房产与投资
如何用法律手段规避购买期房的合约风险
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购买期房的合约风险
购买期房（Off-the-plan）与国内的期房概念大体一致，是指购买尚未建设完成的房屋。期房展示给购房者不再是一成不变的、老旧的二手房图片，取而代之的是渲染华丽的效果图，和让人忍不住畅想美好未来的新计划。
大多数人购买期房都是从一整组房产或一整个地产项目中选择一套适合自己的“梦想之屋”，但对于开发商来说这意味着他们需要承担比只开发一套房产更大的资金风险，这就促使他们通过对于项目的描述和宣传来进行项目的预售，从而达到资金快速回笼的目的。
即便如此，在期房的建设过程中，开发商也常常会因为融资约束，资源管理限制，地方政府的要求，和复杂的财务安排等因素，令这些“梦想之屋”无法最终变成现实。或者即使建造完成，房屋的质量和品质也与买家所期待的相去甚远。甚至还有可能最终竹篮打水一场空，白白浪费了时间和精力。
那么，作为买家，在憧憬未来生活的同时，该怎样保护自己的权益呢？这里是来自Kirkland Morrison O'Callahan律师事务所的合伙人Edwin Morrison（张智毅）的专业建议。
那么，究竟怎样才能自己的权益呢
100图： Enning Tang其实这种状况也不是无解的。有一位购房者最近就成功地在房屋交割前取消了合同，其原因是购房者指证出其所买的这套房产所属的开发项目中的几个阶段是无法完工。我们都知道对开发商来说，一旦签订房屋买卖合同是不可能轻易取消的，所以恐怕这样的裁定结果对制定买卖合同的开发商来说都是出乎意料的。
从这个案例我们不难看出，实际上，有许多对于购买者的法定保护是高于买卖合同中的条款的，清晰地了解合同之外的权益是至关重要的。除此之外，这个案例也告诉购房者，在交割前有一张完整的检查清单是必要的。作为购房者，除非万不得已，否则一定不要在未做房屋检测前就交割。
上文所述成功案例也表明，买家全程了解房屋建造进程的重要性，不仅针对自己所购买的那大多数开发商提供的房屋买卖合同都非常冗赘，而且是倾向于保护开发商利益的。几乎无一例外的，当购房者的律师见到这些买卖合同时，他们都会建议对合同中对购房者不利的条款进行修改，同时律师会代表购房者给开发商的律师写信要求修改合同。
但通常情况下都会被回复：“抱歉，卖家拒绝对已有的这份标准的房屋买卖合同作任何修改。我们有90套房子，如果每一套房子的合同都要经过买家的修改，那是不可能完成的事。Take it or leave it（买或不买随你）。”购房者不只会收到开发商律师的回信，房地产经纪人也会在这期间一直催买家签订合同，给你诸如“The units are selling like hot cakes”（房地产市场正在热销），如果不买就是你的损失”之类的劝告（有时甚至会说“其他买家对开发商买卖合同的条款都没有任何问题，除了你的律师”）。
在这种情况下，很多购买者决定Take the plunge（孤注一掷，冒险一摶），抱着侥幸的心理，在没有经过修改的房屋买卖合同上签字。至此，购房者不但没有修改买卖合同，而且购房者还白白交了一笔律师费。
套房产，还要增进对整个房产开发项目进度的了解。购房者在施工过程中掌握的信息越多，对自己就越有利。
还有一点需要提醒的是，任何要求的提出，都要在房产交割前进行。一旦房屋交割完成，维护购房者权益的强制执行合同或相关法规的效力就大大削弱了。
包括购买房产在内的任何投资都像是赌博，全程有律师为你出谋划策，你得到想要的结果的几率会高很多。与其受到损失后再补救，不如未雨绸缪，提前咨询你的律师，采取相关措施，最大化降低风险。就像上面案例中所提到的取消交易的方式并非是一般人可以想到的，除非是经验丰富见解深刻的专业人士。
如需详细法律咨询，请致电 Edwin 09 3661366| 网站 www.kmolegal.co.nz
出版：逸居新西兰 YIJU NZ。作者与资料出处保留于原刊；网页文字由原刊识别整理，尚待逐字校对。
来源：逸居杂志 · 第 5 期，原刊第 42–43 页。网页版本调整了排版。