1990 年代和 2000 年代：过渡与扩张

1985年至1995年是房地产过渡时期，技术和通信领域的新发展给行业带来了新的变化。当时，Barfoot & Thompson在奥克兰房地产市场占非常主导的地位。成功的背后，是公司从董事到分行经理丰富的经验积累、销售人员出众的职业素质、董事们丰沛的信心、坚实的财务基础，以及公司深受市场赞誉的诚信品质。

无论是经理还是销售人员，首要任务都是尽快出售房产。那时候公司里还没有品牌意识，也不会对个人或分行进行营销。销售人员仅会把房产投放到市场上，然后在报纸上打广告，试图抢在其他人（包括同事）之前将其售出。

但这样的理念已经落后于时代。早在1981年，一些奥克兰公司就开始引入澳洲房产行业的理念，通过独家代理来控制房产挂牌。他们相信，如果公司通过独家代理拥有房源，那么最终就能成功出售房产并获得佣金。而Barfoot & Thompson当时的理念主要是关注买家，直到房产真正卖出，佣金才算赚到。

Jeff Cate在1980年代曾在Milford分行工作，他回忆称，在那个年代，Barfoot & Thompson的销售人员几乎把所有时间都花在潜在购房者身上，与卖家见面的时间仅在约定看房或报价时。

当然，Barfoot & Thompson也很快跟上了时代的进展：在房产投放市场之前，先花点时间做好营销准备。但这种方式早期也面临一些问题，例如销售人员之间的内部竞争。竞争对手公司的营销推广和拍卖通常由总部或拍卖部门控制和运营，可当时的Barfoot & Thompson并非如此。

1987年2月，Jeff开始担任拍卖部门的助理经理，不巧的是，10月份发生了被称为“黑色星期一”股市崩盘的事件。这次事件对许多人产生了毁灭性影响，并严重影响了奥克兰房地产价值⸺买家变少、失业率上升、企业倒闭、利率上升。

这样的时代带来了越来越多的法拍房，主要是高等法院的拍卖。这个过程有些繁琐，几乎是秘密进行的。随即，Barfoot & Thompson采取了新的举措，改善了所有相关方的流程，说服银行和贷款机构采用更加开放的方式，独立于高等法院。抵押权人同意并提供资金用于拍卖预算，同时还包括一项可行的看房方案。为所有相关方带来了更好的结果，沟通更顺畅，因此，Barfoot & Thompson的拍卖部门成为了领先的法拍房专家，并一直是许多贷款机构的首选，直至今日。到1988年，拍卖部门已经与其他大公司的地位相当。

1993年1月，曾担任自由拍卖师的Michael Williams开始在总部担任Barfoot & Thompson内部拍卖师。然而，他发现Barfoot & Thompson的销售人员对拍卖销售表现出明显的抗拒。在调研之后他很快就发现，Barfoot & Thompson现有的佣金结构使得销售人员对拍卖销售并无兴趣：一旦房产被落锤售出，挂牌的分行得到40%的佣金，销售的分行得到40%的佣金，拍卖部门得到20%的佣金⸺这部分收益被普遍认为过高。

Jeff和Michael建议将拍卖部门的份额降低到10%，并将其他份额分配给挂牌的分行，让他们更愿意投入资金进行营销。随后，分配比例进行了调整，挂牌部门可以获得65%的分成，而拍卖部门仅获得5%的分成。这使得情况发生了变化，拍卖销售量从1990年代初的每年200套增长到90年代末的2000套。

在90年代中期，公司的拍卖部门还面临着一些问题，例如卖家在拍卖中出价问题的纷争，还有一些公司雇佣虚假竞拍者（“托儿”）导致的买家信任问题。Michael Williams对此深表不安，认为这些问题与公司的诚信标准不符，于是和高层商议进行改变：不接受卖家出价，仅接受购房者竞拍。改变初期的效果非常尴尬，Michael迎来了15场拍卖流拍，一个出价都没有。但很快，卖家虚假出价被政府列为非法。一部分房地产公司仍在拍卖期间使用卖家出价来抬高价格，但Barfoot & Thompson的政策是不进行卖家出价：大家参加拍卖时，知道自己在与有真实竞争力的人竞拍。

