2020 年代：在不确定的时代塑造确定的未来

2020年3月初，世界卫生组织宣布全球陷入新冠疫情。随后，新西兰政府决定关闭边境，除新西兰公民和居民外，任何人不得入境。由于担心社区传播，3月底，新西兰全国进入四级警戒状态，也就是“封城”。

这对任何企业来说都是一个严峻的考验。幸而早在第一例病例进入新西兰前，Barfoot & Thompson就已经建立了应对系统，IT团队仅用了数日就让系统上线运行，使得绝大多数工作人员在技术手段的加持下仍可居家工作。诸如Zoom、Slack、Google Meet、Hangouts等之前可能闻所未闻的新工具被广泛使用，甚至连董事会会议及董事与支持中心团队的定期晨会也都挪到了线上。

封城，也就意味着无法进行Open Home，客户不能亲身来看房。“云看房”（virtual walk-through技术，由Barfoot & Thompson公司率先推出）就成了买家们看房的唯一途径。同时，“云看房”也被用来帮助公司获取新的房源。

传统形式的房屋拍卖显然也成为了不可能，客户无法来到现场出价，公司的生存面临严峻考验。但仅用了不到四周时间，公司在线拍卖业务Auctions Live就投入使用了。结合

“云看房”和电子签名系统DocuSign，整个房屋买卖的过程被搬到线上，非接触式在线交易成为现实。

封城，让每个人都成为一座孤岛，人人都可能感受到孤独和焦虑。为此，后勤保障部门建立了脸书小组和支持热线。员工有任何问题都可以拨打这个热线，哪怕只是想听听家人以外其他人的声音。公司先后有230多人志愿充当过支持

热线的接线员。管理层也每天坚持录制视频，定期发送爱心邮件，鼓励大家要在困难的时期保持乐观。很多有趣的比赛也应运而生，比如“最酷居家办公服装大赛”，“最佳家庭办公室布置大赛”等。Barfoot & Thompson不仅是一家房产公司，更是一个大家庭，所有员工都是家人，鼓励彼此，关心彼此。

不仅仅是对员工，公司也视客户如家人，为Barfoot & Thompson管理的物业业主制作了一系列名为“我们在您身边（We are here for you）”的视频，与业主保持紧密联

系令他们安心，即使疫情让整个世界倾倒，您的物业资产有我们尽心守护。面对铺天盖地的政府资讯和不断变化的投资市场环境，公司竭尽所能让客户保持与最新的房地产政策讯息同步，通过新闻简报、社交媒体、电子杂志和指导视频，从各个渠道用各种方式让客户获取信息。

公司物管部门还顺利举办了首届年度“云业主大会”，以安抚那些高密度居住区居民的焦虑情绪。

人才发展部为其ELEVATE物业管理培训学员举办的年度毕业典礼本来已经泡汤了，但幸而有了数字技术，“云毕业”仪式弥补了大家的遗憾。在新主管Alexandra Gilby-Todd的领导下，团队的战略重点已经从基础的“培训服务”升级为新人加入公司就开始全面考虑的人才管理系统，而疫情加速了培训线上化的趋势，传统的课堂式学习已经被抛弃了。

伴随着四级警戒在5月结束，接下来的三个星期里，警戒逐步降低到一级。尽管边境仍然对海外游客关闭，回国的新西兰人也不得不接受为期14天的强制性隔离，但生活或多或少恢复了正常。

Barfoot & Thompson再一次证明了自己，从封城中挺过来了，因为疫情造成的裁员不足五人。此后，由于新冠疫情对经济造成了深远的灾难性影响，政府推出了一系列旨在刺激经济的措施，其中之一是取消了4月宣布的LVR规则，效果立竿见影。2020年3月的住房销售总额仅为同比去年的一半，但到了6月，已经超越了去年同比数据。在经历了36个月稳定后，房价开始出现显著上升。截至2020年12月，奥克兰的房屋中位价首次突破百万纽币。

2020年底，“德尔塔变种”席卷全球。2021年8月，新西兰境内检测到该变种在社区传播，政府立刻在全国范围内重启四级警戒，再次封城。两周后，疫情得到了逐步控制，各地纷纷解封。直到9月，新西兰大部分地区进入三级警戒，仅剩奥克兰在南北边界受到严格管控隔离。两个多月后，奥克兰也从严格封城状态中解放出来了。

