2010 年代：卓越与多样化的十年

2013年10月，当Barfoot & Thompson庆祝其90周年时，Kiri Barfoot向公司的经理们发表了演讲，其主题为“改变”。Barfoot & Thompson公司就如同房地产行业和整个国家一样，在这90年里见证了许多改变。她说，改变对不同的人含义也不同：有些人会将其视为威胁；其他人则欣然接受，而她属于后者。

在过去20年里，奥克兰发生了翻天覆地的变化：2004年开始的滨水区振兴工作取得了不小的进展； 2006年，北方高速公路（State Highway 1），西北高速公路和Grafton Gully之间的连接已经完成；2007年，Queens Wharf 与被称做

“油罐区”的Wynyard Quarter（位于奥克兰港口正西端）

的开发同时开始；2009年，北部通道收费公路将国道1号从Orewa重新调整路线，到达Puhoi；2011年奥克兰成功申办橄榄球世界杯也为中央城市的发展提供了动力……

在这个变更的年代，房地产市场也出现了巨大的变化：全球金融危机之后，房地产市场在经历崩溃和长期停滞后终于得到改善了。持续的降息政策激发了经济，尤其是房地产行业。虽然央行希望确保金融部门的稳定，但新西兰房市还是进入了高杠杆的房地产市场⸺无论是首次置业者还是投资者都从银行大量贷款，并将其投入房市。这使得新西兰房市迅速火热，房价也随之暴涨。2012年10月，奥克兰的平均房价已经从平均收入的6倍涨到9倍，奥克兰房价更是直冲伦敦、旧金山和悉尼这样城市的价格，越来越让人负担不起。

2013年，新西兰央行宣布以LVR（贷款价值比率）限制的形式，实施“限速”政策，以防止银行在80％以上房产价值的贷款投资组合中持有超过60％的贷款，希望以此遏制奥克兰房价的上涨速度。但结果却不尽如人意，比如，2011年一套位于奥克兰Grey Lynn的普通别墅CV价为$69万纽币，而到了2013年，该房产在拍卖中以$107.5万纽币的价格售出。等到了2014年中期，该房产的价格上涨了惊人的24％（全国平均仅上涨3％）。

房价上涨是众多因素共同作用的结果，其中影响最大是“供给”和“需求”。在此期间，新西兰（尤其是奥克兰）经历了净移民的激增⸺净移民人数为5万人，是前一年的三倍。同时，住房供应量增长缓慢，供需差距从1.5万套房增加到2万套房。

约束新住房建设的因素也越来越明显：《资源管理法案》、土地短缺、新建住房成本飙升，这些问题Peter Thompson曾在2013年应邀出席议会讨论住房问题时指出过。

同时，首次置业者还需要和投资者竞争，而LVR规则并没有对投资者起到限制作用：2013年末，LVR规则实施时，投资者占销售总额的33％，到2015年6月，这一比例升至41％。其中大多数是小投资者，拥有一到两套投资房产。虽然房地产市场的争相投资存在着潜在的结构性原因，且这些原因正变得越来越严重，但由于许多新西兰人都参与了住房投资，如果政客引入或将导致房价下跌的措施，可能会导致他们失去部分支持，因此综合考量下，房价仍在持续上涨。还有一个因素是，当时房地产实现的资本利得仍然享受免税。

在这个时代背景下，Barfoot & Thompson的售房业务在此期间也进入了一个“黄金期”：2013年初，Barfoot & Thompson刊登广告宣布创造了“自2007年3月以来最好的一个销售周”。

与此同时，Barfoot & Thompson的商业部门业务也取得了惊人的增长。商业部门可能是全球金融危机中受到最大影响的部门。商业部经理John Urlich表示那两年就是“维持”状态。“没有人想买，没有人想租……我们不得不让员工离开。”经过两年的低谷后，一切都需要重新开始。

