别墅区变公寓楼，缓慢而艰难的过程

Feature专题文: Victor Bi

图: Takapuna centre plan 2014-2044作为新西兰最大、最具活力的城市，奥克兰是新西兰商务精英和外来移民的首选城市。然而奥克兰的住宅建设却无法跟上人口增长的步伐，原因之一就是现有的土地法规政策限制了土地的释放。换句话说，奥克兰不缺土地，但现有政策对住宅的密度和高度限制过于严格，导致住宅短缺。

为了解决这一问题，奥克兰Unitary Plan(统一规划方案)应运而生。这一方案一旦付诸实施，有望建造高密度住宅，从而增大房屋供给，改善房价居高不下的现状。2015年末，当奥克兰市政府公布Unitary Plan部分细则，大量原本用于建设独栋别墅的富人区，将可以兴建公寓等高密度住宅；一些公交设施完备的主干道，如Takapuna的Lake Road也被划为高密度住宅区。

具体变化包括：

* Mt Eden更多街区划为混合住宅区，允许建设3层高的住宅；

* 减少Remuera独栋住宅的数量；

* 允许Takapuna部分地区建设密度更高的住宅；

* 将Lake Road位于Takapuna和Belmont之间的路段变成混合住宅区域；

* Blockhouse Bay几乎所有独栋住宅区都被变被混合住宅区，建筑类型更多样，密度更大；

* 将New Lynn区中心和公共交通区域升级为混合住宅区以及高密度联排别墅和公寓区；

* Pt Chevalier将成为郊区混合住宅区，Pt Chevalier Road和Meola Road沿线将规划成新的郊区混合住宅区；

* Waterview附近半数街区，都从郊区混合住宅区变成密度更高的城市混合住宅区。

富人和老年人不满奥克兰市政府表示，在独栋别墅区，600平米的土地上只能建立一栋住宅，土地资源利用率差，也限制了城市的发展。但富有人士及保持传统居住理念的老年人士，对此方案非常不满。

最普遍的声音就是奥克兰市政府单独做出决定，违反了民主和法治精神。虽然市政府此前就修改住宅规划的总体方案征询过公众建议，但具体到某个独栋别墅街区，在没有咨询当地居民的情况下做出修改，对当地民众非常不公平。“有人用一生的积蓄买了一栋别墅，想过上安静的生活。突然变成高密度住宅区，搬来大量年轻人，他们的生活方式(喜欢派对)和我们完全不同，必然打破社区和谐。”

此外，新西兰是个汽车文化国家。个别小城镇几乎没有公交系统；将其规划为独栋和高密度住宅混合区，导致人口急剧增加，必然引发堵车等一系列问题。

今年2月上旬，奥克兰房价最贵的区域之一，中区东部的居民就此议题开了第一个公共会议。当地居民认为，包括Remuera、Orakei、Glendowie和附近一些区，都因为奥克兰市议会重新划区而“受到很大影响”。比如新西兰最昂贵的“第一街”——Paritai Drive，今后也不再属于独栋别墅区域，这意味着这条新西兰最美丽的街区之一，未来风貌将发生重大改变。与会的大约有600多人，非富即贵，反对力量极大。

结果2月24日，奥克兰市政府内部的投票出现大逆转，一些像Chris Darby这样之前支持Unitary Plan的市府委员临阵倒戈，投了反对票。最终的投票结果变成了8:13，去年12月发布的新版Unitary Plan土地规划草案只能撤回再议。

对现有土地价值的影响独栋别墅区变身混合住宅区，意味着一套房子如果推倒，可以建成两套或三套住宅，必然升值。这和中国的“拆迁”有异曲同工之妙。此次在独栋豪宅区建设高密度住宅的草案被推翻，意味着那些现有的具备分割潜力的房产将进一步升值。而那些顶级的富人区，因为风貌得以保留，未来的升值潜力也不容低估。这一点还可以从中国看到先例。90年代在北京买一套四合院已经过亿。

未来25年，奥克兰会增加100万人口。如果奥克兰快速扩张，即使有钱修建市政管网，交通堵塞也是不可承受之痛。因此向天空要空间，建设高层住宅是必然趋势。只是这一过程将变得更加漫长。

公寓的优势公寓对土地的利用率更高，可以加大住宅供给，是改善奥克兰住宅短缺和房价过高的重要途径。

以往，奥克兰的公寓通常坐落在市中心，买家买入后主要用于出租。这类公寓，要么面积狭小，住户多为大学生；要么租户为精英人士，因为有健身房而导致物业费昂贵。总之，这类公寓不适合自住。

近些年来，一些离市中心相对较远，但交通便利的公寓相继问世。这些面积较大、物业费相对合理、有景致、有学区的公寓，收到购买能力有限的投资者欢迎。