尽管疫情严酷，但房地产市场非常活跃。在少了海外买家的情况下，2021年3月奥克兰房地产市场仍达到了一个前所未有的高度，有不少于1844套房产成交。

Barfoot & Thompson的销售活动远至奥克兰以南的地区，事实上，Barfoot & Thompson的房产经纪人可以自由地在新西兰各地销售房产。公司在Bombay Hills以南并没有办公室，仅在Kāwhia有灯箱广告，但Pukekohe办公室一直稳定地销售着Pōkeno的房源，Te Kauwahata的房源也时不时出现在销售名录上。

深耕奥克兰一直是公司的优势，但“山那边”的客户需要我们。在深耕奥克兰和北地近100年后，公司不再固步自封，决定走出去，去山的那边。

就在Barfoot & Thompson拓土开疆时，一丝阴霾飘在天空。房价上涨过快，经济总体表现良好，通胀开始以超出央行预期的速率上涨，央行担心经济过热准备踩下刹车，多年以来市场上首次出现了提高利率的声音。央行行长认定过低的房贷比和低利率联合作用，导致市场上充满了“强烈的投机情绪”。

工党政府虽然不愿推出任何类似于大范围征收资本利得税的措施，但也针对房地产投资者采用了另外两种手段。

首先，房东不再能用房贷利息去抵扣租金收入的所得税；其次，政府修改了资本利得税减免的条件：除主要居所外，买家出售持有不到10年的房产，该房产被视为投资房，出售所获利润需要全额缴税（之前的规定是只要持有5年），新建房则不受此限。

Barfoot & Thompson董事、首席执行官Chris Dobbie对这些措施和变化持乐观态度。简而言之，市场表现虽然会受政府政策影响，但依然遵从供需关系的普遍规律。

Peter Thompson表示：

“新西兰与世界其他国家没有什

么不同，各地政府都在试图给房地产市场降温，但供应短缺，利率又低，大家就是想要买房子。”

新税收措施生效后的销售数据正好印证了董事们的乐观看法。房地产市场经过短暂的淡季后，销量、价格双双刷新记录。

在新冠疫情期间，技术的重要性尤为凸显，公司坚持不懈地改进公司系统。Kiri Barfoot表示，我们从不满足于已有的成就。彼时，公司启动为期18个月的新物业管理系统推广工作。旧的系统已经有10年的历史了，而且由于一些最初设计者没有考虑到的变化，旧系统早就无法满足现在的要求。

技术也在帮助管理层获悉员工的动态。Barfoot & Thompson的管理一直以来都以高效沟通和团队扁平化著称。高层以能听到每个员工的意见为豪，但全国76个分行超过2600名员工，让这项任务很艰巨。因此，一个在线内部调查平台于2021年上线了。4月，该平台在6个分行的200名员工中进行试运行，并取得82%的响应率。员工参与度无疑是组织绩效的关键指标，82%的响应率确实令人欢欣鼓舞。

到2021年5月，公司每24分钟卖出一栋房子，或者说每小时卖出两栋半房子。与此同时，房价还在继续上涨。《奥克兰统一规划》（Auckland Unitary Plan）引发了开发狂潮，人人都在疯狂囤积土地，一些不起眼的土地被炒出了天价，高端房产市场更是热火朝天。

7月，一栋1914年的老宅以$1415万纽币的价格成交后不久，Remuera分行的Leila MacDonald在接受采访时说，当月卖出了118套超过$200万纽币的房产，是前一年的两倍。她说：“豪宅从来不缺买家，令人咂舌的高价并没有阻挡买家的热情，我们现在缺的是房源。”其后半年市场热情也没有减退。11月成交的1182套房产中，960套（占总数81%）的价格超过$100万纽币，216套（占总数的18%）的价格超过$200万纽币。Peter Thompson推测，居家隔离让人们花更多时间在家，不仅改变了人们的生活方式，也彻底重构了人们对房子的需求。

除了销售外，公司的其他部门也有优异表现。尽管政府出台了一系列的打压房产市场的措施，将一些炒房客赶出了市场，还改变了租金收入的征税体系，2月更是出台了《住宅租赁法》(Residential tenancy Act)，规定了租赁物业的最低标准，公司的物业管理部门仍有18000处物业在册。Chris Dobbie表示，从某种程度上来说，这些政策变化实际上让房主难以自己管理房产，需要专业团队的帮助。部门管理着超过9100套单位房产⸺在短短两年内大幅增长70％，不仅反映出市场上单位房产数量的增加，更是对Barfoot & Thompson在物业管理机构（body corporate）业务领域卓越声誉的背书。

商业地产部门也取得了骄人的战绩，管理租赁办公空间总面积超过3.66万平米，其中27处为超过500平米的办公空间。2021年初，公司决定在Rodney District的Silverdale开设分行，作为北岸商业地产办公室。