John带领的的市中心团队除了在Takapuna设有办公室外，还在奥克兰南区设有办公室。在销售经理Simon Farland的领导下，北岸的业绩不断上涨。而在南区，Glen Hitchcock走马上任，陷入困境的办公室因此得以拯救，后来公司决定将更多的重心放在南区的商业部门上。办公室搬到了East Tāmaki的新商业园区。不久后Glen Hitchcock离开，新的销售经理David Campbell上任，在他的带领下，南区的业务继续发展壮大。

2012年，商业部门购买了一家物业管理公司，拓展商业物业管理业务。随着Barfoot & Thompson在由Colliers，Bayleys和CBRE主导的商业地产行业中获得良好口碑，招聘也变得更容易了⸺Barfoot & Thompson商业部门雇佣的高素质员工的数量不断增加，部门业绩不断提高。

这个时候，住宅物业管理也成为Barfoot & Thompson收入不断增长的一块蛋糕。由于房价越来越高，很多人不得不选择租房，使得物业管理市场也活跃起来。

2011年Kiri Barfoot成为公司董事，除担任IT部门相关职位外，还接管了物业管理部门。2012年末，由Kiri领导的高层经理和分行经理组成的工作组发布了一份商业计划，确定了实现住宅物业管理业务增长、培养相关人才以及推广物业管理品牌的一系列目标。

2016年，Sam Arnold加入公司担任资深物业管理培训师，随后出任物业管理部门总经理。她全面改革了物管经理的培训制度，引入了ELEVATE计划，致力于培训指导员工有效处理住宅租赁物业管理相关的所有事项。ELEVATE以行业领先的水准在2018年获得REINZ认证，并紧跟相关法律法规的变化与时俱进。2019年，公司又进一步推出了内部物业管理学徒计划，招聘态度端正但缺乏业界知识的学徒，学成后进入分行管理租赁物业。物业部门的发展非常显著：2016

年，公司管理1.3万套租赁物业；如今，北地和奥克兰地区有近300名物管经理，管理超过1.9万套租赁物业。

另外，一个新概念的出现也使得物业管理面临新的挑战：2010年代，由于土地受限，越来越多的多层住宅（公寓和联排房屋）拔地而起，这就带来了一个新事物⸺“物业管理机构（body corporate ）”，不同于独栋房屋，这些公寓和联排的业主需要共同管理房产，这些业主是“物业管理机构”的成员，物业经理则来自于独立运营的物业公司。这在当时的新西兰是属于一个新概念，那时候还没有比较完善的立法，比如2010年通过的《单位产权法》（the Unit Titles Act）旨在监管物业公司，但该立法严重依赖澳洲法律，不适用于新西兰的背景。

出于对新形式的考虑，Barfoot & Thompson从Crockers聘用了Adriana Radich。 Adriana在这一家知名的物业管理公司担任了13年会计，拥有丰富的经验。最初，Adriana和她的团队遇到了很多挑战，因为客户对这种共同管理物业的形式（body corporate structures）一无所知。在传统上，新西兰人一直认为自己的家就是想做什么就做什么，对这种共同管理物业的新形式一时难以适应。

当时，很多业主觉得每年要支付给Barfoot & Thompson的物业管理费太贵了，但是他们逐渐了解到，管理公司的物业部门确实需要做大量的工作。Adriana解释说：“他们需要具备会计师或律师的知识、具备物业管理的能力，还需要知道污水池和沟槽之间的区别。你要成为调解人和问题解决者，必须时刻看到大局，努力争取最符合复杂环境中所有业主和利益相关者的利益。”

不仅如此，还要理解各种复杂的、与建筑规范、消防规定以及与公司责任有关的法律，如《2004职业健康安全法》（Oc cupational Health and Safety Act 2004）及其后续法案。Adriana表示，物业管理可能是一项没有任何回报的任务，因为只有在出现问题时，业主才会向物业提出投诉。

