2024 年房市趋势大预测：平稳上涨还是动荡不安？

2023年的房地产市场可谓是“风云诡谲”，各种直接或间接造成房地产市场动荡的因素频频出现，让许多投资者和伺机入局的观望者都感到忐忑不安。纵观过去一年的房产市场，高通胀、高OCR（官方现金利率）无疑是抑制市场热情的重要因素。

从2023年大选结束到2024年新年假期，新西兰本地的房产市场被乐观气氛笼罩，认为连续的降息周期将在2024年上半年开启，同时租金也会继续上行，新一波的房产快速上升浪潮也即将启动。

但到了即将进入农历新年之际，新西兰本地房产市场，似乎被来自银行业的一连串声音给吓住了。未来一年的房市究竟会怎样？我们需要将这个问题分成几个方面来看。

银行业称不会很快降息新西兰央行首席经济学家Paul.Conway突然在2024年年初接受媒体采访，打破了一贯的12月到2月新西兰央行保持缄默的传统，传达出某种来者不善的味道。在采访中，Paul Conway声称目前新西兰通胀压力仍旧很大，降息不会是近期的事情。

随后商业银行经济学家纷纷出来更新对未来的利率预期，宣称降息还早。而其中的代表ANZ银行，在其发布的月度报告中，称新西兰央行非但不会降息，而是反过来会在2月和4月加息2次，把OCR拔高到6%，直接把市场的预期扭转。

到了2月16日，新西兰央行行长Adrian.Orr在怀卡托大学的年度经济学论坛发言，称核心通胀的下降速度很慢，新西兰央行将坚持2%的通胀目标。央行行长的言论，把今年可能不降息的气氛烘托到了顶峰。

银行业的目的达到了，利息重新回到了高位。银行间市场的批发利率一改2月之前的下跌趋势，迅速拔高。

这是否预示着新西兰房产业一整年的动荡不安？其实也不一定。

OCR并非永远对市场起决定性的作用首先我们要明白，OCR非常重要，但也并非市场的唯一决定性因素。

在过去的一年中，OCR连续上调了4次，升至5.5%，也是自2008年以来的最高水平。央行这一系列动作旨在通过高OCR抑制过高的通货膨胀率，恢复消费者们被削弱的购买力。对于房市的投资者而言，上调OCR意味着商业银行（如ANZ、Westpac等）也要提升贷款利率，许多购房者负担贷款的难度提高，对房子的需求减小，使得房价回暖困难。

但是，这并不代表高位OCR永远对市场起决定性的作用。从下图我们可以看出，2023年上半年，房价的确伴随着加息而逐渐下滑，价格最低点出现在2023年7月，也就是央行第一次将OCR调至5.5%后不久。而在下半年，尽管OCR一直维持在高位没有下调，但市场（至少是一些细分市场）却在逐渐回暖。

2023年年底的市场回暖，也能在Barfoot.&.Thompson的12月房地产市场动态中得到体现。根据统计，2023年最后一个季度中，奥克兰的房屋中位价上涨了3.9%，销售数字远高于2022年同期，与2020年和2021年交易活动大幅激增之前经历的交易模式相似。

12月价格和成交量保持了8月份以来的强劲增长，房屋中位价为104.5万纽币，是12个月以来的最高值，比7月份的年度最低点高出9.5%。较11月中位价上涨2.7%。

在2024年初央行连续发表上述立场强硬的言论后，一部分正在寻找买房机会的买家开始放慢脚步，重新审视市场。这导致成交量下降，原本正在反弹中的房屋价格也出现了些许回落。但需要注意的是，这样的反弹有一部分是受到央行的影响，也有一部分是非常正常的市场反应。

大选乐观情绪后的正常市场反应仔细分析目前市场数据趋势，可以看到来自银行业维持高利率的声音可能只是原因之一。另一个原因，其实是对大选结果产生的乐观情绪消散后的一种正常市场反应。

下图是新西兰房价在2023年的合约价格变化，从中可以清楚看到大选的影响：大选前涨得多，大选后涨得少，增长率在大选后的第三个月出现了负值。

对房产投资者友好的国家党在竞选时提出的各种施政方针早在大选之前就有效地刺激了房产市场，导致从2023年7月开始，市场已经开始提前上涨。在经过长达半年的走高以后，利好开始兑现，提前上涨的市场出现良性回落是正常的。

