近 2000 海外富豪或将涌入房市，对你究竟有什么影响？

Barfoot & Thompson 董事总经理新西兰政府日前宣布，持有Active Investor Plus签证的海外投资者将被允许购买或建造价值超过500万纽币的住宅物业。需要注意的是，这并不是海外买家全面重返市场，而是一项条件严格的例外机制。这一举措被普遍视为对长期以来“海外买家禁令”的部分放宽。

那么关键问题在于：这项政策究竟会影响哪些人，又会在多大程度上改变当前的新西兰房地产市场格局？

如今，这一改革已经正式实施。我们邀请到Barfoot.& Thompson的董事总经理Peter Thompson和资深房产中介来谈一谈这一政策的宏观影响和实际效果。

“黄金签证”购房政策解读

新西兰政府正式实施《海外投资法》（Overseas.Investment A c t）改革。自3月6日起，符合条件的A c t i v e. I n v e s to r Plus（AIP）持有人可在新西兰购买或建造价值500万纽币及以上的住宅物业。Active Investor Plus（AIP）投资者签证被称为黄金签证，截至今年3月11日，新西兰已经收到609份申请，涉及1,948名申请人，对应的潜在投资总额约35.7亿纽币。

申请者来源最多的地点是美国，其次是中国和中国香港，此外还有德国、日本和英国等。其中，来自中国的申请达到104份，涉及345位申请人，仅次于来自美国的222份申请和646位申请人。

政府此前表示，允许投资移民购买住房，将有助于他们“与新西兰建立更深的联系”，从而吸引更多资金和资源进入新西兰经济体系。该政策旨在在吸引全球资本的同时，保障本地买家的权益。其设计具有明确的限制性：

仅限Active Investor Plus签证持有者

只允许购买或建造一套住宅物业

房产总价值必须达到或超过500万纽币

如果是建房项目，土地价格与建造成本合计必须达到500万纽

仍需通过海外投资办公室的审批，并不得涉及国家利益风险

或其他敏感土地限制

“这一政策只适用于500万纽币以上的房产，而且实际上很多投资者来到新西兰时，购买的房产往往在1000万纽币以上的价格区

间。”

政府设定500万纽币门槛的目的，是确保政策只影响极小部分高端住宅市场。这一价格区间的房产占新西兰整体住房存量不足1%，且主要集中在奥克兰和皇后镇。因此，这项政策明确针对的是高端豪宅市场，而非更广泛的普通住宅市场。

与此同时，这项政策也与新西兰的投资移民战略相配合。Active Investor.Plus签证要求申请人向新西兰经济进行较大规模投资，例如在企业、基金或其他合规投资中投入至少500万至1000万纽币。

在这一背景下，允许投资移民购买一套高价值住宅，被视为一种增强新西兰投资吸引力的配套措施——既能维持对普通住房市场的保护，也能加强高净值投资者与新西兰之间的长期联系。

专业洞见

从房地产行业的战略和整体市场角度来看，B a r f o o t .& Thompson董事总经理Peter Thompson将这一政策形容为在吸引资本与保护本地买家之间寻求平衡的一种权衡之举。

他指出，过去的海外买家禁令确实在一定程度上限制了外国投资者进入新西兰房地产市场。虽然这一政策的初衷是为了保护本地购房者，特别是首次购房者，但它也让一些原本计划在新西兰进行投资的人望而却步。而新政策试图在两者之间取得平衡：既保留原有政策保护本地购房者的原则，同时允许那些愿意在新西兰投入大量资本的投资者，在高端市场购买住宅物业。

从市场影响来看，Thompson认为该政策对整体房地产市场的影响将相对有限：“这一政策只适用于500万纽币以上的房产，而且实际上很多投资者来到新西兰时，购买的房产往往在1000万纽币以上的价格区间。”因此，这项政策的主要影响很可能集中在高端房地产市场，而不会对首次购房者所在的中低价位市场产生明显影响。

不过，他也指出，这一政策有望提升豪宅市场的活跃度。初步迹象显示，国际市场的关注度正在上升，但尚未转化为实际成交。

从更长远的角度来看，Thompson认为政策仍有进一步优化空间。例如，目前500万纽币的固定门槛主要集中影响奥克兰和皇后镇等高价市场，而对其他地区影响较小。“未来如果能够考虑根据各地区房价水平，例如以某个地区前5%的房价区间作为标准，可能会让海外投资更均匀地分布在新西兰各地。”

数据显示，目前新西兰市场上共有556套价格超过500万纽币的住宅。其中379套位于奥克兰、85套位于中奥塔哥地区、29套位于丰盛湾。而从区域分布来看，奥克兰的传统高端社区，如Herne Bay、Remuera、Takapuna等地，依然是豪宅市场的核心。

此外，Thompson也指出，政策允许投资者通过“土地+建房”组合达到500万纽币的门槛。例如购买约350万纽币的土地，并承诺建设价值150万纽币的住宅，同样可以满足政策要求。