在80年代，公司的增长在一定程度上受到了1987年工党政府推出的一项立法的阻碍：《房地产经纪人修正法案》（Real Estate Agents Amendment Act）。该法案规定，每个房地产办公室中，未获执业资格证的销售人员不能超过有执业资格人员数量的三倍。于是随着公司开设新的分行或使现有分行符合法律规定，有执业资格证的员工⸺尤其是Barfoot和Thompson家族的成员⸺在各分行之间以令人眼花缭乱的速度调动。从长远来看，这反而是一件好事，因为这能让人真正了解各个分行和区域的业务。

Peter Thompson就是其中一员，他于1981年以Ōtāhuhu办公室租赁助理身份加入公司。董事会成员（尤其是他的兄弟Mark）敦促Peter取得执业资格证。拿到认证后，他就开始被公司频繁调动，在有执业资格的员工退休或离职时补位。当然90年代中期这一要求被取消后不久，新的公司就开放雇佣了许多未获执业资格证的销售人员。

到1994年，Barfoot & Thompson在33个办公室雇佣了300名销售人员，且在两年内，分行的数量已增至40家。公司高层让具备管理潜力的人选出一个他们认为可以持续发展一间分行的区域。如果他们能提供合理的论据，那么他们将会得到支持，在这个区域开设新的分行。

Jean Smith就走出了这样的职业发展路径，她最初在New Lynn担任接待员，但随即发现自己对房产非常感兴趣并且十分内行，甚至销售人员都来征询她的意见。不久之后，Jean参加考试成为一名执业房地产经纪人，也是New Lynn办公室的第一位女性销售员。她热爱这份工作，在其供职的9年间有8年位居奥克兰西区销售排行榜首。

1989年底，Garth和Monty在总部与Jean举行了一次会议。Monty说：“既然你已经通过了考试，下一步该考虑成为经理了吧？选一个你认为可以发展新分行的区域，我们全力支持你。”Jean选择了Glen Eden，1990年，她成为公司的第二位女性经理。

在整个70年代和80年代，新西兰的人口几乎没有增长，但自1990年代初以来，这种状况发生了显著变化。在1988年至1998年间，新西兰的人口从330万增加到380万。1996年，奥克兰市的人口首次达到七位数。

人口增多也就意味着房产需求的增加。当时，城市扩张受到了《大都会城市限制》（Metropolitan Urban Limit）分区政策的制约。这项措施最初旨在确保城市设施（如交通、通信和公用事业）得到有效部署，但越来越多地被用来防止城市扩张及其所带来的环境破坏。

在90年代，奥克兰在不超出《大都会城市限制》规定的情况下容纳了额外的30万人口。城市向北扩展，越过Rosedale、Albany、Hobsonville和Greenhithe，占据了20年前还是菜市场和果园的土地。Albany成为一个独立的人口中心，大型零售商场甚至大学校园与新住宅都出现在这片土地上。1991年至2001年间，奥克兰在Manukau、Takanini、Papakura、East Tāmaki、中央商务区、Ōtāhuhu、Onehunga和New Lynn等区域发放了大量商业建筑许可。Hobsonville、Henderson、Albany、East Tāmaki和Manurewa等地区也发放了许多住宅许可。

但奥克兰依然人满为患，这意味着，在现有区域增加住房密度是唯一的选择。在Epsom等地，较旧的独栋住房被联排房屋取代。同时，奥克兰的公寓市场也在发展。

大约在80年代末，民众开始对更小规模、更靠近市中心的公寓生活感兴趣。一些开发商开始考虑建造公寓，或将现有建筑空间改建为公寓。如今开发商经常在建造前预售，但当时的开发商一般会先建成公寓，然后开放供人参观，吸引了大批人群。有人被公寓的投资潜力所吸引，还有一些其他城市的人认为，公寓对于搬到奥克兰上大学的孩子来说很实用。

