商业地产一线视角

对于每天与业主、租户和投资者直接接触的商业地产中介而言，市场变化往往比统计数据来得更早、更真实。哪些物业最容易出租？租户真正关心什么？哪些机会正在出现，哪些风险值得警惕？这些问题的答案，往往隐藏在一线交易现场。

我们采访了Bayleys商业地产销售及租赁副总监Millie.Liang和JLL奥克兰都会区投资销售高级总监James.Lee，来听听他们的看法。

Bayleys商业地产销售及租赁副总监JLL奥克兰都会区投资销售高级总监逸居：在你看来，过去12个月，新西兰商业地产市场最大的变化是什么？

Millie.Liang：市场逻辑彻底从追逐开发增值转向看重稳定现金流，整体行情筑底、两极分化明显。

租户普遍收紧预算，大面积甲级写字楼、高端商铺空置周期拉长；社区底商、小型餐饮铺面、仓储物业需求持续走强。

投资者不再盲目囤地开发，投机资金退场，自用与稳健收租买家成为主力，更青睐现成带租约物业。

市场信心分化，优质稀缺物业业主议价能力回升，老旧低效物业仍需靠降租、放宽租约条件吸引客户，整体交易、租赁的冷热差距持续拉大。

James Lee：过去12个月，市场最大的变化，是从此前普遍持观望态度、几乎停滞的状态，进入了一个重新活跃的新阶段。但与此同时，优质资产与次级资产之间的差距正在迅速拉大，而且这种分化仍在持续。

如今，投资者的选择变得前所未有地谨慎和精准。过去那种“水涨船高、所有资产一起上涨”的市场已经结束，资本正高度集中流向真正的优质资产。这类资产通常具备以下几个特点：

优越的地段：位于核心CBD或重要工业枢纽；• 高品质建筑：现代化、高规格建设，并拥有完善的配套设施；• 稳定的租约：由实力雄厚、信用良好的租户长期承租（具有较长的加权平均剩余租期，WALT）；• 良好的ESG表现：拥有较高的NABERSNZ能源评级或Green Star绿色建筑认证，已成为机构投资者几乎不可妥协的要求。

相比之下，不符合上述条件的次级资产（B级或C级物业）正面临更加严峻的挑战。它们融资更加困难、出租难度更高，资产价值的调整幅度也明显更大。市场因此逐渐形成了明显的两级分化。

海外投资者进一步强化了这一趋势。长期以来，澳大利亚、亚洲及北美的机构资本一直是新西兰商业地产市场的重要参与者。这类投资机构通常风险偏好较低，并普遍要求投资标的符合ESG标准。过去一年，他们几乎将资金集中投向一流的办公楼、工业物业，以及近年来快速发展的建后出租房产（Build-to-Rent）项目，而对次级资产兴趣有限，这也进一步拉大了优质资产与次级资产之间的价值差距。

因此，过去12个月最大的变化，并不仅仅是利率调整等单一事件，而是整个市场对新经济环境所作出的集体反应。价格重新定价的阶段已经基本结束，市场交易重新恢复活跃，但交易逻辑已经发生改变，品质成为最重要的标准，这正在重新塑造各类资产的价值体系。

逸居：从一线观察来看，有哪些市场变化是数据或新闻未必能完全反映出来的？

Millie Liang：官方公布的租金和空置率数据，能够反映整体趋势，但往往无法完全体现真实市场状况。

官方租金、空置数据仅反映整体均值，存在不少纸面看不到的隐性行情。很多业主不会直接下调挂牌租金，而是以免租期、装修补贴、分摊设备维修费等方式隐性让利，实际收益明显缩水；不少企业缩减承租面积、合租办公，看似租赁量稳定，实际使用面积大幅减少。

现金流差的线下门店持续退场，线上线下结合的商户接盘铺面，华人投资者偏爱可直接营业的成套餐饮物业，流通速度远超写字楼。同时社区商铺私下转租、短期灵活租约增多，这类零散私下交易不纳入统计，进一步拉大数据与真实市场的差距。

逸居：什么样的商业物业最受欢迎？

Millie Liang：易出租物业主要分三类：带全套厨具、可直接经营的社区临街餐饮铺；中小型仓储与轻加工厂房；可灵活分割、临近居民区的小型底商，前期投入低、客流稳定，深受小微企业、电商经营者青睐。

难出租的是市中心大面积高端写字楼、大平层零售铺，租金与装商业地产修成本过高；老旧无排烟、无后勤通道的商用物业，改造费用高昂；偏远商圈大面积铺位客流不足，即便降价也长期空置。