事实是，从2023年12月开始，房价已经出现微幅盘整，而1-2月只是12月开始趋势的延续。各个银行在2月纷纷表态，只是让这样的趋势受舆论影响达到了顶峰。

银行业的短期表态有其目的，如果我们仔细看这些对房价回落添柴加火的各大银行，会发现他们自己本身在2023年底时候，对2024房价的预期非常乐观。

下图是2023年底银行业对2024年房价上行幅度的预期列表：

最高有预计8%的，涨幅的中位数是5.2%，恰恰和新西兰央行的房价涨幅预期完全一样。

这样看来，年初的回落更有可能是一个机会。毕竟，未来总是要降息，银行不那么快降息的声音最多只是让房价涨得慢一点，而国家党联合政府目前推行中的政策却对房价有着长期影响力。

国家党的房产政策的长期影响力在目前推行的政策中，对投资者影响最大的就是利息支出恢复税前抵扣政策，这项政策实际产生的影响可能被多数人低估了。

以一栋每周租金540纽币，贷款50万纽币的房子为例来计算国家党和工党在税收政策上的差异。仅房贷利息是否可以抵税这条上的差异，在15年内的影响就高达接近11万。如果这栋房子价格是75万的话，那么仅仅这项政策造成的房价差异就将接近15%，还没计算这11万税款差异在15年间产生的利息等收益。

房产政策的长期影响将远远超越短期内关于降息时点的噪音，高利率不可能长期持续，房产市场终将摆脱过去3年大起大落的影响，回归到长期基本趋势中。

2024是否是缓慢回暖之年？

除了政策因素外，移民潮也给房地产市场带来了更为利好的背景。在过去的一年中，移民人数出现了巨大的增长，年度净移民人数飙升至近13万人。

在新政府上台后，移民政策出现了收紧的迹象，但过去一年的移民潮已经导致租房市场热度上涨，房屋空置率下降，以及房租价格的加速上涨。这样的事实一方面让部分租客下定决心购买首套房产，一方面也让更多房东在收益率面前将房产出租，而很多投资者也会紧紧抓住机会进入市场，让这场购房热潮更激烈。

考虑到依然严峻的经济形式和利率水平，买家可能会格外谨慎。正如Barfoot.&.Thompson的董事总经理Peter..Thompson所说：“虽然自8月以来价格大幅上涨，但上涨是稳定且渐进的，买家会仔细挑选且对价格敏感。市场人士的共识是，价格和成交量将继续上涨，但涨幅温和。”

CoreLogic的首席经济学家Kelvin.Davidson则在年初表示，2024年将会是一个“缓慢的房地产行业回暖之年”。房产销售额可能会出现10%左右的上涨，但由于基数较低，实际增长数值非常有限，房价的潜在涨幅约为5%。

ASB的首席经济学家Nick.Tuffley认为，强劲的移民潮使市场扭转的速度比许多人预期的要快。Westpac首席经济学家Kelly Eckhold也表示，由于人口强劲增长，房价可能将上涨约8%。

对于多数移民的目的地奥克兰来说，租金价格以及上涨预期是最充足的，这也是诸多房价数据均显示奥克兰房价被低估的原因之一。

奥克兰房价长期趋势被低估下图是一份根据房价长期趋势制作的全国房价热点地图，蓝色代表目前当地房价相对于其长期趋势被低估，红色则代表高估。

如果说过去3年多的房价大起大落是“不正常”的，那么这份地图很好地区分了不同地区到底有多“不正常”。

以2023年12月为统计时点，图中，奥克兰处于深蓝色的大幅度低估状态，其低估幅度高达9.3%，显示出过去3年的房价回落，已经让新西兰最大城市的房价出现超调，大幅度落后于长期曲线。而北岛中部地区则似乎出现了过热的嫌疑。

因此在2024年，对于投资来说，应该把焦点集中于奥克兰，把珍贵的资金资源用在刀口上。毕竟大多数人买一套房子都已经非常吃力了，实在负担不起买错房子的成本。

奥克兰各区域投资机会何在？

到底应该怎样买对一套房子，以新西兰这样个性化极强同时房产陷阱多多的市场来说，扎根本地市场的中介机构将起到重要的作用。

为此，我们邀请到了奥克兰最大的专业房产中介机构Barfoot.& Thompson的资深业内人士Yan Lin、Lawrence Yuan和Robin Liu来分别分析华人较为关注的北岸、中区和东区的当地市场状况和投资建议，看看这些热点区域存在什么样的机会和怎么避免选错房。