当时，Barfoot & Thompson实际上是奥克兰市中心唯一的房产中介公司。80年代中期至90年担任市中心分行经理的Graham Smith回忆称：“从1990年代初开始涌入的海外留学生是公寓需求增加的推动力，开发商开始考虑建造150- 200套的专门公寓。越来越多的人从新西兰其他地区搬到奥克兰，加上移民的需求，这就是房地产繁荣的开始。”

在建造学生公寓时，开发商发现不需要把房子建得太大：如果学生对20平方米的“鞋盒”（甚至后来更小的“火柴盒”房间）感到满意，为什么还要把房子建成40平方米呢？对于购买这些公寓并将其出租给学生的人来说，他们将获得更高的回报。一套三居室、100平方米的公寓可能会产生4%的回报率，但20平方米的公寓可能会帮助投资者获得8%甚至更高的回报率。”

如今，公寓已经成为市中心住房类型中不可或缺的一部分。人们继续涌向奥克兰，愿意应对交通拥堵、基础设施有限以及各种大城市常见的问题。然而，这种人口增长也是有代价的。

随着人口的大量涌入，奥克兰许多基础设施承受着越来越大的压力。高峰时段的交通拥堵变得严重，污水和雨水处理能力也不堪重负。在1990年代，奥克兰的海滩上首次出现了警告牌，提醒游泳者大雨过后水质不适合游泳。1998年1月和2月初，供应奥克兰南区电力的老化电缆出现故障，导致市中心大部分地区陷入一片黑暗，停电持续了五个星期。

大量移民的涌入导致住房需求急剧增加，房价也随之飙升。1987年，Barfoot & Thompson出售的房屋（城市和乡村）平均价格为$12.9万纽币，而十年后的价格已经翻了一倍多，达到$28.5万纽币。

火热的市场行情显得不同寻常，尤其是在1987年股市崩盘后的两年，房价一直呈现疲软态势。但在股市崩盘中遭受重创的投资者也被引向房地产市场，投资者在住宅市场占据越来越大的份额。房价的暴涨和投资者的涌入共同促成了Barfoot & Thompson租赁和物业管理业务的发展壮大。

到了90年代，Barfoot & Thompson仍然保持着家族式的经营方式。控制权已经转交给了第二代家族成员，而现在，接力棒正在从第二代开始传递给第三代。在Maurice去世后，Garth Barfoot于1969年成为董事，他的兄弟Chris也于1973年被任命为董事。而John Thompson的儿子Mark则于1989年被任命为董事。Monty Thompson于1992年退休。1997年，Maurice的孙子Peter Thompson被任命为董事会成员。次年，Chris Barfoot退休，半个多世纪的传奇工作生涯圆满谢幕。

Garth的女儿Kiri Barfoot在1991年攻读奥克兰大学商学学士学位时，以兼职身份加入了公司的会计部门。获得学位，从海外游历回来后，Kiri有意在家族企业之外积累经验，决定去电信行业工作一段时间，然后才在Barfoot & Thomp son开始工作。

与此同时，像大多数家族企业一样，尤其是那些与Barfoot & Thompson增长规模相当的企业，管理系统承受的压力与日俱增。1997年，Wendy Alexander成为公司的首位培训人员。她曾经担任Professionals房地产经纪公司的首席执行官，后期转行从事教育培训。从早期的简单技能培训，到如今为所有新入职销售人员准备的五天全面必修课程，Barfoot & Thompson的培训计划多年来不断发展完善，为销售人员提供全方位支持，帮助其发挥最佳能力。

Chris Barfoot在1998年的退休是公司历史上具有象征意义的时刻，当时公司正赶上奥克兰无序扩张的浪潮，同时也经历着许多随之而来的压力。大约在同一时间，新的世纪即将到来，随之而来的还有千年虫恐慌。

在20世纪末，信息技术行业有关世界末日的预测深沉地笼罩在每个人心头⸺这就是千年虫恐慌。铺天盖地的宣传让企业和政府都高度紧张，人们相信大型组织的计算机系统无法应对从“19”开头到“20”开头的日期变化，并可能由此导致毁灭性的影响。