由于该地区新开通了公路，加之奥克兰统一规划的影响和人口的增长，商业发展的机会也随之增加。更重要的是，随着监管环境对住宅地产投资的不利影响，人们对购买商业地产的兴趣与日俱增。

公寓市场由于过去几年得到了政策倾斜而蓬勃发展，尤其是新房交易可以豁免明线测试，大量公寓项目拔地而起。伴随着公寓市场的火爆，项目部门的发展也进入了快速通道。仅在4月下旬，就揽获总价值超过$10亿纽币的公寓项目。

2021年公司年会一如既往地盛大欢乐，就好像疫情从未发生过一样。最强销售的桂冠再次被Eddie Zhao收入囊中，8年里他已经4次获得此项殊荣了。亚军是Scott McEl hinney，乡村及庄园类别的最佳销售，反映出该类型房产在公司的占比越来越高。Pukekohe分行拥有全公司最好的住宅销售、商业地产和乡村庄园部门，以及表现最优异的最大物业管理部门之一，是分行中当之无愧的第一。

2021年，奥克兰被《经济学人》智库宣布为世界上最宜居的城市。当年早些时候，当Hauraki Gulf举办令人称羡的第36届美洲杯帆船赛时，全世界的目光都聚焦在奥克兰，这座美丽的城市向世界展示了秀丽的自然风光。

美洲杯的热度尚未完全冷却，橄榄球赛季就已拉开帷幕。当世界其他地方还不能举办大型赛事，或差强人意地在空荡荡的体育馆里观看重要体育赛事时，成群的奥克兰人重新汇聚于超级橄榄球赛事。某种意义上，Auckland Blues球队打出了二十多年来最好的一个赛季，他们在新西兰超级橄榄球比赛中获得第三名，随后在与澳大利亚球队的交叉比赛中获胜，成为首届跨塔斯曼超级橄榄球赛冠军。只要Blues在球场上奔跑驰骋时， Barfoot & Thompson的名字就与之同现， 2021年，Barfoot & Thompson也向参加首届女子超级橄榄球比赛的Blues女子队提供了赞助。

新西兰比以往更吸引人，其最大城市奥克兰作为主要的人口中心和经济重镇，更是让人心向往之。

新西兰曾得益于经济全球化，但疫情让经济一落千丈。在Barfoot & Thompson的业务中，受经济波动影响最大的部门是商业地产部门，即便如此，商业地产部也在2021年最惨淡的日子里取得了不俗的业绩。

与此同时，尽管封城导致供应链出问题、施工被延误，项目开发部门仍然提供了让业主满意的公寓项目。在内城区有两个项目：Library 27，位于Rutland Street的18层高楼，

毗邻奥克兰公共图书馆，位于教育区；以及The Antipo dean，一座优雅的、装饰艺术风格的塔楼，取代了Beach Road上一座旧的混凝土车库建筑。虽然处在一个缺少国际留学生（开发商的目标人群之一）的市场上，Library 27的公寓销售将需要更长的时间，但市场的反应并不平淡。

在CBD边缘地区，项目开发部门即将结束一系列的销售，其中包括30 Madden的150套高端公寓，这是Willis Bond & Co.在Wynyard的第三个大型公寓开发项目；位于32 Shelly Beach Road, St Mary’s Bay的10套豪华公寓；位于245 Kepa Road, Mission Bay的19栋联排房屋。Matt

Baird、Sarah Peterken和他们的团队也参与了Catalina Bay, Hobsonville Point 项目中的公寓和排屋的规划和营销工作。在更远的地方，位于Glen Eden的Rosier Park的61套联排房屋，以及位于奥克兰东南区的Ormiston Central的12套联排房屋和48套公寓也在火热销售中。

强劲的需求表明，公寓在奥克兰正在越来越流行。现代社会中，对于大地独栋房的坚持开始变淡。

排除了采用激进手段（例如资本利得税）来让新西兰高烧的房地产降温，工党着手从供给端解决问题。KiwiBuild是增加房屋供应量的第一次尝试，结果以失败告终，但对Barfoot & Thompson来说并不算失败，项目部门成功出售了首个也是最好的KiwiBuild项目，位于Takanini的McLennan。

第二次尝试是两党联合发布《2020年国家城市发展政策声明》（2020 National Policy Statement on Urban Development），旨在通过放松“过度限制性”的规划规定来刺激城市住房供应的增加，旧的规定限制了本来可以维持增长的地区“向上”和“向外”增长。显然，这些措施似乎正在产生影响，截至2021年底，公寓平均价格同比下降10%。公寓价格下跌原因是多方面的，一方面，更多的新公寓项目落成，供给增多。另一方面，外来移民减少，需求萎缩。此外，人们居家办公，很多人离开CBD选择搬去郊区生活，他们在市中心的公寓也在挂牌出售。同样，随着国际和国内旅行的停止或严重缩减，那些原本作为Airbnb住宿的房产也开始流回市场。