逸居：奥克兰北岸土地分割趋势如火如荼，您认为普通投资者进入这一领域还有机会吗？您推荐投资者在北岸选择哪种房产投资类型？

Yan.Lin：我认为投资者可以分为两类。有些投资者的资金有限，也没有过任何分割经验。对于他们来说，现在购买小联排或是分割出来全新的小独栋，投资回报也不错，因为现在租金水平很不错，未来利息也逐渐可以抵扣了，综合来看投资回报率还是很好的。目前市场上的联排和小独栋的价格都比较低，现在入手是不错的时机。

对于资金相对比较充足，或者有过分割经验的投资者来说，现在去收可分割的土地也是非常好的时机，目前市场上出现了很多有分割潜力的土地，价钱也很不错。除了价格外，在土地分割中还需要更多考虑调查研究，例如土地本身是否位于可以分割的区域，雨水管、污水管是否符合分割条件。还有一些其他需要考虑的，例如去年的洪水问题——要考虑土地是不是位于Flooding Zone，有没有Flow Path。

总的来说，北岸的投资机会十分多元化，有入门级的区域，也有非常顶级的区域，给投资者们的选择很丰富。如果业主有意向买地做分割，应该在购买后和中介进行深一步的沟通，因为我们可能会对区域和市场情况更了解，对土地分割的定位可能会更清晰、更理性，例如我们知道一些区不适合做联排，而另一些区做联排的销售情况就会很好。

逸居：奥克兰中区向来受到注重地理位置的买家的青睐，近年来也出现了越来越多的房产类型。您认为比起其他地区，中区的投资者有哪些特别值得注意的？

Lawrence.Yuan：奥克兰中区的房地产市场以其传统和优质的大宅闻名，不仅为居住者提供舒适和优雅的生活环境，还具有极高的保值和增值潜力。在房地产领域有一句话说得好，“好的只会越来越好，差的不会变好”。这意味着在中区投资一处优质的房产，随着时间的推移，其价值和吸引力只会增长，而不是减少。

那么是不是只要是位于好街区的大宅，只要负担得起就可以购买呢？我的回答是肯定的。在选择房产时，除了考虑其本身的价值和潜力外，周围的邻居和社区环境同样重要。俗话说，“千金买房，万金买邻”。这意味着优秀的邻里关系和和谐的社区环境往往比房屋本身更为宝贵。中区的学区房也一直备受华人买家欢迎，购买一套三室起的住宅大致需要100万到200万纽币不等。这个价格区间提供了不同档次和风格的选择，能够满足不同家庭的需求。

我认为今年下半年，奥克兰中区的房地产市场将会“稳中向好”。虽然目前经济环境存在不确定性，但考虑到中区的地理位置、教育资源以及其它优质生活设施，这里的房地产市场预计将保持稳定增长的态势。

逸居：奥克兰东区一直受到很多华人买家的青睐，您认为它对于华人的独特吸引力是什么？在您看来，投资者进入东区时，选择具备哪些特质的房产更适合？

Robin Liu：咱们华人最关心的有两件事，一是房子，二是孩子。在东区有Macleans.College和Saint.Kentigern.College这样的学校坐阵，一定会吸引到很多华人买家自住或者投资。东区的房产类型也很多，尤其是在老东区，那里的房子在历经几十年后，正处于百废待兴的境地，适合很多开发商入场收地。这些新建成的房子也不太会有后期销售的问题，因为整个东区社区成熟、安全，并且保值，而且是奥克兰洪水风险最低的地点。

东区的旧房大地虽然越来越少，但依然是投资者的最佳选择。如果可以进入校区当然最好，但是Macleans校区随便一块600的地都是两百万起，那么如果进入不了校区，可以注意选择小学校区比较好的全副地物业。

全盘思考一下，现在新建房子都比较小，我们通常称为Shoeboxes，这样的房子老移民会买吗？不，一定是新移民买。新移民进入到奥克兰，除了买房之外最关心的是什么呢？是孩子，还有孩子的学习和安全。如果这几个要素无法一步到位，新移民一定会选择便宜的物业，但最好是良好的小学。对于投资人来讲，通过这样的倒推理念，就可以精准找到价格合适，但回报率较高的物业了。