200纽币。相比之下，低端写字楼租赁市场表现较为低迷，尽管有大量的租户预承诺，但很可能需要更长时间才能顺利填补低质量场所的空置。

中低价住宅物业市场势头强劲独立经济学家Tony Alexander在9月份发表的一篇报告中称，中低价位的住宅物业是当下最受欢迎的。Tony和各地区住宅物业销售中介做过一项统计，用于调查最有市场竞争力的房屋价格区间。结果显示，在过去的三年中，平均有35%的中介表示潜在购房者对当地中间价位的住宅最感兴趣，26%的中介认为最受欢迎的价位是最便宜的三分之一，有18%的中介表示是高价位范围。

这一结果在2023年下半年发生了转变：表示高价位房产是最受市场欢迎的中介降到了8%，相比之下，有高达46%的住宅物业中介表示买家普遍在寻找底层价位的房产。Tony,Alexander判断，新西兰2024年的经济增长将较为乏力，中小企业主的利润和工薪阶级的工资增长都会受限。因此，对于房地产而言，低端市场的主流地位将会持续一段时间。

保留金法案重要调整：加强对承包商和分包商的保护2023年十月，《新西兰建筑合同 (保留金) 修正法案》（简称《修正案》）正式生效。该《修正案》旨在加强保留金管理的透明度和一致性，以更好地保护承包商和分包商免受保留金管理不善或保留金滥用的不良影响。

《修正案》规定，保留金的扣缴方必须提前10个工作日通知另一方关于保留金申请的事宜，以确保双方都有足够的时间修复合同中可能产生的缺陷，并采取措施。同时，所有的保留金需要以法定信托的形式持有，在这个法定信托中，扣缴方有责任以受益于相关承包商或分包商的方式处理这些保留金。这意味着保留金不再被视为扣缴方资产的一部分，而是被视为专门为相关承包商或分包商的利益而设立的信托资金。此外，保留金需要被存放在单独且合规的新西兰银行账户中，该银行账户中不得混入扣缴方的运营资金。

更重要的是，《修正案》给出了针对保留金的更严格的会计要求，保留金的扣缴方需要每3个月向另一方报告相关信息，包括每个项目的保留金数额、相关合同、保留日期以及保留金总额，还有银行账户或与保留相关的合规文书的详细信息。《修正案》还明确了处罚制度，如若保留金管理失当，一经定罪，公司可面临最高20万纽币的罚款，个人可能面临的罚款最高达5万纽币。

贷款新规DTIs即将出台新西兰央行建议从2024年中开始对银行实施新的债务收入比（DTIs）按揭贷款限制。央行希望能借此新规来减少银行向拥有高比例债务的借款人提供高额贷款的现象，以维护金融系统的稳定。

央行提出：将20%的民宅贷款贷给债务收入比超过6的自住业主；以及将20%的新贷款贷给债务收入比超过7的投资者，收入将以家庭为单位进行衡量，具体的限制可随着房地产市场的变化而调整。比如，一对夫妇的年收入总和为10万纽币，那么可以借贷的最高上限为60万纽币（如果是自住业主）或70万纽币（如果是投资者）。

据悉，央行计划在推行DTIs限制的同时，还建议将放宽现有的贷款价值比（LVR，Loan,to,Value,Ratio）限制，放宽后的LVR限制将允许：20%的自住业主贷款给LVR大于80%的借款人，而5%的投资者贷款给LVR大于70%的借款人。央行副行长Christian.Hawkesby表示：“在引入DTI新规时放松LVR，两种规则并行可以更有效地规避一些威胁金融系统稳定的风险。”

可持续性正在驱动房市变革2024年2月，高力集团发布的一则调查报告称，一些可持续性因素正在成为投资与企业决策中着重评估的方面。该报告显示，从2015年12月到2023年12月的这段时间内，可持续性因素深刻影响了奥克兰房地产物业的空置率。

自从Green Star评估系统在2007年首次引入，新西兰的绿色建筑委员会（NZGBC）已经向260多个建筑或装修项目授予了各种认证，其中一半以上涉及到商业写字楼，有三分之一左右的项目都在奥克兰。经高力集团的调查发现，拥有Green.Star评级的物业和没有获得评级的物业在供需方面有着很大差别。例如，奥克兰地区拥有Green Star评级的建筑空置率仅为3.8%，而未经评级的建筑空置率达到了15%，在惠灵顿的中心商务区，这一比例分别为2.2%和8%。并且随着与可持续相关的评估越来越严格、新西兰居民对可持续性的期望越来越高，拥有Green.Star评级的商业写字楼物业将会迎来强劲的需求增长。