在那时，Barfoot & Thompson已经拥抱技术发展许多年。事实上，计算机技术多年来一直帮助公司保持在行业的前沿。80年代中期，公司首次在评估活动中使用计算机。类似的技术让过去许多繁琐的工作轻松了不少，例如土地登记搜索最初是手动完成的，需要用彩色铅笔手工制作地块图的副本并填色，而在计算机上，只需敲击几个键，就可以检索并查看相同的信息。

1990年代初，电信和信息技术正在以惊人的速度发生变化，但手机还是笨重昂贵的“砖头“，电脑也仍处于起步阶段。1991年，公司任命Peter Thompson为项目主管，负责研发计算机房源系统，并授予他“行政经理”的头衔，事实上就是Barfoot & Thompson的首位IT经理。随后，Barfoot & Thompson批准投资$50万纽币，启用一套惠普的房源挂牌系统，在行业内引起轰动。到1994年，随着硬件变得更加便携，系统不断完善，可以通过笔记本电脑访问。Peter将公司在90年代整个过程中市场份额的增长，归功于早期投资计算机以及为客户带来的便利。

1999年12月31日午夜前，Barfoot & Thompson总部办公室的一台电脑旁挤着三个紧张的人。Peter Thompson放弃了休假，Mark Thompson和公司的IT经理Jonathan Hooper一起守在电脑前，他和IT团队花了将近两年的时间为千年虫问题做准备。

当倒计时走向最后一秒，烟花从天空塔和各家后院绽放而出⸺新的千年如期降临，但预测的技术崩溃却并未发生。

总部办公室的灯仍然亮着，空调继续轻轻地吹着。电脑屏幕毫无波澜地闪烁着。Jonathan敲击了几下键盘，文件仍然可以检索，电子邮件和公司内网都在正常运行。他们又等了大约15分钟，没有看到任何明显的异常迹象，于是握手告别，去庆祝新年。

Peter Thompson心中一阵宽慰，又是一阵愤怒。公司在千年虫问题上花费了大量资金，但也不知道这笔钱是否花得值得，要不然，这就是商界历史上最大的过度反应。

在世纪之交，奥克兰有超过100万居民。到2006年，奥克兰的人口已增至130万，其中三分之一的新西兰人居住在Queen City。在2001年至2006年之间，人口增长率为12.4%，远高于全国平均水平的7.8%。1991年至2006年间，市区内的居民人口激增了500%，超过了1.7万人。这些涌入的人口导致奥克兰的住房需求高涨。

在21世纪初，90年代建筑繁荣时期的某些问题开始暴露。其中一个关键原因是《1991年建筑法》（Building Act 1991，于1993年生效）将建筑行业的中央和地方政府监管变为依赖行业自律的模式。由于熟练劳动力短缺，传统的学徒制度也放宽了，结果是建筑行业的质量保证水准、整体技能水平下降，由此不可避免地导致建筑标准下降。

对于当时流行的“地中海“建筑风格来说，监管和技能水平降低的负面影响尤为严重。到了90年代末，潮湿、霉菌和腐烂框架问题严重。直到2004年，建筑行业重新引入了监管系统。在这个时期，住房库存的压力并未因新房建设而得到缓解。唯一可以进行绿地开发的地区是位于机场附近的Māngere，其他地区仍继续经历着从1990年代开始的住房密集化。

随着需求超过供应，房价继续上涨，同时高端房产的价格上涨也影响了市场的其他部分。2008年，Barfoot & Thompson住宅和农村地产的平均销售价格为$52.2万纽币，比1998年同期的价格上涨了将近100%。许多新西兰人的住房负担能力在下降，而这也反过来促进了租赁业务的发展。但奥克兰逐渐吸引着高端市场的移民购房者，也吸引了来自亚洲等地的外国购房者。

