过去一年，新西兰建筑与房地产行业发生了哪些政策变化？

过去一年中，新西兰建筑与房地产行业经历了一轮密集的政策调整。整体来看，政府的政策方向集中在减少审批阻力、降低建造成本、释放更多土地和住房供应，同时重塑租赁、建筑责任、海外投资和住房金融环境。

投资房贷款利息抵税全面恢复

>> 2025年4月1日起正式恢复从2025年4月1日起，房产投资者将再次可以全额抵扣用于租赁房产贷款所支付的利息。此前在2024年4月1日至2025年3月31日期间，投资者只能抵扣80%的利息成本。全面恢复后，出租房东的税务成本下降，尤其对高杠杆投资者而言，现金流压力会有所缓解。这一变化也被视为政府重新提高私人出租住房投资吸引力的重要信号。

DTI限制持续影响房贷审批

>> 2025年持续执行，制度自2024年7月1日起实施在2025年到2026年期间，DTI（债务收入比）已成为银行房贷审批环境中的核心约束。根据RBNZ规则，银行对高DTI贷款的发放比例受到限制：自住房贷款中，DTI超过6倍的贷款占比不得超过规定额度；投资房贷款中，DTI超过7倍同样受到比例限制。这意味着即使OCR下降、贷款利率回落，购房者和投资者的借贷能力仍然受到收入水平限制，市场不再只由首付和利率决定。

LVR贷款价值比限制放宽

>> 2025年12月1日起生效RBNZ宣布从2025年12月1日起放宽LVR限制。银行可将最多25%的新增自住房贷款发放给首付低于20%的借款人，比例从此前的20%上调；同时，投资者贷款中LVR高于70%的比例上限也从5%提高到10%。这项调整给首次购房者和部分投资者提供了更多贷款空间，但RBNZ同时保留DTI限制，以防止市场重新进入过度负债周期。

“黄金签证”投资者购房限制放宽

>> 2026年3月6日生效新西兰政府正式实施《海外投资法》（Overseas.Investment A c t）改革。自3月6日起，符合条件的A c t i v e. I n v e s to r Plus（AIP）持有人可在新西兰购买或建造价值500万纽币及以上的住宅物业。该政策目标是吸引资本和高净值投资者进入新西兰，同时通过价格门槛和资格限制，避免对普通住宅市场造成过大冲击。

宠物租赁规则改革

>> 2025年12月1日起生效从2025年12月1日起，租客养宠物的规则发生变化。房东可以要求租客支付最多两周租金的宠物押金；租客需要获得房东同意才能饲养宠物，但房东只能基于合理理由拒绝。与此同时，租客需要对宠物造成的超出正常损耗的损坏承担完整责任。这项改革试图在房东资产保护和租客居住选择之间取得平衡，也让宠物友好型出租房进入更制度化的管理框架。

住宅物业经理监管制度推进

>> 2026年3月公布监管方向政府在2026年3月确认，将推进住宅物业经理监管制度。该制度是建立一个相对轻量但更有问责性的监管框架，提高房东和租客对物业管理服务的信心。未来物业经理会面对更清晰的职业要求、投诉机制和组织责任。对市场而言，这意味着物管行业将逐步从依赖市场自律，转向更规范化、专业化的服务体系。

出租房甲基苯丙胺污染监管规则生效

>> 2026年4月16日起生效新的出租房甲基苯丙胺污染管理法规于2026年4月16日生效。规则明确了何种情况下出租房被视为受到甲基苯丙胺污染、什么时候需要专业检测、什么时候需要清理，以及污染严重时房东和租客如何快速终止租约。新规规定，当残留超过15µg/100cm²时，物业需被去污染至该标准以下；当超过30µg/100cm²时，房东和租客可选择快速终止租赁关系。

70平方米以内祖母房免许可

>> 2026年1月实行2026年1月起，符合条件的70平方米以内独立小住宅，也就是通常所说的祖母房（granny flat），可以在无需建筑许可的情况下建造。4月28日，政府再次宣布扩大适用范围，让更多预制/模块化建造方式也适用相关豁免规则，预计将于第三季度实施。这项政策的目标是降低小型住宅建造成本、缩短审批时间，并增加多代同住、附属出租和家庭灵活居住空间的选择。对建筑商、模块化住宅企业和普通业主而言，这一变化都会带来新的市场机会。

海外建筑产品、标准和认证体系进入新西兰的新通道

>> 2025年4月法案通过，2025年7月及10月起陆续实施《Building (Overseas Building Products, Standards, and Certification Schemes) Amendment Act 2025》为海外建筑产品进入新西兰市场建立了新的合规通道。MBIE在2025年7月先推出Building Product Specifications，随后于10月开始实施另外两条路径。政策目标是让更多符合质量要求的海外建材、标准和认证体系可被新西兰接受，从而增加建材选择、提高竞争、降低建筑成本。