新政府组阁成功，多项经济刺激手段蓄势待发2023年11月，三年一度的新西兰大选终于尘埃落定，国家党、行动党和优先党共在此次大选中获得67个国会席位，三党经历几次谈判后，终于就组建联合政府达成一致意见，成立了新西兰MMP制度下首个三党联合政府，并且优先党党魁Winston Peters和行动党党魁David Seymour均为副总理（任期各一年半），而国家党党魁Christopher Luxon将在接下来的三年担任新西兰总理。

国家党在竞选期间曾经作出了一系列利好房市与地产投资者的政策承诺，获得了许多选民的肯定，其中包括：放宽明线测试、恢复利息抵扣政策、放宽对海外房产投资者的限制等。目前来看，已经有多项政策正在落实中，也有一些政策被否决。

2023年12月20日，联合政府宣布，从2024年7月1日起明线测试将减少到2年，投资者将无需为售出持有超过两年的住宅物业资产缴纳所得税。与此同时，三党在利息抵扣政策上达成一致意见，无论是新建房还是现房，无论何种房产类型或房龄，房产投资者的利息抵扣政策都将分阶段性恢复实施，这一点也已经在12月20日发布的迷你财政预算中得到确认。但海外买家禁令则因为优先党而继续保持，海外地产投资者依然很难进入新西兰市场。

房产转售盈利迎来近两年的首次上升CoreLogic的首席经济学家Kelvin Davidson认为，根据2023年第四季度的住宅物业转售数据来看，新西兰房市的低谷可能已经过去。数据显示，在2023年的第四季度里以高于原购买价格转售的房产比例上升至93.3%，高于上一季度的92.4%，标志着转售盈利率自2021年第四季度以来首次上升，当时的转售盈利比例达到了99.3%的峰值。

从地区上来看，全国各个地区房产转售的获利情况也不尽相同：奥克兰有90%的转售为业主创造了毛利润，高于第三季度的88.5%，打破了自2021年底以来转售市场疲软的局面。惠灵顿的转售盈利比例也有所上升，从第三季度的91.4%上升至第四季度的93.8%。基督城的情况也是如此，转售盈利比例环比从95.9%上升至96.5%。然而，汉密尔顿、陶朗加和但尼丁的转售盈利情况均略有下降，反映出整个市场的“不平衡”。

然而从财产类型上看，在2023年第四季度中，独立房屋比公寓有更高的转售盈利可能性，独立房屋转售盈利的比例达到了93.9%，而在转售时实现盈利的公寓仅占74.2%。但从持有者类型来看，投资者在该季度的转售盈利比为92.9%，而自住者的数据为92.8%，两者没有明显差别。

央行加息数月后，态度依然强硬在新西兰，央行在法律上独立于政府，有自主制定货币政策的权力，其主要目标是通过控制通货膨胀率来维持新西兰国内物价稳定。而在2021年3月到2022年6月的这段时间里，新西兰的通货膨胀率曾经从1.5%一路跃升到了7.3%的高水平，远超于1%到3%的正常水平，导致新西兰国内物价飞涨，对家庭购买力、投资稳定性、贫富差距等方面均造成了不小的负面影响。因此，央行为抑制通货膨胀率不断上调OCR，商业银行也紧随央行步伐不断上调利息率，导致许多投资者贷款利息的负担能力降低，甚至让许多准购房者望而却步。

截至2023年12月，新西兰统计局公布了以消费者物价指数衡量的年通胀率为4.7%，意味着新西兰国民的生活成本压力已经开始逐步缓解。数据出炉后，新西兰央行首席经济学家Paul Conway于2024年1月30日出面进行官方解读，依然维持着一贯的鹰派态度，表示距离通胀率回归正常水平还有很长一段路要走，且未透露任何央行会采取降息措施的可能性。

新西兰人口自然增长达80年来新低2024年2月19日，新西兰统计局发布了今年关于人口自然增长的一组最新数据。2023年新西兰国内登记的出生人口为56955人，死亡人口为37884人，自然增长19071人，达到自1943年以来最低的年度人口自然增长。人口洞察分析师Rebekah. Hennessey表示：“去年登记的出生人口也是近二十年来的新低，死亡人口虽低于2022年，但总体趋势仍呈现升高的状态。”