因此，想要在这一领域取得成功的人，不仅需要深入的法律和实践知识与经验，还需要善于人际管理。

这10年的变化还体现在各种新标准和法案的推出上。2012年，为了满足日益增长的行业标准需求，《房地产经纪人法（职业操守和客户服务）守则》（the Real Estate Agents Act〔Professional Conduct and Client Care〕 Rules）规定了房地产专业人士需要确保任何（除了业主以外）进入房产进行检查或类似活动的人员的安全。

规定中要求房产经纪公司必须维护客户的利益，特别是确保所有当事人对房产的每个方面以及任何协议的条款和条件都有充分的了解。这旨在为持有房地产执照的从业者（包括房产经纪公司、分行经理和销售人员）设定“最低标准”的行为准则，同时，与任何领域的合规一样，它也要求所有人都需要接受更多的培训和完成更多的文书工作。

还有2019年1月的《反洗钱和反恐怖融资法案》（the An ti-Money Laundering and Countering Financing of Terrorism， AML），该法案的第二阶段要求，房地产经纪人在挂牌和营销之前，必须获取有关参与出售物业的所有实体（称为受益所有人）的身份信息。

2013年是Barfoot & Thompson公司建立90周年，三位董事在接受采访时表示，技术的变化是他们见证过的最大变化之一⸺无论是技术本身，还是变化的速度。但是，也有很多保持不变的⸺Peter和Kiri表示，无论发生什么，房地产仍然是一项以人为本的行业。

Peter表示：“房子往往是一个人一生中购买的最大资产。虽然有些人是在网上购买房屋而没有亲自查看房产，但这绝不是常态，所以我认为科技不能取代和客户面对面交谈。”

“公司的房地产业务自1923年

以来没有任何不同，因为我们诚实正直的核心服务原则一直没有改变——而这些在未来仍然很重要。”

Kiri Barfoot 在她的90周年演讲中也表达了这样的见解。她对管理者说：“虽然电话很重要，但人仍然是实体的存在。没有比握住某人的手，看着他们的眼睛更好的交流方式了。人们是通过人与人之间的交流来做生意的。”

至此，Barfoot & Thompson已经在房地产行业成就了无与伦比的领导者地位。每当一个棘手的问题出现时，其他人都会先看看Barfoot & Thompson怎么做。

2014年，新西兰大选之年。由于国家党在之前两届任期让房地产变得火热，人们普遍认为国家党难以再连任。但是，工党领袖David Cunliffe承诺要引入资本利得税，这让其民调持续下降，而这项主张使大家对新西兰房市持观望态度，所以房地产业得到暂时的冷却。但最终，国家党取得大选胜利，房产市场重新活跃起来，商业活动也恢复正常：3月份的销售量急剧反弹，达到创纪录的1597套。这使得新西兰房市再次进入活跃期，Barfoot & Thompson的销售成绩令人非常满意。不但如此，2014年公司的市场份额创下纪录，达到了43％。

另一个推动公司竞争优势的因素是科技的大量使用，这些思路主要来自第三代家族成员Stephen Barfoot。他毕业于奥克兰大学，获得计算机科学学士学位，曾在一家美国公司的新西兰办事处担任IT经理。2002年，Stephen加入Barfoot & Thompson，和家族成员们一样，他最初的职位是销售，然后是分行经理。2005年，他加入IT部门成为首席技术官，为开发行业领先的创新而做出了重大贡献。

2012年，IT部门联合Datacom发布了一款手机应用系统，这个项目是Datacom的Warrick Flower率领架构师Chris Scott，开发人员Eugene Lee，Andrew Savinykh和Benedict Chiu等人和Barfoot & Thompson IT部门一起努力的成果。同时，Karl von Randow和Matthew Buchanan的公司Cactuslab为其创建了适合苹果系统的应用程序。之后，Julius Spencer及其公司JSA创建了该应用的安卓版本。

