奥克兰投资案例：静观其变还是分割新建

奥克兰投资案例分析

静观其变 VS 分割新建哪个是投资的正确方向

当前，奥克兰的房地产市场十分火热，而拥有分割潜力的土地的房产更是同区的房产中增值潜力最大、增值速度最快的。因此，无论是投资还是自住，购房者们都更倾向于购买拥有可分割土地的物业。

将大块土地收入囊中以后，很多购房者会选择将土地分割并建房出售，期望以此提高资产的价值。只是，

在奥克兰房价节节攀升的今天，将土地分割新建后分别出售，真的就比静待升值后直接出售赚得更多吗？

逸居认为这是件量体裁衣的事情，需要认真分析。我们以奥克兰北岸两套物业做案例分析，横向对比在不同处理方式下获得的收益，希望能帮助大家拓展思路。

案例1

案例2

位于北岸Jutland Road的这套5居室的House是一个“躺着赚钱”

的案例。这处物业占地面积936平方米，因为房子建在土地的中间位置，从土地分割角度来说物业的原有规划并不是很理想，所以在2013年10月拍卖时只拍出$116万。今年4月，该物业以$232万价格再次拍出，18个月的时间里，房价整整翻倍，扣除卖房佣金、贷款利息等费用, 利润应在$105万以上。

左图这套物业位于奥克兰北岸西湖校区。因为拥有可以直接分割的土地，在2013年9月的拍卖中以$140万的高价出售。购房者之后对土地进行了分割，并在134A的土地上建起了新房。

2015年年初，134A的新房以$150万的高价售出；3月份，原有的老房子经过装修后，也于2015年3月份以$126万的价格售出。一前一后情况基本相同的两套房产，价格之所以相差了$24万，其中很重要的原因是新房的建设确实用了心，单单盖新房的花费就超过了$50万。

现在,我们就这个处理方式拟一道简单的应用题：如果一个物业的初始购房款为$140万，土地分割费$10万,分割土地上建新房$50万，

老房装修费用$5万；新房新房子的售价是$150万,需付$4万的卖房佣金；老房则卖了$126万,中介费$3.5万。

请问，开发商赚了多少钱？

答：总的售房收入 = 150 + 126 = 276（万新西兰元）

成本 = 购房款＋土地分割费用＋建房费用＋装修费用＋卖房佣金= 140+10+50+5+4+3.5 = 212.5（万新西兰元）

利润 = 总的售房收入–成本= 276-212.5=63.5（万新西兰元）

那如果采取另外一种方式，不进行开发，在1年半后直接出售呢？那么这套物业当时的市场价约为$220万（基于周边同类型可分割大地的最近成交记录的估价），卖房佣金约为$4.5万。这意味着购房者只需静观其变，就能获得＊需要注意的是，我们这220–140–4.5 = 75.5万新西兰元的大体利润。这里计算的63.5万是大体利润，还没有计算应上缴交可真是“躺着也能把钱赚”啊！省时省心了！

易税金和购房一年半间的贷款利息。*注意：2015年10月1日起，购房者所购房产不足2年后出售需缴纳资产所得税，详情请参考官方网站以上的两个案例是一种“独辟蹊径”的投资思路，虽然还不具有普遍性，但我们可以看到的是, 近1-2年里，的确有越来越多的买家购入具有分割潜力大地的物业却没有开发，而是选择"Hold, hold and sell it" 的方式。但是在这里，逸居还是建议大家，根据您所持物业的具体情况，合理评估，做出最适合您的决定。因为其实赚不赚不单是观点与角度，更是时机与际遇的问题——你不可能永远只遇到同一类的投资选择。而作为一个投资者，分割与建房的知识逐渐变成了应有的技能，与时俱进，也许才是在新西兰物业投资中的生存之道。

www.mortgagepeople.co.nz