Unitary Plan 将给奥克兰带来什么

自奥克兰“超级都市”于2010年10月正式成立，奥克兰市议会就围绕如何打造大奥克兰的未来做了大量的工作。作为蓝图的一部分，奥克兰市议会于2013年9月30日正式出台全新的大奥克兰城市统一规划草案(Proposal Auckland Unitary Plan)，并在2014年2月28日结束了针对该草案的意见征集。目前，该草案已经进入听证阶段，听证将于2016年4月结束。如果不出大的意外，Unitary Plan将取代现有奥克兰地区政策总纲和各区总共13份的地区发展规划，其最终版本最快将在2016年下半年正式实施。

UNITARY PLAN是一个庞大的系统工程，市议会先后组织了超过15000人来制定该规划草案，

《逸居》将选取大家最关心的方面做介绍，本期我们主要介绍UNITARY PLAN中土地开发规则(Land Zoning Rule)的变化：

以目前的North Shore District Plan为例(参考右图)，在地图上我们可以看到，每个物业或是土地都属于一种Land Zoning, 比如2, 2B, 4A, 6A，这些不同的数字标示着其所对应的不同土地规划区。

评估新旧规划区的变化对某个物业所带来的影响，是我们去判断该物业价值及其未来开发潜力的一个重要方面。我们选取了上图中的地址“29 Milford Road, Milford”为例进行分析评估。

这套物业拥有999年的独立土地产权，土地面积达1071平方米，在现有的North Shore District Plan规划区里属于4A Zone。就土地分割的面积部分而言，4A Zone里的土地最少需要达到400平方米才能分割，1071平方米也只能分割成2块。而在UNI-

TARY PLAN里面，该物业土地所在的规划区变成了新的规划区Mixed Housing Zone Urban & Sub-

urban，按照目前UNITARY PLAN的解释，在该区域的土地分割后超过300平方米即可，所以1071平方米足够分割成3块地(3 x 300 = 900 < 1071)。

对于这套物业而言，在实施了UNITARY PLAN之后，土地的价值会有一个不小幅度的增长。

而在新的UNITARY PLAN中，我们可以看到市议会重新用了不同的颜色来标示其所在的新规划区。

有增值的，就会有贬值的。比如有些900平方米的土地，按照现行规划区可以分割成2块、每块地为450平方米。但是在UNITARY PLAN实施后，这类土地如果进入了新的规划区，每块地需达到600平方米才能进行分割，所以在短期内，这样的土地就可能会贬值。

那么，政府花费了人力物力，重新规划、制订UNITARY PLAN的目的究竟是什么呢？

原来，根据市议会的推算，2040年，奥克兰人口将新增100万人，达到250万。在未来25年，奥克兰将产生接近40万套的住房缺口，这意味着每年需要新建13000套房屋才能满足由于人口增长所带来的住房需求，而现有大奥克兰范围内是没有办法提供足够的土地去满足此需求的，而UNITARY PLAN正是在这个背景下应运而生。

独栋房屋规划区(Single Housing Zone)

混合房屋规划区(Mixed Housing Zone Urban & Suburban)

联排和公寓区(Terrace House and Apartment Zone)

“市区高度化，区域中心化，外围密集化”15个字充分揭示UNITARY PLAN的精髓：

市区高度化 –强化奥克兰CBD在这座超级都市里无可替代的作用。CBD是一座城市的交通枢纽，提供着最多的商业机会和就业岗位，只能通过不断建造高层建筑，去满足商业机构对于商铺、写字楼和办公室不断增长的需求。CBD也是奥克兰唯一一个没有严格限制建筑高度的区域。

区域中心化–增强并发挥各区域中心在各区起到的纽带作用，一般来说，区域中心不仅是各区的购物休闲中心，

比如北岸Takapuna、西区Henderson等，也是大的交通中转站和CBD之外就业机会最多的区域。这些区域的土地供应通常很紧张，所以建造联排别墅和公寓是提高土地单位面积居住率最合适的方法。