尽管供给量增大了，但对房产市场的影响微乎其微。在评论2021年11月的住宅房地产市场趋势时，Peter Thompson指出，封城和其他戒严限制确实影响了销售，但放开后市场迅速反弹弥消了之前限制带来的不良影响。今时不同往日，在2020年第一次封城期间开发和验证的技术工具在2021年得到了改良，市场已经习惯了Zoom会议、云看房和云售房，在线拍卖也成了大家习以为常的一部分。

尽管受到疫情的影响，奥克兰住宅的中位价仍在2021年11月达到了$124万纽币，环比增长7.8%，同比增长27.3%，令人震惊。房屋的平均价格在11月份达到$125万纽币，环比增长了5.2%，同比增长了18.5%。

严峻的事实是，自从工党上台承诺“解决”住房危机以来，新西兰全国范围内住宅房屋价值增长了51%，其中很大一部分增长是靠奥克兰近乎无止境的房产繁荣拉动的。奥克兰年初还被《经济学人》评为世界上最宜居的城市，但到了7月，经合组织就将其评定为是地球上房价最难以负担的城市。

截至2021年5月，投资客仍握有36%的新西兰住房。事实上，大量的物业掌握在少数人手上，这些“超级房东”并没有受到新规的冲击。几近为零的低利率意味着存款没有回报，反之，贷款成本极低，加上新房资本利得税的减免，让房地产成为了投资的首选。

临近2021年，种种迹象表明经济过热，通胀多年来首次突破了央行目标区间的上限。

2021年初，央行开始上调官方现金利率（OCR）。8月左右，各大银行也开始上调贷款利率。即便如此，市场依然火热。有迹象表明，政府的措施确实部分抑制住了投资者的活跃度，但房价仍在上涨。人们坚信房价还会涨，开始疯抢房屋，房都还没看就已经签好了合同。

随着封城的持续，正如Peter Thompson提到的“被抑制的的需求”也在积累。9月的最后一周，当宣布警戒级别下调为三级时，市场立刻掀起了一阵热潮，尽管央行如期加息，但房价仍然走高，并且坚定向着新高进发。

比起房价的飞升，租房价格则保持平稳。8~9月平均租金环比变化仅为0.12%。Kiri Barfoot表示：“这大概是预期变化的一半，表明在动荡的时期，租期或租金几乎没有变化。”房东加租的时机通常是租约终止时，但疫情导致租客被迫留在原地，因此一切都维持原样。

2020年封城期间的经验帮助公司再次度过难关，公司仍坚持不懈地关注员工和客户的福祉。大家都知道，第二次封城要比第一次难熬得多，甚至出现了“封城疲劳”这种说法。然而，能维持在一个相对正常运作的工作场所中的参与度无疑是一个重要的因素，这也使得包括Barfoot & Thompson的员工在内的奥克兰人得以顺利度过这场风暴。

公司的很多活动安排都被打乱了。原定于10月举行的Barfoot & Thompson奥克兰马拉松比赛被推迟，公司赞助的一年一度圣诞老人游行活动也被填色比赛取代，但好在慈善活动得以如期进行，比如年度竞猜之夜，创纪录地为Starship儿童医院的新生儿病房筹集了$26.5万纽币。在此期间，奥克兰一直处于三级警戒，直到2021年12月警戒系统被“红绿灯”制度所取代。

新的一年， 2022年，标志着公司经营的第100个年头开始。

从20世纪80年代起，有一种保留建筑外墙的做法，房地产开发商可以以此在奥克兰中央商务那些传统建筑的地基上修建现代化高层建筑。当然这种做法即麻烦又很贵，但在诸如His Majesty’s Theatre这样的建筑很容易就消失的今天，至少奥克兰老城区那些爱德华七世时代的建筑风貌得以保存。

新西兰的商界也是如此。城市的大街小巷上，依然随处可见声名显赫元老级大家族企业的名字，但它们背后的实体已经被掏空，被国有、跨塔斯曼地区和海外背景的大型公司所持有。

许多繁荣的大型家族企业在“职业化浪潮”中遇到了麻烦，这场浪潮几乎同时席卷了新西兰企业界，“退隐”逐渐成了一种时尚。家族股东发现，他们根深蒂固的王朝式做法与其职业经理人的雄心相悖，而家族利益则被外部资本和向股东提供回报的需要所淹没。Barfoot & Thompson通过同时保留所有权和执行控制权摆脱了这一困境。创始家族之所以能够做到这一点，部分得益于公司对资本的需求相对较低，同时也是因为抵御住了仅仅为了增长而增长的诱惑。