逸居：租户现在更看重灵活性、成本、地段、品质，还是其他因素？

Millie Liang：租户首要考量可控经营成本，租金、物业费、翻新及设备维护开支都会仔细核算；其次看重租赁灵活性，偏好短租、可调整面积、能提前解约的租约，规避长期风险。地段仅作基础门槛，中小商户不愿为核心商圈溢价买单；物业硬件达标即可，并非核心诉求。同时，租户十分看重物业自带全套经营设备、业主分担设备维保等附加利好，仅有少数大企业、特殊业态会优先追求优质地段与高端物业品质。

逸居：展望未来，你认为商业物业业主、使用者或投资者最值得关注的机会与风险是什么？

Millie Liang：机遇是带全套设备的社区餐饮铺、仓储冷链物业保值性强，中小投资者可重点布局；业主可拆分铺位、推出短租灵活方案盘活空置房源；自用商户当下议价空间充足，适合择机入驻。

风险则是大面积高端写字楼、老旧商用建筑持有成本逐年攀升，修缮与能耗开支高；利率波动压制投资资金，老旧无改造潜力物业转手困难；通胀持续压缩租户租金承受能力，高价购入非优质资产易出现租金难以覆盖持有成本的问题。

James Lee：物业业主的机会：绿色升级与资产再定位。

对于持有B级或C级物业的业主而言，最大的机会来自于主动升级资产。

通过有针对性的资本投入，提高建筑能源效率、获得更高等级的NABERSNZ或Green Star认证，并改善建筑设施和配套，可以帮助物业从“次级资产”提升为“优质资产”。这样的升级不仅能够吸引更优质的租户、提高租金水平，也会显著提升未来出售时对机构投资者的吸引力。

此外，一些位置优越但年代较久的办公楼，也可能拥有更大的发展潜力。相比继续作为办公用途，将其改造为建后出租房产（Build-to-Rent）、酒店，甚至医疗设施等其他用途，往往能够创造更高价值。

风险是搁浅资产。对于业主而言，最大的风险就是选择什么都不做。

一栋老旧、能效低、环保表现差的建筑，很可能逐渐演变为所谓的“搁浅资产”，难以出租、融资困难，也越来越难找到买家，资产价值持续下滑。

如今，不作为所带来的成本：包括空置率上升、租金下降以及资租户的机会：借势升级与增强议价能力。目前，租户正处于一个相对有利的位置。

对于仍位于次级办公楼的企业来说，现在正是实现“向优质物业升级”的好时机。虽然优质办公空间的租金仍高于普通物业，但两者之间的差距已经缩小到足以让许多企业考虑搬迁，通过更好的办公环境提升品牌形象，并帮助吸引和留住优秀人才。而对于仍计划继续使用B级办公楼的企业，由于这一市场空置率较高，他们也拥有更强的议价能力，可以争取更优惠的租赁条件，例如免租期、更高的装修补贴等。

风险是被市场淘汰。租户最大的风险，是继续留在那些业主无意再投入升级的建筑中。随着建筑品质逐渐落后于市场，不仅会影响员工满意度和工作效率，也可能损害企业品牌形象。此外，如果成为一栋大量空置办公楼中的最后几家主要租户之一，也会影响企业的日常运营环境，并可能带来一定的声誉风险。

投资者的机会：逆周期投资与细分赛道。

对于资金充足、风险承受能力较高，同时具备优秀资产管理能力的投资者而言，目前的市场正提供了典型的逆周期投资机会。

如果能够以较低价格收购经营困难或价值被低估的次级资产，

并制定明确的升级和重新定位计划，那么随着市场复苏，未来有望获得可观的回报。

除此之外，一些细分领域也值得关注，例如建后出租房产、数据中心以及医疗地产。这些资产更多受到人口结构变化和科技发展的推动，与传统经济周期的关联度相对较低，因此具有更强的长期增长潜力。

风险是价值陷阱与再融资压力。投资者最需要警惕的是所谓的价值陷阱。

一些次级资产看似价格便宜，但如果未来升级成本过高，或者区位条件存在根本性缺陷，最终可能始终无法达到预期收益。

另一个更加现实的风险来自再融资。

许多在2020至2022年低利率时期购买的商业地产，未来几年将陆续进入再融资阶段，但融资利率已远高于当时。如果当初买入价格过高，或者物业租赁情况较弱，投资者可能难以获得符合预期的新融资条件，甚至影响原有股权价值。

总的来说，在未来的市场中，无论是业主、租户还是投资者，都需要清楚判断自身资产或企业在这个两级市场中的位置，主动选择自己的定位，并提前采取相应策略，以适应新的市场格局。