早期Barfoot & Thompson的员工以欧洲裔为主，其中也不乏能与奥克兰的少数族裔社区建立融洽关系的员工。但随着更多族裔定居在奥克兰，能按他们自己的习俗和语言与之打交道就更有优势。Chris Barfoot认为Barfoot & Thompson是最早意识到这种价值的房地产公司之一。

Chris担任Remuera分行经理时，销售团队中有一位名叫John Wearn的员工。有一天，来自中国台湾的王女士（音译：Jean Wong）联系John，想向她在家乡的朋友推销房产。于是，John Wearn和王女士联手进行销售，结合了John的房源和王女士的买家。很快，Barfoot & Thompson就开始雇佣来自其他移民社区的销售人员。这些人在自己的国家里接受了不同的职业培训，例如律师、工程师、医生，但由于新西兰不承认他们的资格，他们转向了房地产行业。

随着21世纪前十年密集化住房开发的不断深化，公司也迎来了另一个机会：自立项起就参与住宅项目。这项倡议的推动力来自Jeff Cate，他认为公司错失了来自市区各大公寓楼盘的商机。他提议成立一个项目部门，与建筑师、开发商和业主保持联系，处理已完工公寓的销售或租赁事宜，董事会通过了这一提议。

1990年代末，来自市区分行的Preston Camp在公司推动了联排房屋的营销，并参与推动了“联排现象”的兴起。公司首次推广的项目位于St Lukes的Lyon Avenue，是一个包含60栋联排房屋的开发项目，所有房屋按计划售出。随后又推出了更多的开发项目，有时公司的营销甚至引发了疯狂抢购，许多购房者经常一次性购买多栋联排。有时一天就能卖出20多栋，整个项目在一个周末就售罄。

21世纪初，商业地产部门也得到了提振。从John Thompson等多位出众的商业销售员工，到2003年，John Urlich接棒管理商业地产部，公司的商业部门获得了强劲的发展。到2006年，商业部门已经成为公司业务中第二大赢利领域。

2002年，Mark Thompson离开人世。在Mark去世之后，Peter和Garth是仅剩的两名董事，Peter担任总经理。他们随后将Wendy Alexander从开发经理提拔为总经理。还任命了三位区域经理来减轻负担：Kiri Barfoot、Michael Williams和Clinton Hardy。Wendy Alexander在2007年过渡为首席执行官。

公司中家庭成员的参与也没有减少。2002年，Chris的儿子Stephen Barfoot加入公司，开始在Meadowbank分行工作，而Garth的儿子Henry Barfoot则在2009年开始在Glenfield办公室工作。

到了2011年，公司任命Kiri Barfoot为董事，她也是公司的第一位女性董事，带来了新的思路和新的想法。正如Peter观察到的那样，公司成功的主要原因之一是Barfoot和Thompson家族几代人之间的交叠：“我们总是有能力回顾经验，这对未来也适用。第四代将与第三代合作，并从他们那里学习。在这方面，我们很幸运。有时早期的几代人可能会充当‘刹车’的角色，有时他们可能则是‘救星’。”

Mark Thompson的离世给他的家人、朋友和同事带来了悲剧性的打击。这也使Peter开始审视生活的重要性，以及公司在社区中的参与。

社区是Barfoot & Thompson的核心价值观之一。多年来，公司一直赞助或协助俱乐部、学校、慈善活动、体育队伍和赛事，特别是Starship基金会。Peter Thompson说，“20年前，我们决定投身慈善、回馈社会。我们意识到卖家支付了很高的佣金，而那时公司已经赚了不少钱。我们思考：为了增加市场份额、做些善事，公司有什么能做的？答案是回馈社区。”

两个家族开始投资支持各自感兴趣的领域，从橄榄球和篮网球开始。在接下来的十年里，公司也向更广泛的社区伸出援手。其中，公司在医疗健康领域的积极参与尤为重要。这包括为慈善医院筹款的午餐和拍卖活动、对Starship等基金会的支持、问答之夜、复活节彩蛋寻宝等等。大约在2005年左右，Starship的几家五星级赞助商离开后，Barfoot & Thompson站了出来成为其五星级赞助商。

