在新西兰购买房产的流程

大多数人听到在新西兰买房要拍卖、要找律师以后，第一个反应就是“头大”。实际上新西兰是法治国家，房地产又是成熟行业，在这里买房一切都有章可循，不但不复杂、而且安全有保障。本期《逸居》就为您整理出在新西兰买房的标准流程！

文: Victor Bi Feature专题新西兰买房的好处之一是，即使您在新西兰没有工作，也可以根据中国的收入申请新西兰银行的贷款。新西兰房地产业欢迎各国消费者。所以您只需备好首付款即可，无需全款买房。

仔细审核过您的资料以后，银行会给您出具一份注明贷款条件和金额的贷款预批，有效期通常是半年。换句话说，您有6个月时间慢慢找房。

住宅类型不同，银行提供的贷款比例也不一样。公寓的贷款比例低于独立别墅；商用物业的贷款低于私人住宅。根据新西兰央行的房产新政，从2015年11月1日起，无论新西兰本地居民或海外人士，购买投资房(自住以外的第二套住宅)，贷款比例不得高于总购房款的70%。

新西兰本地人士购买独栋别墅或联排别墅(Townhouse/ Terrace House)的自住房，最多可申请总房款80%的房贷，海外人士是70%。至于公寓，如果面积小于30平米(过去那种鞋盒公寓)，银行不再发放贷款。如果公寓面积在30-40平米，可申请50%的贷款。如果面积大于40平米，也就是前文所说的，适合自住的新型公寓，理论上贷款比例最高可达80%，但实际操作中会低一些。

新西兰买房的好处之二是，新西兰有很多信贷经理(Broker)，免费帮助您向银行申请贷款。信贷经理同各商业银行人脉熟络，可以协助您准备文件并提交申请。不但简化了您的贷款手续、增加贷款获批可能性，更重要的是他们往往能给您争取到比市面上更优惠的利率。而且他们的收入是银行的佣金，对您是免费的！

办好新西兰本地银行帐号和IRD税号为了抑制奥克兰过高的房价和炒房等投机行为，新西兰政府规定，从2015年10月1日开始，海外人士买房都需要提供新西兰的银行帐号、IRD号码。办理IRD税号最久要三周左右。

根据预算，准备好首付款挑选心仪的房产，联系相关人士获取新西兰在售房源的信息手段很多，新西兰最大的两个房源网站分别是www.realestate.co.nz和www.trademe. co.nz。除此以外，还可以致电各大房地产中介，和对方说明您对地段、户型和价位的需求。新西兰讲汉语的中介和汉语地产媒体也很多，语言不是问题。

新西兰一小部分房主倾向于和买家直接交易，省却中介费(新西兰是卖家支付中介费)。绝大部分房主都会通过地产中介来卖房。中介是地产市场的润滑剂，可以运用自己的客户资源，帮房主卖个好价钱。中介还知道市场上有哪些类似房源，符合买家的需求，让您节省时间成本。

专业人士对屋况进行第三方检查总体来讲，新西兰的住宅品质很高。但是漏水、木结构腐烂等风险的房产也客观存在。所以，买房之前对房屋进行第三方检测必不可少。费用大概在400新西兰元上下。一些检测师会建议，如果您索要的只是口头而不是书面报告，他们可以打折。但这将为未来发生法律纠纷埋下隐患，因为您“空口无凭”。

此外，您还需要向屋主或中介索要土地信息报告(LIM Report)和产权文件(Title Document)，询问该房屋是否有完工证书(CCC)，是否属于改建加建等。因为在新西兰，未经市政批准，房主无权对房屋的结构做出重大改变(比如将车库改成卧室)。一旦买入这样的“违规”房产，银行很可能会拒绝发放贷款。由于以上文件过于专业，这时您就该聘请律师了。

新西兰大部分房产是通过拍卖售出的，这样做的目的是确保卖房人的利益最大化。拍卖场上价高者得。所以如果您无法确定自己的财力可以击败其他竞拍人，最好不要轻率的请人做房屋质检报告或请律师阅读法律文件。

在拍卖场上，只要您是最高出价人，就意味着您和卖家签订了无条件合同。除非能证明房主和中介有欺诈行为，否则即使房屋出现质量问题，您也不可以违约。成功拍下心仪房产后，您需要在拍卖场上支付大约10%的订金。

拍卖主要用于那些没有缺点的房产。如果有些房产地段或者采光不好，又或者卖家急于出手，也会采取协商议价或者开价的方式。这样出售的房产在价格上，不像拍卖那样不可控制。而且可以签署有条件合同，比如“确保房屋无质量问题”、“在银行给您发放贷款的情况下”、“半年以后才交割”等等多种条件满足的情况下，双方才履新买卖协议。

无论是拍卖还是议价或开价，确定买卖以后，接下来的步骤都需要先请律师审查合同等相关文件，一切无误后再在合同上签字。买卖房屋的合同一式两份，买方双方签名后交换，整个过程都是由各自的律师代理完成的。

交割过程由双方的律师来完成，买卖双方无需见面，当然一些细节也可以见面商谈。交割前买家需要支付10%订金之外的首付余款，然后要求银行按约定日期放贷。银行通常会要求买方购买房屋保险，如果房屋有安全问题，保险公司拒绝投保的话，银行可以拒绝房贷。

贷款获批后，买方律师会把首付款和银行贷款转入卖方律师的信托帐户，房屋权属转到买方名下，交易就算完成了。如果您购买的是公寓期房，交割过程会推迟到合同上约定的交房日期进行。而公寓期房在销售上，通常是明码标价，无需拍卖或协商。

买卖和成交