新西兰公寓和中国公寓的不同

文: Victor Bi图: Enning Tang Apartment在英语中是公寓的意思，在中国更贴切的翻译应该是“楼房”。中国的楼房分为两类，“高大上”一点的才被叫做公寓。可惜很不幸，中国能被叫做“公寓”的楼房，大部分没有学区、物业费很贵，很多“公寓”的产权只有50年。反倒是一些比较大众化甚至老旧的“楼房”，物业费很低、甚至没有(有的楼房已经老旧到可能没有必要请物业公司管理)，是优质学校的学区房，还有70年的产权。

Apartment在新西兰被称作公寓，但已经没有了中国那种貌似高贵的血统。而且，同别墅或联排别墅相比，公寓是相对低端的住宅，当然如果位于黄金地段是另一回事。

Feature专题中国的公寓是按照面积计价销售，而且还分为建筑面积和使用面积。有时候买的房子是100平方米，但室内面积可能仅有80几平，就连电梯的面积都要算在买家头上。而新西兰的公寓是按照“套”来计价的，销售时会明示Floor Area，也就是使用面积(室内面积)，新西兰没有“公摊”“得房率”的概念。当然买家需要确认，“室内面积”是否包括阳台在内。

中国在90年代以后建设的楼房基本上都是钢筋水泥浇筑的混凝土结构；而新西兰即使是公寓楼，也有可能是木架构。原因是新西兰地处火山地震带，不少建筑都是木框架结构。具体到公寓，4层以下，都有可能是木架构。只有4层或更高的建筑，才强制使用混凝土架构。

房屋产权上面已经提到，中国的公寓产权是50年和70年。新西兰公寓的产权也分两种。一种是永久产权(Freehold)，999年。另一种是Leasehold，顾名思义，这栋房产，建筑是你的，但土地是租来的；地租到期以后，土地的持有者可以涨地租。曾有过租约到期，“地主”漫天开价，房主申请破产。一句话，房子不要了，地也不租了。Leasehold的房产既可以是别墅，也可以是公寓；他和国内的“小产权”房有些许类似。只不过，国内的小产权房是违法建筑，不受法律保护。而新西兰的Leasehold房产，“地主”的利益是受法律保护的，“房主”相对弱势。

物业费和城市发展费(地税）

物业费的事情上文已经讲过。此处再补充一点，国内公寓的物业费比普通楼房贵很多。而新西兰公寓的物业费差别也很大，平均在2000-4000新西兰元/年。新西兰公寓面积的大小，是否有健身房，都会对物业费的多少产生很大影响。此外，新西兰的独栋别墅是没有物业费的，但日常的养护如刷漆、剪草同样是不菲的支出。

在新西兰，还有一项国内没有的税费(Rate)，即城市发展费，这里通常称作地税。市政府收取地税，主要用于城市的基础设施建设即城市的发展之用，如道路修建、维护、绿化、垃圾处理等。城市发展费同房产价值几何有关，每三年会调整一次。

毛坯房还是精装修在中国，毛坯房是楼房的主流。只有一些高档楼盘才以精装修作为卖点。但在新西兰，所有住宅，无论是别墅还是公寓，在出售的时候，都是装修完毕，可以拎包入住的。无论是地毯(地板)、卫浴、还是厨房的炉灶和烤箱，万事齐备。

律师的作用新西兰房地产买卖，必须通过律师来完成最终交易。这使得买家可以最大可能地规避房地产合同的欺诈风险。所有房款都是通过受到政府监管的律师行信托帐户进行，买家不用担心自己的订金会被用作它途。即使购买的期房成为烂尾楼，买家交付的订金也不会损失。

Suburb和城郊在英语中，Suburb是郊区的意思。但这一概念和中国完全不同。因为新西兰的城市很小，郊区也不会很远。以奥克兰为例，只有CBD被称为市中心。一些所谓的Suburb，驾车前往CBD，如果不堵车，只需要5分钟左右的时间。所以如果您听说某一楼盘位于某某Suburb，千万别害怕！