公司的经营模式基本上保持了多年前Val Barfoot、Kelland Barfoot以及Maurice Thompson成立合伙企业时的模式。公司在市场中拥有明确的定位，对于市场的了解深入透彻，并占据了明确的有利地位。公司已在提供卓越服务这方面摸索了100年，而今唯一的当务之急在于巩固市场份额，进而抓住增长机遇，而非进行多样化的冒险。某种程度上，Barfoot & Thompson的确是个家族企业，但很大一部分成功秘诀是合伙人为彼此带来的互补技能和价值观。既有会计工作的谨慎一面，又有以人为本的慷慨一面：Barfoot & Thompson既善于分析和预测其经营所在市场的起伏，也善于关照自己的员工和社区。

成也萧何，败也萧何，奥克兰房地产市场既成就了Barfoot & Thompson，同样其中也蕴含着巨大的危机。2022年初，

奥克兰房地产市场出现波动，2月底，房价十多年来首次出现回落。这是多种因素联合作用的结果：首先，过去5年的建筑热潮为市场提供了大量的房产；其次，边境关闭，缺少来自海外的需求；同时，央行连续提升官方现金利率，各大银行跟进大幅提升房贷利息；最后，《2019年信贷合同立法修正案》（Credit Contracts Legislation Amendment Act 2019）中规定的新贷款标准于2021年12月生效，市场的风向变了。

新冠还在持续地影响着经济和房地产市场。2021年12月底，新西兰发现了首例“奥密克戎变种”社区病例。依据对消费者信心进行的民意调查，Barfoot & Thompson对未来消费市场持有非常消极的看法：新西兰人在消费和贷款方面非常谨慎。毋庸置疑，这对房地产市场造成了影响，因为此时房地产市场本应进入旺季。

2022年2月，随着感染奥密克戎病例数量激增，Barfoot & Thompson承认，市场已转向了。尽管平均销售价格和房屋中位价同比上涨了11%以上，但销量同比下降了34%（销量减少了374套）。乡村与庄园地产尤其冷清，但公司乐观地认为，销售很快就会恢复到正常水平，甚至还在城市西北部的Waimauku开了一家新的分行。

随着新冠疫情的大规模传播和疫情限制措施的失效，政府宣布分阶段取消入境限制，公司有充分的理由相信住房需求将会回升。此外，受到国内外供应链中断的影响，房屋供给速度已经放缓。需求上升供给减少，房价又会再次上升。同时，国际股票市场在新冠疫情和俄乌冲突双重夹击下萎靡不振，资金必然会再次流向房地产市场。

继往开来，在踏上第二个百年征程之始，Barfoot & Thompson也提出了很多新的举措。为了公司的未来储能，由Stephen Barfoot牵头，各分行经理以及总部各部门经理加入，共同创建一个高绩效学院，以协助新销售人员的职业发展，旨在帮助其建立和领导自己的团队。著名运动员兼企业家Beatrice Faumuinā ONZM被任命为学院管理人。

此外，Barfoot & Thompson还在不断改进整个企业的可持续发展政策，例如加强公司建筑周围的绿化和控制车队尾气排放，不断评估自身业务对气候变化的潜在影响。

然而最根本和影响深远的举措是决定超越传统，进行扩张，摆脱对奥克兰市场的依赖。虽然之前Barfoot & Thompson在奥克兰北部以及远北地区开设了分行，并于2020年在陶朗加开设了一家房产管理分公司，但Barfoot & Thompson骨子里还是一家奥克兰的房地产公司。现在走出去，不仅是拓宽业务版图，也是在降低公司经营中的系统性风险。近年来灾害频发，比如坎特伯雷地震、凯库拉地震以及新冠疫情，都凸显了过度依赖单一区域市场的风险。与其把所有的鸡蛋放在一个篮子里，向其他地区扩张才能帮助公司在未来多一层保障。

为此，公司于2022年收购了汉密尔顿最大房地产经纪公司Lodge Real Estate 50%的股份。在过去50多年的经营中，该公司持有与Barfoot & Thompson相似的价值观，以及受人尊敬的职业操守。收购后，公司将继续由董事总经理Jeremy O Rourke领导。一口气囊获在怀卡托地区的6家分行（员工和销售人员总计120人），在Barfoot & Thompson的发展历程中是史无前例的壮举，具有里程碑意义，更是鼓舞人心。

前途一片光明。