外围密集化 – 在市区和区域中心之外的区域里，更加合理地利用土地。主要通过放松土地分割的面积要求，使得更多的空闲土地能作为建地被释放出来，从而满足在这些区域里建造更多独立House的需求。

对于民宅而言，我们可以参考奥克兰市议会对于在UNITARY PLAN中最常见的三大类规划区的解释：

混合房屋规划区(Mixed Housing Zone Urban &

Suburban):

这种规划区是未来奥克兰住宅区的主流区域，在满足一些条件的情况下，建筑的土地覆盖面积最大可达到所在土地总面积的50%。未来，奥克兰的大部分新房都会建造在300-400平方米的土地上，这种中密度居住方式也是广大工薪阶层老百姓可负担和接受的House生活方式。

三大类规划区独栋房屋规划区(Single Housing Zone):

这种类型的土地规划区里，建筑的土地覆盖面积最高可占所在土地总面积的35%。未来，这些区域将是奥克兰豪宅区的象征，低覆盖比例、低密度、少分割是这片区域的主要特点，

对土地进行综合利用，如建设游泳池、网球、花园、假山、流水等是其未来发展的趋势。

如果说，最近5年是抢奥克兰有分割潜力土地的黄金时代,那么未来将会有越来越多的富豪们去追求这些虽不可分割但土地面积达到600-800平方米的物业，因为只有这里才能给他们带来更具有Urban Life Style味道的生活方式。

联排和公寓区(Terrace House and Apartment这种类型的土地规划区是未来CBD和各个区域中心的建筑主流，发展的整体原则是“

向上发展”，尽管建筑的土地覆盖面积仅为所在土地总面积的40%，但仍可满足较多的居住需求。除了居住空间外，UNITARY PLAN对配套的停车位、花园、前院空间等也提出了有相应的要求。

市议会对于大奥克兰这座“超级都市“的总体发展思路是“变的更高，变的更密，而并非盲目的追求城市规模的扩大”；

未来靠近CBD或各区区域中心的土地价值将随着人口规模的增大和城市经济发展布局的完善会有一个更加显著的提升；

在澳大利亚，公寓和联排别墅已经发展了上百年，相比之下，新西兰老百姓对于这种类型的物业的接受程度要低很多。不过，随着奥克兰的房价不断攀升和土地资源的愈发紧张，部分低收入人群迫于现实压力，也只能接受并购买此类型的物业，而这也是大奥克兰迈向国际大都市的必经之路。

同时，在市议会举办的关于Unitary Plan的专题交流会上，《逸居》也了解到该草案目前处于听证阶段，市议会听证委员会正从前期所征集意见的基础上讨论其可行性并对草案进行相关的修订，当前阶段的几个热点话题是：

1

政府考虑进一步放宽对位于混合型建房规划区(Mixed Housing Zone Urban & Suburban)的土地开发限制，或许将来在满足条件的情况下，最小200平方米的土地面积就不可以营建新房，同时政府也表示，为满足不同人群的居住需求，奥克兰不仅仅需要营建公寓和独立House,

也需要建造更多的房屋类型，比如Townhouse。

2

之前强烈反对政府PAUP所提出的高密度计划的民间团体”Auckland 2040”目前就在严格高度实施控制的情况下，在大块型土地的开发商可以实施无密度规则，举个例子，对于一块大型土地，在满足规划的前提下可以在更小的单位面积的土地上建房，但是对于建筑体的高度必须严格限制，说了只能建8米高，就最多只能建8米。

3

之前，针对历史遗迹和早于1944年前所修建建筑的拆建控制上，市议会听到了不少批评的声音，听证委员会后续将就这方面的控制规则做出更加合理的决定。

就算你家的土地在现有分割规则下不能分割，也请先别急，Unitary Plan的大原则就是合理利用土地，土地分割和开发规则也会随着人口增加和城市发展的需要不断调整和变化，大奥克兰的发展计划就是要在2040年前给全体奥克兰人营建一个可持续发展且舒适的居住城市，这需要我们大家一起努力。