2014年底，市场调查显示越来越多的人开始使用智能手机。2015年8月，Barfoot & Thompson完成了重大的技术更新：新增了MYinfo和book-a-viewing功能，使网站的访问和搜索更加便捷，销售人员的个人资料和客户的评价也受到重视。手机应用程序和网站开始成为Barfoot & Thompson的核心竞争优势。

值得一提的是，2012年Stephen Barfoot设计的一款移动应用系统就可以显示出有关房产的学区了，买家可以按照自己感兴趣的学区搜索房子。而当时领先的房地产门户网站realestate.co.nz到了2021年才引入学区搜索功能，二者相差10年。

在开发新产品的同时，公司的技术后台也得到了改进。2016年，Barfoot & Thompson因其在科技方面的成就，荣获了Leading Real Estate Companies of the World颁发的“全球最佳移动网站”奖项。

两年后，Barfoot & Thompson与瑞典的Diakrit公司合作，首创了另一项行业创新科技⸺“虚拟看房”。从2018年8月起，所有分行均提供此功能，买家不仅可以在房屋中“走动”还可以进行“虚拟搬家”，将家具添加到平面图中，查看空间摆放效果，或者进行虚拟装修，更换颜色、配件和装饰。

经历了金融危机的黑暗期之后，商业部门的表现一直很稳定，Barfoot & Thompson成为多个开发项目的代理，比如，继续担任政府主导的Glen Innes城市焕新计划（拆除老的公屋并建立符合标准的新房）的合作伙伴。此外，Matt Baird领导的项目部门还成为Wynyard Quarter地标性重建项目的代理。这样的代理模式可以使开发商直接和支持中心的专业团队打交道，而不必在整个奥克兰到处找销售人员了。

随着这种模式的出现，公司在奥克兰地区的商业活动如雨后春笋般涌现，地标性大型项目包括Takanini 500多套住宅的McLennan项目，重塑Grey Lynn屋脊线的两栋高品质公寓楼宇等。重要的客户纷纷加入，包括Mansons TCLM、The Neil Group、Kainga Ora和Maidstone等等。其中许多项目的营销在国际上荣获大奖。

2014年至2019年，新西兰房地产中介业务整体表现不错。在这期间，新西兰进行了2017年的大选，时任新总理⸺来自工党的Jacinda Ardern明确表示，不会实行资本利得税。因此，奥克兰的房地产市场重新起飞，住宅物业的平均价格和中位数价格又开始上涨，这期间奥克兰的人口也增加了10％。从2015年1月到2019年1月，整个城市三居室房屋的平均价格上涨了近30％，而新西兰人的平均工资收入仅上涨了一半。租金也随房价上涨，奥克兰三居室房屋的平均租

金增长了17％。虽然2015年出现了LVR等措施，但房价仍在不断上涨。央行的历届行长纷纷试图让疯狂的房市冷静下来，但奥克兰每年的房价涨幅仍稳定地保持在两位数。

政府试图通过加快建设新住房来缓解住房短缺，从而控制房价。当时上任不久的财政部长Grant Robertson宣布，将大力推行工党自2012年以来一直在宣传的KiwiBuild政策⸺拨出$200亿纽币在2019年中期前建设1000座新房屋。但是，截至2019年7月，政府仅完成了承诺的1000套房屋的300套，其中包括KiwiBuild的首个开发项目⸺由Barfoot & Thompson作为首选代理商的，位于Takanini的McLennan Park计划。但政府最终不得不面对一个事实：国家无法在短时间内解决住房危机。

或许是因为奥克兰净人口减少了5％，又或许是新西兰开始实施海外买家限购（实际上市场的海外买家仅占2.9％），总之，2018年新西兰房产的平均价格和中位数价格比2017年略有下降。2019年，房市出现小幅度波动，Barfoot & Thompson上市的房源数量从4500套减少到3800套，是三年来的最低值。不过，价格的小幅下降部分是暂时的，随着住房市场走出传统的冬季安静期，房市价格又开始上涨。