死亡人口的增加通常与人口自然增长和老龄化的人口结构相关，然而，出生人口数据受到更为复杂的社会因素和人口因素共同影响，随着时间推移呈现出变化。相较于2022年，出生人口减少了3%，而处在生育年龄（新西兰统计局的标准为15至49岁）的女性增加了3%，这两个数据的变化共同导致了2023年出生率降低，平均每位妇女生育1.56胎，远远低于新西兰实现长期人口更替所需要的生育数量。

分析师Rebekah Hennessey认为，尽管女性的平均生育年龄有所变化，但生育率数据的下滑也一定程度地反映了平均家庭规模正持续地缩小，同时无子女家庭也正在增加。

新西兰国内零售总额连续第八个季度下滑新西兰国家统计局发布了关于2023年第四季度15个行业的零售营业额数据，统计调查显示，该季度是零售业销售总额连续收缩的第八个季度，相较于上个季度又下滑了1.9%，15个行业中有14个行业都出现了不同程度的营业额下滑。其中机动车零部件零售营业额下降了超过9000万纽币，下降比率约为2.5%。除此之外，餐饮行业与燃油的零售总额是下滑最严重的，分别下滑了约6200多万和接近5500万纽币。

值得注意的是，药品及其他实体店（包括化妆品、文具、鲜花、免税零售等）这一行业零售总额出现了增长，增长比率约为0.3%，尽管增长比率并不算显著，但这一行业已经连续三个季度都实现了零售稳步增长。

2023年末全国租金水平相对稳定，奥克兰市场仍供不应求Trade.Me在2023年10月至12月发布的新西兰住宅租赁报告显示，虽然新西兰在这一段时间内经历了新政府组阁，许多利好投资者的政策即将落实，但从租金水平上来看，租赁市场似乎还没有受到太显著的影响，全国租金中位数稳定在每周620纽币左右。然而，如果分地区来看，新西兰各个地区的租金水平却不尽相同。奥克兰地区的租金在10月份出现了猛涨，中位数达到675纽币，和去年同期相比上涨了65纽币，奥克兰北岸地区的租金更是一骑绝尘，周租金中位数一度达到710纽币。尽管在11月周租金水平略有回落，但奥克兰的租房市场仍存在供不应求的情况，

根据Trade,Me的统计，奥克兰地区出租物业的挂牌量同比下降了16%，而询盘量猛增了12%。

除了奥克兰地区以外，南岛的马尔堡地区周租金水平出现明显增长，9至11月的同比涨幅分别为14%、5.1%和20%，并且11月份环比上涨了3.8%。奥塔哥地区的周租金水平在10月份表现亮眼，中位数增长到了590纽币，但到了11月又出现了6.1%的显著降幅。Trade Me的房地产销售总监Gavin Lloyd分析称，和其他地区相比，奥塔哥地区的租金水平受学生迁移影响较大，11月份出现的降幅很有可能是学生陆续开始放暑假导致的。

2023年净移民数据破纪录，挑战与机遇并存新西兰统计局的数据显示，截止2023年9月，新西兰总人口增长了3%，其中净移民增长了11.88万人，自然人口增长1.93万人。梅西大学的人口统计学家Paul,Spoonley评价道：“新西兰历史上从未出现过这样高的入境人数和净移民增长水平，这可能会使新西兰成为OCED国家中人口净增长最大的国家。” ASB的高级经济学家Mark,Smith认为，异常强劲的净移民增加了新西兰劳动力市场的容量，对劳动力市场的供给产生了有利影响。尽管净移民数量增加对住房需求有着明显的促进作用，但对央行降低通胀的目标来说却起到了负面效果，并形成了OCR下调的阻力。新西兰央行货币政策委员会警告称，移民激增刺激了经济需求，这会导致通货膨胀继续维持在过高的状态。

对此，新西兰总理Christopher,,Luxon表示，2023年的移民增长从长远来看是不可持续的。为填补新冠疫情带来的就业短缺问题，上届政府采取了较为宽松的移民政策，但这并未解决技能短缺的长期问题。人口统计学家Paul Spoonley也认为，新西兰的基础设施建设相对滞后，无法满足现有人口规模的需求，因此政府和企业应当思考如何改善基础设施、提升服务质量以适应当下强劲的人口增幅。