如今，Barfoot & Thompson对Starship的支持贯穿公司上上下下，除公司主赞助外，各分行的员工也都积极投身慈善活动，为Starship贡献力量。

和其他行业一样，房地产行业偶尔也会混进一些心怀不轨的人。很不幸，Barfoot & Thompson多年来也遇到过这样的人。

在1950年代，公司里出现了一笔可疑的交易。某位销售人员代表房主出售一处房屋，他坚称价格是1600英镑。仅仅两周后，买家以2800英镑的价格将该房产转手。收取佣金的经纪人是同一位销售人员，而且新房主是他的一个朋友。

要不是第一次交易的律师恰巧也为第二次交易的买家服务，这件事可能都不会被人发现。幸好，律师将此事转达给Barfoot & Thompson内部，而这位销售则被追究责任，退还了第一笔交易的佣金，并且永远不能再踏进公司的门槛。

半个世纪后的2006年，公司再次陷入了类似的情况。Peter与房地产执业资格委员会和严重欺诈办公室合作调查一起房贷诈骗，涉及多达28人，包括一些Barfoot & Thompson的经纪人。

这是一次大型且复杂的操作，但遵循简单的原则：房产经纪人找到具有分割潜力的房产，并为它们申请抵押贷款，然后再花钱找人来假扮购房人，并用他们的名义提交贷款申请。Barfoot & Thompson的员工在申请中肆意篡改这些虚假购房人的收入、负债和资产信息，发布虚假估值，并隐瞒了他们与虚假购房人的关系，让银行相信这些虚假购房人打算购买房产并偿还抵押贷款。总之，在调查之前，这些经纪人从银行那里骗走了约$1300万纽币。最终，两名经纪人被起诉并被判有罪，大部分资金被追回。

如果说几次信用不佳的银行贷款行为只会影响小部分人，那么大规模向信用不佳的人放贷会怎样呢？之后几年的事让所有人都不寒而栗⸺2008年，金融危机爆发了。

2008年是Barfoot & Thompson公司成立的第85年，为庆祝这一重大里程碑，公司成立“Barfoot & Thompson名人堂”，表彰优秀的员工。但到了年底，这种庆祝的氛围却再也难以重现。

自2007年以来，全球经济一直阴云密布。等到2008年底，这场风暴开始爆发。危机起源于美国房地产市场的“次贷”领域，银行给信用不佳的人提供抵押贷款。但之后失业率上升，无法偿还抵押贷款的人数激增。越来越多的人选择放弃财产和贷款，导致银行负债累累，房屋库存积压无人购买。同时大量金融机构都面临着CDO（抵押担保债务证券）崩盘的风险。

到了2008年初，全球陷入了金融危机。新西兰自己的次贷市场（房地产开发）如同纸牌屋一般倒塌，那些骗子开发商和二级借贷者之间不清不楚的关系暴露无遗，金融公司也相继倒闭。

新西兰的银行因其借贷方式相对较为稳健，相对来说能够抵御全球金融危机的影响。但它们也受到了严重影响，大多数银行都匆忙减少了零售贷款，导致借款人非常难以获得抵押贷款批准，这也对房地产市场产生了直接影响。

当时公司首席财务官Chris Dobbie回忆说：“我仍然记得2008年全球金融危机发生时的情景，我不得不跟Peter和Garth说，‘你知道吗？我们公司历史上第一次出现了亏损。’”

这是一段调整的时期。新西兰人，尤其是奥克兰人已经习惯了房价永远在上涨。曾经的房屋供应越来越紧缺，但市场需求却在不断增加，销售人员十分享受这样不对称的市场。但在金融危机之下，一切都变了。房产价格先是停滞不前，然后开始下跌。2008年，Barfoot & Thompson销售的所有房产（包括住宅和农村地区），平均销售价格为$53.8万纽币，但到2009年，这个数字下降到了$52.3万纽币，这样的下跌持续了近三年，之后价格才开始再次上涨。