《奥克兰统一规划》全面剖解

在2013年3月市议会公布了新规划的草案（Draft Plan）用以替代现行的城市规划方案，历经3年多的公众反馈及各方听证修改后，最终版本终于在2016年11月15日奥克兰市议会官网上正式发布，绝大部分条款开始落实。

《奥克兰统一规划》（Auckland Unitary Plan）方案，关键还是在“统一”这个词里。在2010年11月1日之前，奥克兰市的版图并没有今天的这么大，但之后由新西兰中央政府依据相关法律，合并临近的7个城市与8个市议会成立了“大奥克兰市”（继续沿用奥克兰市的称号）。但各市议会统辖下的区域，还是按照以前的行政区规划（District Plans）来递交资源许可申请，可以理解为“各自为政”。但随着人口的高速增长，奥克兰一直以来强调的“大奥克兰”行政区域划分，给建筑设计及土地开发的增速带来了一定的阻力。

图：Enning Tang《奥克兰统一规划》为如何减少奥克兰规划统筹的壁垒，合理运用奥克兰自然资源提供了有效的政策指导。包括土地用途和分割规定、城市设计、空气水源、飞机噪音、洪水及雨水排放、车道要求、挖土规定、历史遗产规定，甚至招牌大小等在内的⋯⋯这一切人、自然和城市环境相关的内容，都属于《奥克兰统一规划》的管辖范围。它是将现行管辖奥克兰的地区规划（Regional Plan）和行政区规划（District Plans）合二为一的巨典。

新规划下的新变化奥克兰市议会预计到2041年，奥克兰市需要新增42万住房以满足快速的人口增长。其中64%的新建住房将会分布在现有的城市区域，36%将拓展至城郊地区。

为了达到这样庞大的建筑需求，《奥克兰统一规划》对土地进行了全新的定义划分，以公共交通，商业，购物配套的区域为中心辐射点，按距离划分出三大类分区：

联排房及公寓区TERRACE HOUSING & APARTMENT ZONE该类型地区极近“中心旺地”，各种配套设施完善。一般可获许建筑5层的公寓，特殊情况下可建6-7层公寓；

混合住宅区MIXED HOUSING ZONE该类型地区离“中心旺地”稍远，鼓励建造2-3层的多样性混合住宅类型。其中又细分为两个类型：

*混合住宅郊区MIXED HOUSING SUBURBAN ZONE建造最高为2层类型不同混合型住房*混合住宅城区MIXED HOUSING URBAN ZONE更宽松灵活的密度和高度限制，最高为3层独栋区域SINGLE HOUSE ZONE 1200平内的土地上只能建一幢房子，或在同一个产权下多加建一间65平方小房

以北岸的Albany梅西大学周边为例，对照旧的行政区规划（District Plan），该区块的分割密度面积为450平米，笼统地说就是900平米的地就有机会分拆成2套独立严权的物业。

而在统一规划方案底下，该区域范围被划分为混合住宅郊区（Mixed Housing Suburban Zone）。同样是900平米的地，却是有很大机会能分拆出4-5套2层的独立产权物业。所以，在新的规划下，很多大地物业的可开发潜力跟回报都成倍地增长。

不过要留意的是，虽然密度和高度放宽了，但统一方案对房子的设计和外观还是多了很多不同的要求，尤其是对城市设计越来越重视。毕竟市议会也不希望在更高密度下建出来的房子对城市的景观和居住生活质量有影响，更害怕杂乱密集的新房子会带来贫民区的感觉。

虽然很多细节都是未来建筑设计师所需要多花心思和担心的事项，不过作为房地产开发投资者，了解得越多，才越能“独具慧眼”，竞得更具开发潜力的物业。

综上所述，要在老城区现有的土地上设计出高密度住房，并不是一件那么容易的事情。因为很多大地的形状并不规整，而且还有旧房子座落在地块中间。更不用说可能涉及到的车道，雨水管道的接入等问题，这些都需要邻居的首肯才能顺利进行的环节。所以尽管《奥克兰统一规划》的初衷是让现有的城市区域内容纳更多的人口，但实际上反而是一片空地的城郊区域能从中获得更大的开发便利。

事实上，奥克兰正在快速从“地广人稀”向“人口众多”转变的过程中。如果购买了城郊的大地，一旦城市如期扩张，允许对郊区的土地性质进行变更，那么未来的投资收益将非常可观。根据《奥克兰统一规划》，奥克兰周边的很多农业用地区域都被列入了未来发展区，未来这些区域若如期划入城市开发计划，便意味着原本一套房的土地可以分割成数十套房的建筑用地，增值空间巨大。

以奥克兰郊区一套15000平米的农用大地为例，按照现在的土地开发要求，如果想分割开发的话，理论上最多只能做成3块5000平米的“小地”，增值很有限；但如果未来该区域被划入城市开发用地，那就意味着可能分割成几十套200-400平米的住宅地块。按照奥克兰现在均价超百万新西兰元的房市，未来收益不言而喻。

的城郊用地，《奥克兰统一规划》也作出了详细的指引。

第一阶段从2012年-2021年，预计花费29亿新西兰元第二阶段从2022年-2031年，预计花费67亿新西兰元第三阶段从2032年-2041年，预计花费74亿新西兰元总土地储备面积达到11000公顷，大约有1.5个哈尔密顿（新西兰第四大城市）的大小。

理想是丰满的，现实是骨感的。《奥克兰统一规划》从2010年开始论证，2012年征求意见，2013年9月公布初定稿。这么宏伟的一个规划，必然牵动诸多利益，引起社会的广泛关注。试想，住惯了别墅的中产阶级，突然间让他们接受自己家附近的社区未来将变得越来越“紧凑"，确实不是件容易的事情。所以，《奥克兰统一规划》从诞生之初就注定了其多舛的命运。

尤其是在2016年2月9日，《奥克兰统一规划》修正案在长达6个小时的听证会后，最终投票以8:13被否决，宣告了2015年12月发布的新版被迫撤回一一可谓是该计划面临过的最大的挫败。

然而，历史的车轮是无法被阻挡的。2016年7月份，在收取1万3千多份公众意见、1万多份证据之后，独立听证委员会完成了听证程序，将经过修改后的最终方案提交给大奥克兰市议会。这份最终报告多达2000多页，其中1000页是听证报告，另1000页是专家小组对60多个事项提出的建议。为了推动这份报告尽快获得审批，中央政府明确表态，不排除将强制介入，在国会通过立法将其强行通过。

当然，《奥克兰统一规划》的反对者们还在做出最后的努力。在上诉截至期限内，环境法庭和高等法院总共收到了100多个上诉，所涉及的问题包括气候变化、市区拓展、城乡边界、未来城区、生态环保和毛利文化保护等。

然而在11月15日，奥克兰市议会的网站还是公布了对于《奥克兰统一规划》最终版本的注释，将《奥克兰统一规划》中的全部条款一分为二。一部分为被社会各方上诉至环境法庭和高等法院的内容，另一部分则为可以实施的有效部分。

这意味着，虽然仍有部分条款由于上诉需要重新考量，但在历时三年的多方角力碰撞后，《奥克兰统一规划》终于基本落定。

奥克兰，一个更高更密集的国际性大都市，正在加速崛起。

与旧版相比，新的方案不但没有在城市密度上作出妥协，还“变本加厉”地将初版的城市密度39%提升至64%