正式引入

>> 2025年7月28日起生效Building.Product.Specifications于2025年7月28日正式生效，成为Building.Code体系中的新工具。它列明部分建筑产品适用的规格、标准和测试要求，并可与acceptable.solutions或verification.methods配合，用于证明符合Building.Code。该制度的意义在于，未来一些建筑产品不必完全重新走传统证明路径，而是可以通过更清晰、更标准化的规格体系进入项目使用。

Building Code重大更新，改为三年周期

>> 2025年7月28日宣布MBIE在2025年7月宣布，Building.Code系统的重大更新将改为三年周期。这一变化的目的，是让行业有更稳定的预期，减少频繁规则变化给设计师、建筑商、供应商和BCA带来的不确定性。对行业而言，规则更新意味着节奏更可预测，有助于项目规划、产品准备和合规培训。

H1 Energy Efficiency能效条款更新

>> H1/VM3于2025年7月28日生效；H1/AS1、H1/AS2、H1/VM1、H1/VM2于2025年11月27日生效2025年Building Code更新中，H1 Energy Efficiency是重要部分。H1/VM3于2025年7月28日生效，并设有12个月过渡期；H1/ AS1、H1/AS2、H1/VM1和H1/VM2的新版本则于2025年11月27日生效。MBIE表示，这些调整是为了提高能效合规路径的清晰度、灵活性和可负担性。

建筑责任制度改革

>> 2025年8月政府确认改革方向，政府目标是在2027年推进立法实施2025年8月，政府确认将建筑与施工行业责任制度从连带责任制（joint and several liability）转向比例责任制（proportionate liability）。现行制度下，如果多个责任方中有人无力赔偿，其他责任方可能需要承担远超自身责任比例的赔偿。改革后，各方原则上只对自己造成的缺陷承担相应比例责任。政府认为这有助于减少审批系统中的风险扭曲，提升建筑许可体系效率。

Building Consent Authorities结构改革推进

>> 2025年8月起纳入建筑系统改革政府在2025年建筑系统改革中提出，将允许地方议会自愿整合各自的建筑许可机构（BCA，Building Consent Authority）的职能。新西兰长期存在不同地区BCA对同一Building Code理解和执行不一致的问题，导致审批效率、成本和确定性存在差异。政府希望通过自愿整合、共享职能和配合责任制度改革，提高全国许可流程的一致性和效率。

资源管理法替代改革

>> 2025年12月9日提交，2025年12月16日通过一读2025年12月，政府正式提交《Planning.Bill》和《Natural Environment.Bill》，用于取代现行资源管理法。《Planning B i l l》主要处理土地使用、规划、开发和基础设施安排；《Natural Environment Bill》则管理自然环境保护和资源使用。两项法案于2025年12月16日通过一读。对建筑和房地产行业而言，这可能是未来数年最重大的制度变化之一，因为资源许可、分区、开发权、环境影响和项目审批逻辑都将被重新设计。

自然灾害国家政策声明

>> 2026年1月15日起生效新的自然灾害国家政策声明于2026年1月15日生效。该政策要求在土地分割、土地使用和开发决策中，更系统地评估洪水、滑坡、海岸侵蚀、海岸淹没、活动断层、液化和海啸等自然灾害风险。对开发商而言，这会影响土地可开发性、工程设计、项目成本和审批难度；对买家和投资者而言，也意味着自然灾害风险将成为更重要的尽调内容。

基础设施国家政策声明生效

>> 2026年1月15日起生效基础设施国家政策声明同样于2026年1月15日生效。它的目的，是在资源管理体系中更清晰地支持基础设施规划、建设、运营、维护和升级。对房地产和建筑行业来说，基础设施政策并不只是道路、水、电、公共设施的问题，它直接决定哪些地区可以承载更多住房和商业开发，也影响城市增长边界、开发容量和项目可行性。

高产土地政策调整

>> 2026年1月15日起生效政府在2026年1月公布高产土地相关改革方案，对LUC3土地采取更灵活方式。此前，高产土地保护政策在部分城市边缘地区被认为限制了住房开发和基础设施扩张。调整后，政策试图在保护农业生产能力和满足城市增长、住房供应之间取得更现实的平衡。对长期土地供应和绿地开发而言，这项变化可能扩大部分地区未来发展空间。

用“开发税”取代“开发贡献费用”

>> 2025年11月公布改革方案，后续进入咨询和立法流程政府在2025年11月公布基础设施融资改革，提出以“开发税”（development.levy）取代“开发贡献费用”（development contributions）。现有制度常被批评为成本不透明、地区差异大、难以预测。新制度目标是提高收费透明度、增强开发商成本确定性。对开发商而言，这项改革会直接影响项目测算、土地开发成本、现金流安排和长期开发策略。