2017年，两位重要的人物退休。一位是Garth Barfoot，在为Barfoot & Thompson奉献60年后载誉荣休。Garth于1957年⸺房地产业再次复苏的年代加入了家族企业。他的第一份工作是在总部的会计部门，接着去了Ōtāhuhu分行。1992年，Garth接替Monty的工作，成为公司的招聘负责人。他对其遴选到公司的人的职业发展一直很关注，并经常和他们保持联系，即使在退休后也不例外。截至离开公司时，他估计自己参与了1000到2000人的面试招聘。另一位退休员工是Wendy Alexander，她加入公司21年，担任首席执行官10年。Wendy卸任后，Chris Dobbie被任命为新的首席执行官。

2019年10月，Barfoot & Thompson公司宣布和推出品牌全面改版。这次改版在公司原有品牌标志的基础上，提亮了品牌蓝色、白色和红色的色度，大大简化了字体，使用了醒目的“&”符号，打造更为大胆的视觉印象，应用于公司的旗帜、户外广告牌和网页外观。公司赞助的体育队球衣上的品牌标志也进行了重新设计，奥克兰橄榄球队是第一个在场上使用新公司标志的队伍。

同时，Barfoot & Thompson继续与自己所属的社区保持紧密联系。至2020年，奥克兰已经成为一个多元文化的国际大都市，2018年的人口普查显示，其约160万人口中有三分之一自称为亚洲人，其中包括25万中国人和24万印度人。公司通过社交媒体在中国农历新年和印度排灯节向社区送上祝福。2018年底，公司推出了自己的微信公众号，尊重大多数中国人对该平台的喜爱。2011年，公司成为中国新年和排灯节庆祝活动的主要赞助者。

COMMUNITY PEOPLE 2019年，公司更新品牌标志

DIVERSITY FAMILY

此外，随着奥克兰房价的飞涨，投资者开始向远处寻求便宜的机会。由于在奥克兰建房的土地越来越稀缺，原本遥远的卫星城镇和小镇开始成为最佳的开发机会。Barfoot & Thompson从Warkworth、Mangawhai、Kerikeri、Puke kohe分行所在区域急剧上涨的房价中获利。公司的营业规模从一亿纽币发展至数十亿纽币，同时土地使用和用途划分也发生了改变。

随着这个十年临近结束，政府采取的各项缓解奥克兰住房市场过快增长的措施似乎正在发挥预期效果。2016年10月，当时的平均销售价格达到$93.8万纽币的高峰，价格一直稳步下降，至2019年11月的最低点$87.2万纽币。同期的中位数价格在$83万纽币至$89.1万纽币之间徘徊。销售量大大低于前几年：在传统的3月高峰期，2019年只有963套房产售出，而三年前的纪录是1597套。然而，市场仍然保持健康，并在熟悉的模式下运行。

对董事们来说，最明显的变化是2016年11月生效的《奥克兰统一规划》（Auckland Unitary Plan）的影响。该规划的目的是通过鼓励住房密集化来创造一个更加紧凑的奥克兰，这对城市的一些老街区有显著的影响，尤其是在市中心以南。曾经居住过一个家族第三、四甚至第五代人的老房子被拆除，取而代之的是多达六、七个联排房屋，或是建造高达六层的公寓楼（统一规划允许建六层，之前最高是三层）。

这改变了Barfoot & Thompson在市场上的关系：虽然公司可能参与了一家几代人的单个房产的买卖，并与这个家庭建立了良好的联系，但这一切瞬间消失了。而且，许多房产经纪人不得不学习新技能，向全新的客户推销这些新建物业。

总之，在这十年中，Barfoot & Thompson之所以能够持续发展并且壮大，很大程度得益于IT部门开发的各种技术工具，这些工具所创造的巨大效益，可能是当年IT部门也未曾想到过的。