总体而言，Thompson认为，这一政策不仅可能为高端房地产市场带来新的活力，也有助于吸引国际资本、企业经验和商业机会进入新西兰。

“这并不是一次重塑市场格局的重大转折，而是在高端市场进行的一次审慎调整，预计将提升该细分领域的活跃度与信心，但对整体房地产市场影响有限。短期内最直接的影响不太可能体现在价格上，而是全球关注度的回升——新西兰将重新进入国际买家的视野。海外买家将再次关注新西兰，随着时间推移，这有望带来更多投资与机会。”

一线视角

我们也采访了Barfoot & Thompson的两位资深中介，Remuera分行的Cici Wang与St Heliers分行的Paul Neshausen，来谈谈他们在实际工作中的真实感受。

逸居：在政策宣布之后，您有没有感觉到咨询量有所增加？客户对这个政策整体反应怎么样？

Cici Wang：自政策宣布以来，来自海外高净值买家的咨询明显增加，尤其是通过微信及熟人推荐的方式。

有意思的是，包括中国买家在内的海外买家通常准备充分，对签证路径和投资结构有着清晰的理解。他们普遍已经研究过签证路径、资金安排以及OIO审批流程，决策逻辑相对理性且成熟。相比之下，一部分本地卖家对政策存在放大解读，对价格产生了更高预期，但市场的实际承接能力仍需时间验证。

过去Investor One类签证持有人即使获批，也需要满足每年183天的居住要求，而现在这一限制被取消，本质上是将新西兰转向更具灵活性的配置型市场。但必须强调，真正的买家的决策更多是由生活方式和长期规划驱动，而不仅仅取决于政策本身。政策只是降低门槛，而不是改变决策本质。

Paul Neshausen：是的，我们确实看到市场参与度有所提升，但尚未出现交易量的明显激增。海外咨询量确实有所增加，但我更倾向于将其理解为“参与度的提升”，而非交易量的立即增长。我们看到越来越多国际买家重新关注新西兰，尤其是从生活方式、教育以及长期布局角度进行考量的家庭和投资者。不过，这类买家通常依赖专业顾问，决策过程相对谨慎，在做出承诺前会先完成移民、法律及投资结构等安排。

目前行业对短期效果存在一定高估，这项政策的影响将是逐步释放的，而非立竿见影。签证涉及审批、资金转移和投资承诺等多个环节，都需要时间，因此当前更多体现为前端活跃度的提升，而非成交结果。

逸居：目前新西兰市场上500万纽币以上的房源主要集中在哪些区域？中国买家通常更偏好哪一类高端房产？

Cici Wang：新西兰高端房地产市场高度集中且分层明显，500万纽币以上房源主要集中在奥克兰、皇后镇及Waiheke Island，其中奥克兰仍是核心，因其在经济、教育及生活配套方面的综合优势。

中国高净值买家通常买的不只是房产，而是生活半径。在奥克兰，Remuera作为传统豪宅区，因优质学区、成熟社区及稳定的居住环境，一直备受青睐。同时，具备海景与生活氛围的区域，如Mission Bay、St Heliers、Milford和Takapuna，也对海外买家具有吸引力。整体来看，中国买家正从单纯投资转向更注重“可居住、可停留、可连接”的复合型资产。

逸居：随着海外买家可能重新进入这一市场，您认为高端市场将出现哪些机会或变化？

Paul.Neshausen：最大的机会在于市场深度的回归。过去几年，新西兰在高端市场上实际上减少了一层国际买家参与。随着符合条件的投资者买家重新进入市场，长期来看将扩大买方基础，提升竞争程度，这对卖家和开发商都是积极信号。

更广泛来看，这项政策不仅仅关乎房地产。在全球资本与人才流动加速的背景下，新西兰正处于一个竞争激烈的国际舞台。考虑到当前全球地缘政治的不确定性以及经济波动，新西兰作为一个稳定、规则清晰、生活品质优越的国家，其吸引力愈发凸显。

近期对Active Investor Plus签证的调整，使其更具可操作性，包括简化类别以及扩大投资选项。但整体来看，这仍然是一条门槛较高、结构严谨的路径。从一定程度上看，这是合理的，但我认为未来仍有空间进一步优化政策设定，以确保新西兰在国际上既具公信力，又具竞争力。

逸居：您认为该政策将如何影响高端市场的交易周期、价格谈判以及买卖双方的市场情绪？

Paul Neshausen：短期来看，我预计这一类买家的交易周期可能会略有延长，因为他们的决策过程通常更为审慎和结构化。

在价格方面，我不认为会出现立即上涨。这类买家具备全球视野，会持续将新西兰与其他市场进行比较。不过，随着需求逐步回归，谈判质量有望提升，卖方信心也将随之增强。

我认为影响最大的其实是市场情绪。在过去几年，高端市场整体偏谨慎。而国际买家兴趣的回归，即便是循序渐进的，也会强化一个信号：市场深度正在逐步恢复。

在全球不确定性加剧的背景下，新西兰作为一个安全、稳定的投资与居住目的地，其吸引力将持续提升。虽然这一变化不会立刻显现，但从长期来看，将对房地产市场及整体经济带来积极影响。